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Kündigung eines Pachtvertrags bei Mängeln


| 03.08.2007 19:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Hallo,
ich habe ein Grundstück gepachtet, bei dem der dringende Verdacht besteht, daß das Wasserleitungsnetz defekt ist. Nach ersten erfolglosen mündlichen Anfragen bei dem Verwalter, eine Klärung vorzunehmen, habe ich Anfang Juli schriftlich um schnellstmögliche Klärung und ggf Behebung des Wasserproblems ersucht und eine Frist bis Ende Juli gesetzt. Nachdem mir kein erfolgreicher Vollzug mitgeteilt wurde, habe ich schrifltich mit Begründung des erheblichen, nicht nutzungsbedingten Wasser"verbrauchs" gekündigt.
Diese Kündigung wird nicht anerkannt. Muß ich diesen Zustand und die weiter laufenden Wasserkosten hinnehmen?
03.08.2007 | 22:00

Antwort

von


106 Bewertungen
Großfriedrichsburger Straße 13
81827 München
Tel: 089 4306522
Web: www.Gabriele-Koch.de
E-Mail:
Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich anhand des geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Selbstverständlich müssen Sie nicht hinnehmen, wenn es auf dem Grundstück aufgrund eines Defekts zu Wasserverlust kommt, der auf Ihre Kosten geht. Auf Pachtverträge ist, soweit die §§ 581 ff keine Sonderregelungen enthalten, gem. § 581 II BGB Mietrecht anzuwenden.

Eine defekte Wasserleitung stellt einen Mangel i.S.d. § 536 BGB dar. Sie sind gem. § 536 c I BGB verpflichtet, den Verpächter hierauf hinzuweisen und können bis zur Instandsetzung den Pachtzins mindern. Kümmert sich der Verpächter nicht um die Behebung des Mangels können Sie gem. § 543 III BGB auch wegen Vorliegens eines wichtigen Grundes fristlos kündigen nachdem Sie zuvor eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt haben, was ja offensichtlich geschehen ist.

Allerdings sind Sie im Falle einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund beweispflichtig dafür, dass ein solcher auch vorliegt (BGH 1985, 2328), der bloße Verdacht wird hierfür nicht ausreichen.

Leider ist Ihre Sachverhaltsschilderung sehr kurz, so dass schwer nachvollziehbar ist, warum es sich hier nur um einen Verdacht und nicht um eine Gewissheit handelt. Üblicherweise lässt sich so etwas doch leicht feststellen, in dem man alle Hähne zudreht und am Zähler nachsieht, ob noch Wasser verbraucht wird. Außerdem hört man am Rauschen der Rohre in der Regel auch, wenn irgendwo Wasser läuft. Bitte verwenden Sie für nähere Angaben hierzu die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 04.08.2007 | 08:25

Bei dem Versuch selbst den Zähler zu kontrollieren, wurde mir von seiten des zuständigen Abteilungsleiters der Gemeinde mitgeteilt, daß sich der Wasserzähler in einer Parallelstraße in einem Schacht befindet, welcher unter Wasser stände (Hangwasser- wäre nach Auskunft des Abteilungsleiters "normal"). Verwalter und Gemeinde streiten sich über die Zuständigkeiten der Wasserzählerkontrolle. Ich halte es unter den gegebenen Bedingungen für unzumutbar, selbst eine Kontrolle vorzunehmen (Schacht öffnen, Wasser abpumpen..).
Darum dreht sich alles im Kreis und der enorm hohe Wasser"verbrauch" ist bisher nicht sicher zuzuordnen. Der Gemeindemitarbeiter geht nach eigener Aussage von einem Wasserrohrleitungsschaden aus...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.08.2007 | 11:59

Sehr geehrter Fragestellerin,

Sie müssen natürlich nicht in den Schacht klettern und das Wasser abpumpen. Die Zuständigkeiten sind hier klar definiert. Für die Leitung bis zur Wasseruhr und die Uhr selbst ist die Gemeinde bzw. das Versorgungsunternehmen zuständig, alles was danach kommt, ist Verpächtersache. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn es sich um einen privaten Zähler des Verpächters handelt, den dieser z.B. anbringen ließ, um den Verbrauch unter mehreren Abnehmern aufteilen zu können, die alle an dem selben Wasserzähler des Versorgungsunternehmens hängen. Das sollte aber leicht feststellbar sei und ist auch eher nicht anzunehmen, da sich solche privaten Zähler üblicherweise auf Privatgrund befinden und nicht in einem Schacht in einer Straße.

In jedem Fall muss aber ein Zähler des Versorgungsunternehmens vorhanden sein und das Unternehmen ist verpflichtet, diesen zu überprüfen, da ja auch ein Defekt am Zähler denkbar ist. Dabei wird auch feststellbar sein, ob Wasser anhanden kommt. Wenn dies der Fall ist, haben Sie einen Nachweis, dass ein Mangel vorliegt und der Verpächter ist verpflichtet, den Schaden zu beseitigen.

Alternativ könnte man den Mangel evtl. auch durch einen Vergleich mit früheren Abrechnungen belegen.

In jedem Fall bleibt es aber dabei, dass Sie bei einer fristlosen Kündigung beweisen müssen, dass ein wichtiger Grund, hier also ein Mangel an der Wasserleitung, vorliegt.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin

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