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Kündigung fristlos oderEigenbedarf

06.01.2020 12:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


15:13
Ich besitze eine 1- Zimmerwohnung in einer deutschen Grosstadt,die seit 12 Monaten an eine alleinstehende Person,berufstätig,mittleres Alter, kinderlos ,männlich vermietet ist.
Ich wohne mit meiner Frau in häuslicher Gemeinschaft bei meinem Sohn,da wir als Rentner viel verreisen und eine Ferienimmobilie in Südeuropa haben wo wir uns die Hälfte des Jahres aufhalten.In Deutschland besitzen wir keine weitere Immobilie.

Aus privaten Gründen kann die häusliche Gemeinschaft,sprich Zimmer in der Wohnung unseres Sohnes, nicht aufrechterhalten werden, sodass wir eine eigene Wohnung in Deutschland benötigen.

Ich möchte daher dem Mieter per Einwurfeinschreiben kündigen und Eigenbedarf anmelden was zur normalen Kündigungsfrist von 3 Monaten führen würde.

Nun hat der Mieter 2 Monate keine Miete bezahlt sodass ich auch eine fristlose Kündigung aussprechen könnte um
schneller an die Räumlichkeiten zu kommen.Allerdings könnte der Mieter durch Zahlung der Rückstände die Kündigung anullieren und wir hätten bereits erhebliche Kosten für Anwalt,Kostenvorschuss für Räumungsklage usw.

Welche Variante ist zu empfehlen,da wir die Wohnung möglichst bald selbst beziehen wollen.

Muss der Mieter bei fristloser Kündigung bei der Zahlung in der Schonfrist nach der ev. Räumungsklage ausser den Mietrückständen auch die von mir investierten Anwalts- und Gerichtskosten begleichen,damit die Kündigung anulliert wird, oder bleibe ich auf diesen Kosten sitzen ohne die Kündigung durchsetzen zu können?
06.01.2020 | 13:26

Antwort

von


(475)
Harmsstraße 86
24114 Kiel
Tel: 0431 88 70 49 75
E-Mail:

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Eine Eigenbedarfskündigung in Kombination mit einer fristlosen Kündigung liist möglich, wenn auch untypisch.

Jedoch ist es möglich und so sollte es auch gemacht werden, neben der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges hilfsweise eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit 3 monatiger Frist zu erklären.

Die Kombination fristlose und ordentliche Kündigung ist immer möglich. Dies bedeutet, dass selbst wenn der Mieter noch im Rahmen der Schonfrist des § 569 BGB die Mietschulden vollständig zurück zahlt, nur die fristlose Kündigung unwirksam werden würde. Die ordentliche Kündigung bliebe indes grundsätzlich wirksam.

Der BGH hat erst kürzlich wieder seine Rechtsauffassung bestätigt (BGH, Beschluss v. 20.7.2016, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20238/15" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.07.2016 - VIII ZR 238/15: Wohnraummiete: Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung bei unw...">VIII ZR 238/15</a> ): Die Nachzahlung von Mietschulden heilt nur eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, aber nicht eine ordentliche Kündigung. Diese bleibt für den Fall der Zahlung innerhalb der Schonfrist dennoch wirksam bestehen.

Für die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung ist es aber erforderlich, dass die Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter unzumutbar ist.

Im Fall einer ordentlichen Kündigung kann eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit den Mieter daher noch entlasten und ihm - anders als bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs - ermöglichen, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen. Dabei ist es Sache des Mieters, im Einzelnen darzulegen, dass er die Pflichtverletzungen wegen einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage nicht zu vertreten hat.

Argumentativ kann daher wegen der Nichtzahlung der Miete (Pflichtverletzungen, Vertrauensverlust) ordentlich aber auch parallel vorsorglich mit Eigenbedarf eine weitere Kündigung begründet werden. Sprich Sie kombinieren, die fristlose Kündigung mit einer hilfsweisen ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung und Vertrauensverlustes und gleichzeitig daneben noch mit einer zusätzlichen Eigenbedarfskündigung, da Sie die Wohnung für die Eigennutzung benötigen. Damit hätten Sie sämtliche Kündigungsmöglichkeiten ausgeschöpft, sodass eine auf jedenfall bei entsprechender Begründung greifen sollte. Um Widersprüchlichkeiten zu vermeiden, sollten Sie aber auch bei Eigenbedarf darauf hinweisen, dass Sie ohnehin beabsichtigt hätten, dass Mietverhältnis wegen Eigenbedarf zu kündigen und lediglich der Zahlungsverzug ein vorangegangenes zusätzliches Ereignis darstellt.

Hinsichtlich den Kosten des Rechtsstreits ist der Mieter im Falle Ihres Obsiegens erstattungspflichtig auch und insbesondere dann, wenn er binnen der Schonfrist die vollständigen Schulden tilgt. Sprich es gilt das Sieger-Verlierer-Prinzip.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Sascha Lembcke

Rückfrage vom Fragesteller 06.01.2020 | 14:58

Ich muss von finanzieller Knappheit de Mieters ausgehen.Wenn der Mieter die rückständigen Mieten nach der Räumungsklage bezahlt ist die Sache vom Tisch ?Oder ist die fristlose Kündigung mit Räumungsklage erst hinfällig wenn er auch meine bis dahin entstandenen Anwalts und Prozesskosten beglichen hat - eine nachträgliche Einforderung dieser-erheblichen- Kosten in einem separaten Verfahren würde ja erneute Kosten mit sich bringen-mit geringen Erfolgsaussichten im Fall der Vermögenslosigkeit.


Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.01.2020 | 15:13

JA wenn binnen 2 Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage (§ 569 BGB ) sämtliche Mietrückstände ausgeglichen sind, ist eine darauf gestützt fristlose Kündigung unwirksam. Eine hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt indes i.d.R. wirksam, da diese nicht dem § 569 BGB unterfällt.

Die Anwalts- und Verfahrenskosten sind außen vor und haben mit der Schonfrist nichts zu tun, da es sich hierbei nicht um Mietrückstände handelt (BGH, Urteil vom 14.07.2010 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20267/09" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.07.2010 - VIII ZR 267/09: Unterbliebene Zahlung der Prozesskosten eines früheren Räumun...">VIII ZR 267/09</a> ). Diese können daher selbst bei erfolgloser Vollstreckung nicht Gegenstand einer Kündigung sein.

Die gerichtlichen Kosten müssen Sie nicht gesondert geltend machen, denn diese werden durch das Gericht festgesetzt, sprich mit Abschluss des Räumungsrechtsstreits erhalten Sie einen Titel über die Verfahrenskosten, welchen Sie dann auch "sofort" vollstrecken können.

Wenn die Erfolgsaussichten der Vollstreckung von Kosten gering sind, so wäre zu überlegen, ob man hier überhaupt einen Rechtsbeistand einschaltet. Es kann sich daher auch anbieten bei relativ einfach gelagerten Sachverhaten beim zuständigen Gericht einen Termin bei der Rechtsantragsstelle zu machen. Bei dieser Stelle wird Ihnen auch anlässlich der Formulierung der Klageschrift von einem Rechtspfleger geholfen. Sollte die Angelegenheit im Verlauf komplexer werden, können Sie dann immer noch einen Anwalt beauftragen, hätten dann aber vorerst Kosten vermieden, sofern zu erwarten ist, dass der Mieter vielleicht doch noch innerhalb der Schonfrist Zahlungen leisten würde.

MfG
RA Lembcke

ANTWORT VON

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