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Kündigung eines Mietvertrages, wer ist Vermieter

| 01.04.2018 18:08 |
Preis: 75,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


als Mieter haben meine Frau und ich einen Mietvertrag gemeinsam unterschrieben.
Vermieter war der Sohn, welcher auch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.
Für die Mutter ist jedoch ein lebenslanges Niessbrauchrecht (seit 1998) eingetragen. Sie ist sie auch Fruchtzieherin der Miete.
Im Mietvertrag ist auch das Konto der Mutter als Mietkonto angegeben. Hierhin zahlen wir auch seit Mietbeginn die Miete.
Im Rubrum des Mietvertrages ist jedoch der Sohn (Eigentümer) als Vermieter eingetragen. Die Mutter ist als Vertreterin für ihren Sohn eingetragen. Wörtlich "vertreten durch.....(die Mutter)...........".
Unterschrieben haben sowohl Sohn als auch die Mutter auf der Vermieterseite mit ihrem vollen Namen.
Ein Hinweis das es sich bei der Unterschrift der Mutter als Vertreterin oder Nießbrauchnehmerin handelt fehlt.
Auch ein i.A. (im Auftrag) fehlt. Auch hat die Mutter viele Jahre Investitionen in das Grundstück getätigt.
Nun ist das Mietverhältnis durch den Sohn (als Vermieter) gekündigt worden.
Durch Recherche haben wir erfahren, das Personen die alle als Vermieter einen Mietvertrag unterschreiben auch die Kündigungen alle unterschreiben müssen. Eine Abtretung von Befugnissen und Rechten ist in unserem Mietvertrag nicht erwähnt.
Nun unsere Fragen:
Hebt sich die Mutter mit ihrer Unterschrift als Vermieter in den Stand des Vermieters ?
Und hätte sie die Kündigung mit unterschreiben müssen ?
Wenn dem so wäre, wäre die Kündigung hinfällig ?

vielen Dank für eine Antwort

Wenn als Vermieter mehrere Personen auftreten, dann müssen diese Personen grundsätzlich alle Willenserklärungen gemeinschaftlich abgeben. Das verhindert, dass einer über die Köpfe der Anderen hinweg entscheidet.

Es ist allerdings möglich, dass alle Berechtigten dem "einen" Erklärendem eine Vollmacht erteilen. Diese kann mündlich und im Innenverhältnis erfolgen, so dass eine Kündigung, die Ihnen durch den einen erklärt wird, wirksam sein kann.

Um Zweifelsfälle auszuräumen, hat der Gesetzgeber daher den § 174 BGB geschaffen:

Einseitiges Rechtsgeschäft eines Bevollmächtigten

1Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. 2Die Zurückweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte.

Wenn Sie also von der Mutter über die Bevollmächtigung des Sohnes in Kenntnis gesetzt worden sind, könnten Sie die Kündigung nicht aus diesem Grund zurückweisen. Im MV ist der Sohn jedenfalls nicht als Vertretungsberechtigter eingetarge, sondern so wie Sie schidlern nur umgekehrt.

Fraglich ist nach allem aber, ob die Mutter überhaupt (Mit-)Vermieterin ist.

Wer Vermieter und Mieter ist, folgt nach der Rechtsprechung aus der Bezeichnung im Mietvertrag. Auf Eigentumsrechte, Rechte zum Besitz oder zur Nutzung kommt es nicht an (KG Berlin, Beschluss v. 2.12.1996, 8 RE-Miet 6399/96 , GE 1996 S. 110). Es kann auch jemand Vermieter sein, der nicht im Grundbuch steht, weil er zum Beispiel selber nur anmietet.

Die Mutter wird nicht dadurch, dass Sie Vertretungsmacht hat, unterschrieben hat oder Investitionen tätigt zum Vermieter. Wenn sie namentlich nicht aufgeführt ist, ist sie auch nicht Vermieterin- und musste die Kündigung auch nicht unterschreiben.

Sie können die Kündigung jedoch gegebenenfalls aus anderen Gründen versuchen, zurückzuweisen (Eigenbedarf, Härtefall, oder unklare Vermieterbenennung, wobei der Einwand nach § 174 BGB wie aufgezeigt im Ergebnis nicht greift)



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 01.04.2018 | 20:23

Unterschrieben werden Urkunden (hier Mietvertrag) doch verständlicherweise stets am Ende eines Dokuments.
Mit der Unterschrift in der Zeile (ausdrücklich) Vermieterzeile genannt unterschreiben doch "NUR" Vermieter.
Warum unterschreibt dann die Mutter auf Vermieterseite obwohl sie "NUR" Vertreterin ist ?
Hätte sie in diesem Fall nicht ordentlich als "Vertreterin" benannt werden müssen.
Für uns als Mieter sind beide Paraffen die mehrerer Vermieter.
Das die Mutter in Vertretung die Unterschrift zeichnete wurde uns zu keinem Zeitpunkt mitgeteilt.
Somit gilt auch Sie als Vermieter.

Danke für Ihre Antwort

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.04.2018 | 20:27

Es können auch beliebig viele Personen sind Vertrag mit unterschreiben. Dies ändert nichts daran, dass nur derjenige Vertragspartei wird, der auf Seite 1 oben als Vermieter genannt ist.

Bewertung des Fragestellers 03.04.2018 | 12:34

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