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Kündigung eines verpachteten Grundstücks wegen Eigenbedarfs, SchuldRAnpG

29.10.2010 20:39 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Ich habe vor ein Grundstück zu kaufen welches derzeit noch verpachtet ist. Der Pächter hat eine Vertrag aus DDR-Zeiten und war im Jahr 1990 auch noch keine 60. Die Laube die auf dem Grundstück steht gehört im Kern dem derzeitigem Eigentümer, ist jedoch mit Baugenehmigung erweitert worden (1985).
Ich habe vor auf dem Grundstück ein großzügiges Eigenheim für meine demnächst vierköpfige Familie zu errichten, weswegen ich nach Kauf des Grundstückes den derzeitigen Pächter gemäß SchuldRAanpG kündigen würde.
Wir besitzen derzeit bereits ein kleines Reihenhaus, welches wir dann entsprechend verkaufen würden.
Meine Frage ist jetzt, gibt es eventuell Probleme beim Nachweis des Eigenbedarfes aufgrund dessen, dass wir bereits ein Haus haben, welches deutlich kleiner ist, als das was wir bauen wollen und wie gesagt wir würden es in diesem Zuge verkaufen.
Die zweite Frage ist, muss ich den Pächter jetzt nur für die Anbauten entschädigen, oder hat er auch Anspruch für das Kernhaus, was vorher bereits dem Verkäufer des Grundstücks gehört hat, dieser würde die Eigentumsrechte an der Kernlaube mit dem Grundstück mit verkaufen und wie wird der Wert für die Entschädigung ermittelt.

Sehr geehrter Fragesteller,

Seit dem 1. Januar 2005 kann ein Grundstückseigentümer einen solchen »Datschenvertrag« kündigen, wenn er das Grundstück zur Errichtung eines Ein- oder Zweifamilienhauses als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt (§ 23 Abs. 3 Ziff. 1 SchuldRAnpG). Wenn Sie also mehr Wohnraum für die Familie brauchen, liegt Eigenbedarf in diesem Sinne vor.

Die Interessen des Nutzers finden (anders als noch vor 2005) keine Berücksichtigung mehr. Sie müssen auch nicht mehr begründen, dass ein Ausschluss des Kündigungsrechts für Sie angesichts der bisherigen Wohnverhältnisse unzumutbar wäre. Der Begriff des »Benötigens« erfordert nur (entsprechend dem Eigenbedarf im Mietrecht), dass Sie vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Bau des neuen Eigenheims darlegen können. Eine Notlage muss nicht vorliegen.

Wenn demnach kein Kündigungsschutz für den Nutzer mehr besteht, richtet sich die Kündigungsfrist gemäß § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG nach dem BGB. Wenn es sich um einen Pachtvertrag handelt, kann mit halbjähriger Frist zum Ende des Pachtjahres gekündigt werden (§ 584 BGB). Handelt es sich um einen Grundstücksmietvertrag (d. h. ohne Berechtigung zur Fruchtziehung), beträgt die Kündigungsfrist in der Regel drei Monate (§ 580a BGB).

Entschädigung müssen Sie nur für solche Bauten leisten, die der Nutzer selbst errichtet hat (§ 12 Abs. 1 SchuldRAnpG). Für bereits vorher vorhandene Bausubstanz kann dieser nichts verlangen, da er dafür keine Aufwendungen getätigt hat.

Die Höhe der Entschädigung richtet sich nach dem Zeitwert (§ 12 Abs. 2 SchuldRAnpG). Das ist der Herstellungswert abzüglich Altersabschreibung und etwaiger Wertminderungen wegen Bauschäden und -mängeln sowie unterlassener Instandhaltungsmaßnahmen. Welche Werte zugrunde zu legen sein werden, kann letztlich nur ein Gutachter feststellen. Zur schnellen und kostengünstigen Abwicklung kann es sich daher empfehlen, sich mit dem Nutzer über eine Abfindungszahlung zu verständigen.

Es dürfte außerdem zu empfehlen sein, dass Sie für die ganze Angelegenheit einen Rechtsanwalt vor Ort hinzuziehen, der eingehender prüfen und beraten kann als es an dieser Stelle möglich ist!


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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