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Kündigung eines befristeten Gewerberaummietvertrages

28.09.2008 18:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe mit einem Eigentümer einen Mietvertrag über 5 Jahre abgeschlossen.Undzwar ein Ladenlokal ca.590 qm zum Betriebe eines Textil und Schuhgeschäftes.Der Vertrag ist vom 15.12.2005 - 15.12.2010 befristet.In diesem Ladenlokal habe ich umfangreiche Renovierungsarbeiten durchgeführt(ca.140.000 €uro).Nach einigen Monaten stellte ich fest,dass das Ladenlokal nicht 590 qm sondern nur 445 qm beträgt.Ich habe den Vermieter aufgefordert Stellung zu nehmen,da wir auch einen qm-Preis ausgehandelt hatten,der ca. 5,90 Euro betrug.Dieser stellte sich quer,sodann minderte ich dann die Kaltmiete um die Differenz.Nach zwei Monaten versuchte der Vermieter die geminderte Miete vor einem Amtsgericht einzuklagen und brachte unter anderem ein,das zu dem Ladenlokal im Erdgeschoss Räumlichkeiten im ersten Geschoss gehören würden,was nicht den Tatsachen entspricht.Dieses konnte ich auch mit Zeugenaussagen beweisen.Da beide Parteien die Vorauszahlung für einen Gutachter,der die Räume vermessen sollte,nicht geleistet hatten,entschied der Richter das eine Minderung von 10 % angemessen ist und entschied 65 zu 35 und wies die Klage ab.Da ich mich damit nicht zufrieden geben konnte,habe ich weiterhin den geminderten Mietbetrag überwiesen( die eingeklagten 2 Monatsteilmieten angepasst habe ich nach dem Verfahren beglichen).Nach einigen Monaten kündigte mir der Vermieter mit zwei Begründungen.Als erstes beruft sich der Anwalt von dem Vermieter auf die fehlende Schriftformerfordernis,da nachdem Mietvertrag gesehen,nicht ganz klar wäre,welche Flächen vermietet worden wären(zusätzliche Räume im 1.Geschoss würden zu meinem Ladenlokal gehören)und zweitens ich mitlerweile mit 2 Monatsmieten als Summe der gekürzten Teilmieten in Verzug wäre.Zusätzlich bekomme ich seit meinem Einzug in das Ladenlokal keine jährliche Nebenkostenabrechnung obwohl ich Monat für Monat 500 € Vorauszahlung leiste.Bei einigen anderen Mietern des Hauses konnte ich vor kurzem Einsicht in Abrechnungsunterlagen der Vorjahre bekommen und daraus ersichtlich ist,da ich als Mieter dort auch geführt werde,das sich in der Summe ca.8000 € Guthaben angesammelt hat.Da der Vermieter parallel zu der Kündigung auch eine Räumungsklage gegen mich vor dem Landgericht gestellt hat,musste ich letzten Freitag zu der Verhandlung.Der vorsitzende Richter machte es ziemlich kurz und knapp und sagte das der Kläger mit der Schriftformerfordernis recht hätte und die Kündigung wirksam wäre und das ganze sich auf Vergleichbare Urteile stützen würde.Jedoch gab er mir und meinem Anwalt überhaupt keine Möglichkeit uns zu verteidigen und würgte alle versuche ab.Jetzt würde ich gerne zu meiner Frage kommen.Der Vermieter handelt seit Jahrzehnten mit Immobilien und auch mit mehreren Gerwerbeobjekten.Erst nachdem ich ihn auf die tatsächliche Grösse des Lokals aufmerksam gemacht habe und bereits zu viel gezahlte Mietzahlungen zurückgefordert habe ist er auf die Idee mit zusätzlichen Räumen im 1.Geschoss gekommen.Ist das nicht eine Art Betrug?In diesem Geschäft arbeiten zur Zeit 6 Personen.Durch die Räumung sind Arbeitsplätze betroffen.Zudem habe ich für einen Zeitraum von mindestens 5 Jahre investiert.Außerdem habe ich diese unfangreiche Renovierung durchgeführt.Diesbezüglich ließ der gegnerische Anwalt durchsickern,das der Eigentümer auch die jetzt schöner gewordene Gewerbefläche sich unter den Nagel reißen möchte.Mein Anwalt möchte in Revision gehen,aber ich verliere den Glauben an die Gerechtigkeit.Welche Chancen hätte ich noch um überhaupt den Standort und den Betrieb und die Arbeitsplätze zu retten.Welche vergleichbaren Urteile könnten positiv zu meinen gunsten beihelfen?Ich bin bereit für effektive Hilfe auch genügend finanzielle Mittel bereitzustellen.Ich bin auch telefonisch unter der Rufnummer 0177/5992383 jederzeit erreichbar.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Zunächst ist es sehr schwierig rechtliche Bewertungen im Rahmen eines laufenden Verfahrens zu machen, ohne dabei positive Kenntnis des Akteninhalts zu haben.

Für die Wahrung der Schriftform ist es nach der Rechtsprechung des BGH ausreichend aber auch erforderlich, die Vertragsparteien, den Mietgegenstand, den Mietzins und die Laufzeit als die wesentlichen Vertragsbestimmungen schriftlich zu dokumentieren (vgl. BGH, ZMR 2003, 337).

Die Angabe einer ca.-Fläche im Mietvertag wird als unzureichende Bestimmung der Mietsache angesehen (vgl. OLG Rostock MietRB 2006, 99.

Die Mieträume sollten daher nach anerkannten Standards genau vermessen werden sowie die einzelnen Räume sind aufzuzählen, um Streitigkeit zu vermeiden.

Hinsichtlich der Räume im 1. Geschoss ist die Frage, welche Regelung sich überhaupt aus dem Mietvertrag selbst ergibt.
Für die Behauptung, hier läge von Seiten des Vermieters Betrug vor, wären Sie darlegungs- und beweispflichtig.

Eine seriöse Einschätzung der Erfolgsaussichten einer Revision kann von hier aus für Sie verbindlich nicht abgegeben werden. Sie sollten sich in diesem Zusammenhang von Ihrem Anwalt genaustens belehren lassen. Der Kollege muss aufgrund der Vorbefassung mit der Sache in der Lage sein, die Erfolgsaussichten für eine Revision darlegen zu können.

Lassen Sie mir doch einfach den Mietvertrag und die bisher ergangenen Urteile einmal per E-Mail zukommen.
Ich werde die Unterlagen in Augenschein nehmen und Ihnen eine Stellungnahme abgeben, ohne dass damit für Sie weitere Kosten verbunden wären.

Haben Sie für die von Ihnen getätigten nicht unerheblichen Investitionen keine Abgeltungsklausel vereinbart ?

Der Vermieter kann einen befristeten Vertrag außerordentlich kündigen, wenn ihm ein wichtiger Grund zur Seite steht.
Hier sind mit entsprechenden Teilzahlungen des Mietzinses im Rückstand.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Wenn Sie in Erägung ziehen wollen, die Erfolgsaussichten in Ihrem Fall von einem weiteren Kollegen prüfen zu lassen, so bitte ich um Kontaktaufnahme unter meiner unten angegebenen E-Mail-Adresse.


Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2008
info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de
Tel. 040/317 97 380
Fax: 040/31 27 84
Johannisbollwerk 20
20459 Hamburg

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