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Kündigung eines befristeten Mietvertrages, ev. Mieterhöhung

22.07.2018 21:17 |
Preis: 100,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


2013 besaß ich ein Studentenwohnheim und extra 1 Einzimmerappartment. . Da die Studienzeit 2 Jahre beträgt , wurden die Mietverträge auch so gestaltet. (auf bestimmte Zeit , wegen Studiumsdauer 2Jahre .
Wortlaut Mietvertrag:
"Das Mietverhältnis wird auf bestimmte Zeit abgeschlossen.
Es beginnt am 01.11.2013 und endet mit gestzl.Kündigungsfrist v.3 Monaten ohne dass es einer besonderen Kündigung bedarf.
Die Parteien verzichten während dieses Zeitraumes wechselseitig auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages; das Recht des Vermieters zu einer Mieterhöhung im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen wird hierdurch nicht berührt.
Nach Ablauf des Mietverhälnisses wird im Falle der Fortsetzung ein neuer Mietvertrag ,befristet auf weitere 2 Jahre geschlossen.
Eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt ist ausgeschlossen."
Zu diesem Zeitpunkt wurden die 1Zimmerappartments mit einer Pauschalmiete vermietet (incl.Strom,Kalt/Warmwasser,Abwasser,Heizung,Tiefgaragenabstellplatz)..Um die Vermietung kümmerte sich ein Verwalter.
Das Studentenwohnheim wurde 2015 veräußert.
Es blieb das Einzimmerappartment, welches am 11.2013 mit diesem befristeten Mietvertrag vermietet wurde und der Mieter immer noch da ist (da scheinbar doch kein Student?)
Ich habe nun festgestellt dass diese Pauschalmiete sehr unvorteilhaft ist und wenn man die tastsächlichen Nebenkosten abzieht es cca 50% der ortsüblichen Miete ist.
Habe ich aufgrund des befristeten Mietvertrages die Möglichkeit zu kündigen?
Welche Möglichkeit habe ich für eine Mieterhöhung , falls die Kündigung nicht möglich ist ?

Sehr geehrter fragesteller,


vielen Dank für die Frage. Ihr Fall wirft einige Fragen auf, die auf ersten Blick nicht offenkundig sind.

zunächst müssen Sie wissen, dass das Gesetz und die rechtsprechung die Interessen des Mieters deutlich wichtiger gewichtet, und auch mehr schützt, als die Interessen des Vermieters.

Für alle Mietverträge gilt daher der § 545 BGB, der wie folgt lautet:

§ 545
Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses

1Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. 2Die Frist beginnt
1. für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs,
2. für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.

Man kann diese Vorschrift zwar ausschliessen, aber die Anforderungen daran werden immer höher. Wenn in Ihrem Fall die stillschweigende verlängerung nicht wirksam ausgeschlossen wäre, liefe der Mietvertrag weiter; aber selbst bei wirksamen Ausschluss kann nach so einer langen zeitspanne eine konkludente Verlängerung angenommen werden, und wird auch angenommen, obwohl(!) Sie dies ursprünglich ausdrücklich ausschliesen wollten. Lesen Sie dazu folgende Entscheidung des AG Wetzlar-

"Auch wenn in § 2 Zf. 4 des Mietvertrages die Anwendung des § 545 BGB ausgeschlossen wird, führt dies im vorliegenden Fall nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses zum 28.02.2005. Auch bei mietvertraglichem Ausschluss des § 545 BGB kann die Auslegung des Verhaltens der Vertragsparteien nach Mietende ergeben, dass sie das Mietverhältnis trotz des Ausschlusses aufgrund einer stillschweigenden oder konkludenten Vereinbarung auf unbestimmte Zeit fortsetzen wollen (vgl. OLG Oldenburg, DWW 2001, S. 88 m.w.N., zitiert nach juris)."

Quelle: https://openjur.de/u/299111.html

II. Das andere Problem was Sie haben liegt in der Befristung. Der Gesetzgeber will grundsätzlich keine befristeten Mietverträge, daher gibt es den § 575 BGB:

§ 575 Zeitmietvertrag

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1.
die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2.
in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3.
die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Somit wäre eine Befristung für Studenten ohnehin nicht möglich, es sei denn, es liegt eine Ausnahme vor, so wie in § 549 BGB:

(3) Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim gelten die §§ 556d bis 561 sowie die §§ 573, 573a, 573d Abs. 1 und §§ 575, 575a Abs. 1, §§ 577, 577a nicht.



III.Nun scheint das Einzelapartment aber gerade NICHT im Studentenwohnheim zu liegen. Somit kann der Ausschluss nicht zur Anwendung kommen - selbst die Bindung für 2 Jahre, wie bei Ihnen der Kündigungsverzicht, waren unwirksam:

"Studenten dürfen nicht durch einen Ausschluss des Kündigungsrechts für Jahre an einen Mietvertrag gebunden werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschieden. Nach dem Urteil muss Studierenden wegen der Unwägbarkeiten des Studienverlaufs ein besonders hohes Maß an Mobilität und Flexibilität zugebilligt werden. Eine Klausel, wonach die Kündigung für zwei Jahre ausgeschlossen sein sollte, benachteilige den Mieter unangemessen und sei daher unwirksam, befand der BGH." (Az: VIII ZR 307/08).

Das Mietverhältnis wäre sonst während der Befristung beim Zeitmietvertrag weder für den Vermieter noch für den Mieter ordentlich kündbar. Zulässige Befristungsgründe sind:

a) Eigenbedarf nach Ablauf der Befristung § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB
Hiermit sind die Fälle gemeint, in denen der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes nutzen will.

b) Wesentliche bauliche Instandsetzungen nach Ablauf der Mietzeit § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB
Wenn der Vermieter die Mieträume zum Ende der Mietzeit erheblich verändern oder instand setzen will, muss er das dem Mieter ebenfalls schriftlich bei Abschluss des Mietvertrages mitteilen. Dabei hat er anzugeben, welche Baumaßnahmen genau geplant sind und weshalb bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses die Maßnahmen erheblich erschwert werden.

c) Vermietung an Dienstverpflichtete § 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB
Hiermit sind die Fälle gemeint, wenn der Vermieter beabsichtigt, die Räume an einen Hausmeister oder andere Dienstverpflichtete zu vermieten.

Davon trifft hier keines zu. zudem würde die Befristung den Studenten unangemessen benachteiligen; wegen der o.g. Entscheidung dürfte die ganze Regelung ungültig sein (sog.Verbot geltungserhaltender Reduktion).

Vor diesem hintergrund wird man annehmen müssen, dass das Mietverhältnis in ein unbefristetes Mietverhältnis mit den dazugehörigen , engen Kündigungsmöglichkeiten übergegangen ist.

IV.Wegen der Mieterhöhung gilt folgendes:

§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Sie können die Miete also nicht ohne Weiteres erhöhen. Vielmehr sind Sie auf die Zustimmung des Mieters angewiesen, die Sie notfalls einklagen müssen. Der Mieter muss seine Zustimmung erteilen, wenn die Voraussetzungen des § 558 BGB nachweislich vorliegen.

Die Miete darf sich innerhalb von 3 Jahren um höchstens 20 % erhöhen. Diese Kappungsgrenze kann in einzelnen Gemeinden auf 15 % reduziert sein.

Ich sehe noch die Möglichkeit, den Mietvertrag anzufechten, wenn der Mieter kein Student gewesen sein sollte. leider greift dies im Endeffekt aber auch nicht durch, da die Befristung hier wohl ungültig war und zudem das Mietverhältnis ohne Widerspruch fortgeführt wurde(Verwirkung). Das kann Sie aber nicht daran hindern, einen Kündigungsversuch zumindest einmal zu wagen. Risiken dadurch entstehen nicht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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