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Kündigung eines gewerblichen Pachtvertrages, Auszugsweigerung, Räumungsklage?

| 21.09.2018 14:52 |
Preis: 75,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


17:42
Räumungsklage bei gewerblicher Verpachtung? Auch gegen die Untermieter?

Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,

bitte schätzen Sie die Rechtslage in folgender Problemlage ein.

Situation: Der langjährigen Pächterin einer Gewerbeimmobilie wurde gekündigt, sie weigert sich nun auszuziehen, möchte sich rausklagen lassen.

Laut Pachtvertrag betreibt sie in dem betreffenden Objekt eine Pension, wohnt auch dort selbst mit ihren zwei erwachsenen Söhnen, hat allerdings für diese teilweise Selbstnutzung keinen separaten Mietvertrag, es gibt nur diesen einen gewerblichen Pachtvertrag für die Nutzung des gesamten Objekts als Pensionsbetrieb.

Nachdem sie zunächst einen Aufhebungsvertrag unterschrieben hat, mit der schriftlichen Zusage eines vorfristlichen Auszuges (Ende September 2018 gegen eine vereinbarte Geldzahlung) haben wir das Objekt an einen Investor verkauft. Hilfsweise haben wir zuvor bereits sicherheitshalber fristgerecht zum August 2019 gekündigt. Nun aber erklärt die Pächterin, sie habe es sich anders überlegt, sie ziehe weder zum vertraglich vereinbarten Vorfristtermin, noch später zum fristgerechten Kündigungstermin aus, sie ziehe gar nicht aus, wir sollen doch klagen.

Ihre Argumentation: Sie vertritt den Standpunkt, dass sie selbst seit Jahren im Objekt wohne, alt und krank sei, und insofern wie eine langjährige Mieterin und nicht nur wie eine gewerbliche Pächterin anzusehen sei, die man nicht einfach vor die Türe setzen könne. Hier bestehe Kündigungsschutz, wie bei einer Mietwohnung. Sie habe sich (angeblich) beim Mieterverein bereits erkundigt, dort gabe man ihren Standpunkt bestätigt (Wir bezweifeln dass sie korrekte Angaben hinsichtlich des gewerblichen Pachtvertrages gemacht hat.)

Erschwerend hinzu kommt, dass sie die betreffenden Pensionszimmer nicht kurzfristig vermietet, sondern zu Dauernutzung an Sozialhilfefälle der Stadt langfristig untervermietet. Hier bestünden, nach ihren Angaben, langfristige Mietzusagen – allerdings ohne Mietverträge. Die armen Leute könne sie auch nicht kurzfristig auf die Straße setzen. Soweit ihre Ansicht.

Bei der Konsultation unseres Anwalts - der allerdings kein Fachanwalt für Miet- und Pachtrecht ist – konnte der uns wenig Hoffnung auf eine rasche und kostengünstige Lösung machen. Im Gegenteil, er befürchtet, dass u. U. eine sehr langwierige Räumungsklage bevorstünde, die nicht nur die Pächterin selbst beträfe, sondern dass jeder einzelne der 14 Untermieter von uns nur mittels einer individuellen Räumungsklage und evtl. mit einer Zwangsräumung aus dem Objekt zu bekommen sei, obwohl zwischen uns und den jeweiligen Untermietern keinerlei Vertrag besteht.

Abgesehen von einer zu erwartenden Schadensersatzforderung des Investors, der das Objekt nicht rechtzeitig in Besitz nehmen kann und vermutlich vom Vertrag zurücktreten und uns alle entstandenen Vorkosten (Notar, Planungskosten) in Rechnung stellen wird, sowie den vergeblich bezahlten Maklergebühren, müssten außerdem von uns alle Gerichts- und Räumungskosten zunächst übernommen werden. Diese könnten zwar später von der Pächterin zurückgefordert werden, doch da ist vermutlich nichts zu holen. Insofern ist mit Kosten in einer hohen fünfstelligen bis sechsstelligen Summe zu rechnen, bis man das Objekt irgendwann räumen kann, was in Relation zum zu erzielenden Verkaufserlös recht ungünstig wäre.


Frage: Stimmt diese Einschätzung unseres Anwaltes, dass wir in dieser Situation nicht nur die Pächterin, sondern auch alle ihre Untermieter einzeln per Räumungsklage und ggfls. jeweils einzeln per Zwangsräumung zum Auszug aus dem Objekt zwingen müssen?
Und: Erlischt mit dem Tode der Pächterin (sie ist über 80) automatisch der Pachtvertrag, oder geht der an ihre Erben (die beiden Söhne über) die dann evtl. einfach genauso vertragswidrig, wie ihre Mutter, weitermachen könnten? Mit anderen Worten, lohnt es sich zu warten statt zu klagen, d. h. kann sich der Fall durch geduldiges Abwarten vielleicht „biologisch" lösen, oder würde das Ableben der Pächterin nichts ändern?

Vielen Dank für Ihre Einschätzung der Rechtslage!

21.09.2018 | 15:32

Antwort

von


(365)
HInter der Twiete 28
22851 Norderstedt
Tel: 040-41186796
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Tatsächlich ist die Einschätzung des Kollegen korrekt.
Sie als "Hauptvermieter" müssen, sofern die Pächterin nicht auszieht, diese auf Räumung des Objektes verklagen. Sie müssen zudem, sofern auch die Unterpächter/ Untermieter verpflichtet, das Objekt herauszugeben.

Sofern dann immer noch kein freiwilliger Auszug erfolgt, kann die Räumung durchgesetzt werden.

Tatsache ist jedoch, dass hier vermutlich erhebliche Kosten auf Sie zukommen werden, die von der Pächterin später trotz Titel aufgrund Mittellosigkeit nicht beigetrieben werden können.
Möglicherweise können Sie die Pächterin mit finanziellen Anreizen, etwa Inaussichtstellen einer Umzugsbeihilfe, zur Änderung ihrer Haltung bewegen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Wibke Türk

Nachfrage vom Fragesteller 21.09.2018 | 16:32

Danke für Ihre Einschätzung.

Würden Sie bitte noch den zweiten angesprochen Aspekt der Situation bewerten, den der Vererbung des Pachtvertragens für den Fall des Todes der Pächterin an ihre Söhne.

"Erlischt mit dem Tode der Pächterin (sie ist über 80) automatisch der Pachtvertrag, oder geht der an ihre Erben (die beiden Söhne über) die dann evtl. einfach genauso vertragswidrig, wie ihre Mutter, weitermachen könnten?"

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.09.2018 | 17:42

Sehr geehrter Fragesteller,

bitte entschuldigen Sie, dass diese Frage nicht schon beantwortet wurde.

Im Falle des Todes der Pächterin ist grds. § 594d BGB einschlägig.
Nach Abs. 1 können sowohl die Erben (Söhne) als auch Sie als Verpächter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Pächters das Pachtverhältnis mit einer Frist von 6 Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres kündigen.

Das bedeutet, Sie könnten den Söhnen bei Tod der Pächterin rein vorsorglich kündigen, da Ihnen dann ein Sonderkündigungsrecht zusteht.

Nach Abs. 2 könnten die Söhne allerdings Ihrer Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Pachtverhältnisses verlangen, wenn die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Pachtsache durch sie oder einen von ihnen beauftragten Mitewrben ODER DRITTEN gewährleistet erscheint.
Dieser Widerspruch muss spätestens drei Monate vor Ablauf des Pachtverhältnisses erklärt und die Umstände mitgeteilt werden, nach denen die weitere ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Pachtsache gewährleistet erscheint.

Hiervon gibt es Ausnahmen nach § 594dAbs 3 BGB.

Rein tatsächlich müsste ja dennoch zunächst zu klären sein, ob es überhaupt noch einen wirksamen Pachtvertrag gibt, der gekündigt werden kann. Da Sie ja bereits ein unterschriebenes Exemplar eines Aufhebungsvertrages sowie eine ausgesprochene fristgerechte Kündigung vorliegen haben, dürfte dies allerdings nicht die entscheidende Frage sein.

Entscheidend dürfte vielmehr sein, ob die Mieter (Mietvertrag ja oder nein) überhaupt ausziehen würden. Erfolgt ein Auszug nicht, so müsste wieder geklagt werden, da Sie nicht keine verbotene Eigenmacht ausüben dürfen. Sie brauchen zur Durchsetzung des Auszuges zwingend einen Räumungstitel.

Tatsächlich laufen Sie daher Gefahr, dass ein "Abwarten" nicht das Ende des Pachtvertrages bzw. das Ende der Schwierigkeiten mit sich bringt.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage beantwortet zu haben.


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