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Kündigung eines Mieters nach Wegfall des Nießbrauchs durch Todesfall


| 05.09.2017 21:04 |
Preis: 48,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Folgende Situation:

1996 baute ich meinen alten Pferdestall in ein Wohnhaus um. Es entstanden drei Wohnungen: Eine sehr große (240 Quadratmeter) und zwei im Dachgeschoss à 70 qm. In die untere Wohnung zogen meine Eltern ein, mein Vater beanspruchte Nießbrauch. Wurde auch im Grundbuch eingetragen. Die beiden oberen Wohnungen wurden ab ca. dem Jahr 2000 vermietet - erst nur eine, dann beide. Ich selbst wohne direkt nebenan, 5 Meter Luftlinie in einer Eigentumswohnung. Das Haus ist mit ca. 200.000 Euro belastet.

Als meine Mutter dement wurde, holte mein Vater eine Freundin meiner Mutter in die Wohnung, die sich erst um meine Mutter kümmerte (sie starb vor fünf Jahren), die letzten Jahre auch um meinen Vater. Um ihr Wohnraum zu bieten, unterteilte er seine große Wohnung mit einer Leichtbauwand. Die Haushälterin wohnt auf Grund einer sehr geringen Rente dort mietfrei und hat ein Wohnrecht auf Lebenszeit, das ich ihr aus persönlichen und moralischen Gründen auch gewähren möchte. Immerhin hat sie sich 15 Jahre lang um meine Eltern gekümmert.

Am 11. August 2017 verstarb mein Vater (86). Es gibt nichts zu erben, da bereits alle Besitztümer vor Jahren auf mich übertragen wurden. Er besaß auch kein Privatvermögen mehr. Ich bin Alleinerbin.

Jetzt möchte ich den Mietern oben, die als letztes hinzugezogen sind, kündigen, damit die Wohnung für die Haushälterin frei wird. Die untere Wohnung kann ich gut vermieten, vielleicht sogar verkaufen, habe sogar schon eine junge Familie als Mieter. Ich brauche das Geld, um das Haus zu finanzieren und den Kredit abzutragen. Ich selbst möchte auf gar keinen Fall dort einziehen.

Hier beginnen nun die Probleme:
Die Mieter wohnen dort seit November 2015 sehr günstig: 600 Euro Warmmiete für zwei Personen, 70 Quadratmeter mit Einbauküche, Dusche und Badewanne.

Meine schriftliche Kündigung vom 31. Juli 2017 haben sie abgewiesen, weil ja nicht ich, sondern mein Vater ihr Vermieter sei. In einem persönlichen Gespräch teilten sie mir mit, dass sie weder die Zeit, noch das Geld, noch die Lust hätten, sich um eine andere Wohnung zu kümmer. Sie würden vorerst nicht ausziehen. Basta!

Ein weiteres Kündigungsschreiben mit der Anmeldung auf Eigenbedarf wiesen sie auch zurück, weil mein Vater inzwischen verstorben war.

Welche legalen Möglichkeiten habe ich nun, das Pärchen loszuwerden? Ich habe in den Unterlagen meines Vaters keinen Mietvertrag gefunden, weiß also nicht, ob einer existiert.

Ich könnte weiter auf Eigenbedarf plädieren, und so tun, als würde ich dort einziehen wollen. Aber wie beweise ich das, ohne dort zu schlafen?

Kann ich - als neuer Vermieter - darauf bestehen, aus der Warmmiete eine Kaltmiete mit Nebenkostenabrechnung zu machen? Im letzten Jahr sind hier die Wasserkosten und Grundsteuer erheblich gestiegen, Müllabfuhr glaube ich auch.

Was kann ich generell an den Vereinbarungen, die diese Mieter mit meinem Vater getroffen haben mögen, ändern? Z.B. möchte ich nicht, dass sie weiter auf meinem Grundstück parken.

Vielen Dank für das Durchlesen des Textes. Vielleicht weiß ja jemand Rat.

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Als Alleinerbin Ihres Vaters sind Sie über Par. 1922 BGB dessen Gesamtrechtsnachfolgerin geworden und in alle Rechte und Pflichten des hier gegenständlichen Mietverhältnisses eingetreten. Dies gilt auch für Nebenabreden wie den Parkplatz, wobei die Gegenseite ggf. beweisen muss, dass eine solche Vereinbarung überhaupt existiert. Unschädlich wäre, dass es keinen schriftlichen Mietvertrag gibt, da ein Mietverhältnis ohne weiteres mündlich begründet werden kann.

Wenn eine Warmmiete mit Nebenkostenpauschale vereinbart worden ist, können Sie aus dieser einseitig keine Kaltmiete mit Nebenkostenvorauszahlung machen. Hierzu bedürfte es einer expliziten Vereinbarung mit den Mietern.

Das Mietverhältnis kann zugegebenermaßen nur schwer beendet werden: Es könnte ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen werden, also etwa Auszug gegen Zahlung eines Geldbetrages, Übernahme von Makler- und Umzugskosten o.ä.

Für eine Kündigung müssten Sie ein berechtigtes Interesse im Sinne von Par. 573 Abs. 1 und 2 BGB geltend machen können. Eigenbedarf dürfte daran scheitern, dass Sie die Wohnung nicht selbst benötigen. Gleichwohl kann die Kündigung dennoch zunächst erfolgreich sein, wobei das Risiko besteht, dass Sie von den Mietern auf Schadenersatz (Makler- und Umzugskosten, erhöhte Miete usw.) in Anspruch genommen werden, wenn sich der Eigenbedarf als vorgeschoben erweisen sollte.

Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der weiteren Prüfung und Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 05.09.2017 | 23:35

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Ich habe sie schon so negativ erwartet!

Noch mal zur Klarstellung:

Ich kann dem Mieter eigentlich nicht kündigen, es sei denn, ich ziehe selbst in die Wohnung ein und wohne dort auch.

Ich kann den Mieter abfinden, damit er geht. Darauf könnte er in meinem Fall sogar spekulieren...

Alle Vereinbarungen, die mit meinem Vater getroffen wurden, gelten auch für mich. Allerdings müsste der Mieter diese Absprachen beweisen, sie müssten schriftlich festgehalten worden sein. ICH muss ja von diesen Absprachen nichts wissen, weiß ich ja auch tatsächlich nicht.

Die Warmmiete bleibt, wenn der Mieter nicht mit einer Wandlung auf Kaltmiete plus Nebenkosten einverstanden ist.

Kann ich denn wenigstens die Miete entsprechend dem Mietspiegel meiner Gegend anheben? Der Quadratmeterpreis für eine Kaltmiete liegt in unserer Gegend bei 8,73 Euro. Der Mieter zahlt derzeit nur 7,14 Euro...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.09.2017 | 08:24

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Sie haben mich richtig verstanden. Eine Mieterhöhung ist unter den Voraussetzungen der Par. 558 ff. BGB bis zum Erreichen der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich.

Um zu vermeiden, dass das Mieterhöhungsverlangen fehlerhaft ist, sollten Sie insofern anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 05.09.2017 | 23:39


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