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Kündigung eines Mietvertrages bei Eigenbedarf Anmeldung

29.09.2014 12:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Zusammenfassung: zu den Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung

Sehr geehrt Damen und Herren,
es geht um Kündigung eines Mietverhältnisses aufgrund des
Eigenbedarfs.

Meine fragen:

1.:Mit welcher Zeit muss man rechen zwischen Kündigung und Auszug des Mieters.
Bei Einverständnis?
Bei Einspruch?

2.: Bestehen gesetzlich Fristen zeitlich, wie lange man im Haus wohnen sollte, ohne eine Anfechtung wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf befürchten zu müssen.
Wenn ja welch gründe, werden für einen vorzeitigen Auszug anerkannt.

3.: Ist eine Untervermietung erlaubt bei Kündigung bei Eigenbedarf.

4.: Reicht die Begründung der Rückkehr aus dem Ausland für eine Eigenbedarfskündigung aus.

Objekt:
Haus in Hamburg, Mietverhältnis beträgt 7 Jahre.

Zu meiner Person:
72 Jahre alt
Jetziger Wohnsitz im Ausland

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.) Sollten die Mieter die Kündigung akzeptieren und deren Wirksamkeit nicht in Frage stellen, ist grundsätzlich damit zu rechnen, dass ein Auszug und eine Rückgabe der Mietsache zum Ende der Kündigungsfrist erfolgen wird. Grundsätzlich gilt als Kündigungsfrist, dass das Mietverhältnis - wenn die Kündigung bis zum 3. Werktag eines Monats zugeht, zum Ende des übernächsten Monats beendet wird. Ginge die Kündigung den Mietern also bis zum 3. Werktag des Oktober zu, würde das Mietverhältnis am 31.12. enden. Da das Mietverhältnis jedoch bereits länger als 5 Jahre aber weniger als 8 Jahre andauert, verlängt sich die Kündigungsfrist für eine Kündigung des Vermieters um weitere 3 Monate (§ 573c I BGB). Eine jetzige Kündigung könnte das Mietverhältnis also erst zum 31.03.2015 beenden. Sollten die Mieter die Kündigung nicht akzeptieren und nicht ausziehen, müssten Sie nach Ablauf der Kündigungsfrist, also ab April 2015, Räumungsklage erheben. Sollte sich in diesem Prozess die Kündigung als wirksam erweisen, würden die Mieter zur Räumung verurteilt werden. Ziehen sie dann noch immer nicht aus, könnten Sie aufgrund des Urteils die Zwangsräumung einleiten. Ein solcher Prozess dauert mindestens 3 Monate, realistischer ist es jedoch leider, von 6 Monaten auszugehen.

2.) Starre oder gesetzlich gergelte Fristen existieren nicht. Maßgeblich ist, dass der Eigenbedarf im Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich vorliegt, der Vermieter die Wohnung also für sich oder nahe Familienangehörige benötigt. Will er in dieser Wohnung keinen dauerhaften sondern nur einen vorübergehenden Lebensmittelpunkt begründen, kann dies für Eigenbedarf ausreichen, wenn hierfür vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorliegen. So erachtete z.B. das BayObLG eine Kündigung für wirksam, bei der der Vermieter die Wohnung nur für ca. 1 1/2 Jahre selbst nutzen wollte BayObLG, WuM 1993, 252).

Anders liegen die Fälle, in denen im Kündigungszeitpunkt eine dauerhafte Nutzungsabsicht vorliegt, diese aber später nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder wegfällt. Liegt also zunächst einmal Eigenbedarf vor, muss dieser aber z.B. aufgrund einer zuvor nicht vorhergesehenen Pflegebedürftigkeit wieder aufgegeben werden, beeinträchtigt dies die Wirksamkeit der Kündigung nachträglich nicht mehr. Es liegt am Mieter, beweisen zu müssen, dass der Eigenbedarf im Zeitpunkt der Kündigung nicht vorlag bzw. nur vorgetäuscht war.

3.) Nein, eine Untervermietung ist grundsätzlich unzulässig. Die Wohnung muss durch den Vermieter selbst oder durch nahe Angehörige genutzt werden. Anders wäre dies z.B. nur, wenn Sie selbst in der Wohnung wohnen würden und zusätzlich ein Teilbereich durch eine Pflegekraft genutzt würde, die sich um Sie kümmert.

4.) Diese Begründung stellt einen Eigenbedarf dar, wenn Sie die zu kündigende Wohnung auch wirklich benötigen. Dies wäre z.B. nicht der Fall, wenn Sie auch Eigentümer einer weiteren Wohnung wären, die zufälligerweise ohnehin leersteht. Auch darf sich die Wohnung für Sie nicht als überhöhter Wohnbedarf darstellen. So wurde beispielsweise eine Eigenbedarfskündigung als unwirksam erachtet, bei der ein Vermieter eine über 100 quadratmetergroße 4-Zimmerwohnung durch seine 22-jährige studierende Tochter nutzen wollte.

Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

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