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Kündigung eines Maklervertrages wegen Eigenverkaufsverbot möglich?

| 26.06.2013 12:39 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Nadiraschwili, LL.M.


Zusammenfassung: Zur Frage der Wirksamkeit von Klauseln zum Alleinverkaufsverbot und der Aufgabe der Verkaufsabsicht in Maklerverträgen.

Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte.
Wir beabsichtigen unser Haus zu verkaufen.

Dazu wurde ein Termin mit einem Mitarbeiter des Maklers AAA vereinbart, welcher dazu dienen sollte, unverbindlich und kostenlos den Wert der Immobilie zu ermitteln.
Im Verlauf dieses Besuches drängte uns der Mitarbeiter einen Maklervertrag auf.
Diesen unterschrieb meine Frau voreilig.

Nun möchten wir diesen Vertrag wieder kündigen, da wir noch kein neues Haus in Aussicht haben.

Hier der Wortlaut des Vertrages:
Vertrag zwischen der AAA und XXX

Alleinauftrag
Der AG erteilt AAA den Alleinauftrag, zu den folgenden Bedingungen über nachstehend bezeichnetes Objekt eine Vertragsgelegenheit nachzuweisen oder einen Vertrag zu vermitteln:

Adresse des Objektes

1.
Der Vertrag ist fest erteilt am xx.xx.xx
bis zum xx.xx.xx.

Er verlängert sich jeweils um drei Monate, wenn er nicht von einer Vertragspartei unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 1 Monat gekündigt wird. Die Kündigung bedarf der Schriftform. Nach Ablauf von 2 Jahren ab Beginn endet der Vertrag ohne Kündigung, wenn er nicht durch ausdrückliche Vereinbarung verlängert wird.
2.
AAA verpflichtet sich, im Interesse des AG tätig zu werden.
3.
AAA ist berechtigt, für den Käufer entgeltlich als Nachweismakler tätig zu werden.
4.
Der AG verpflichtet sich für die Dauer dieses Auftrags
-keine Dienste eines anderen Maklers in Bezug auf dasselbe Objekt in Anspruch zu nehmen
-jede Vermittlungstätigkeit Dritter, die nicht mit AAA zusammenarbeiten, ist in Bezug auf das Objekt dieses Auftrags zu untersagen.

Dann folgt ein Absatz über die zu entrichtende Provision

Unter Punkt 6., Besondere Vereinbarungen findet sich folgender Eintrag, welcher nachträglich in das Formular gedruckt wurde, aber bevor uns der Vertrag bekannt war:

Ein Eigenverkauf während der Laufzeit des Auftrages ist ausgeschlossen.

Sollte die Verkaufsabsicht aufgegeben werden, verpflichtet sich der AG zur Zahlung einer Summe in Höhe von 1% der Kaufpreisvorstellung zur Deckung der entstandenen Kosten der Verkaufsbemühungen (Besichtigungen / Anzeigen / Internet etc.)

Handschriftlich wurde dann noch eingetragen:
Im Fall, das kein Käufer durch AAA gefunden wurde, entstehen den AG keine Kosten.


In den auf der Rückseite abgedruckten AGB´s finden sich keine Hinweise auf eine Möglichkeit der Kündigung.

Nun meine Frage(n):

Sind die unter Punkt 6. eingetragenen Klauseln rechtens?

Welche Kosten darf der Makler geltend machen im Falle der Kündigung?

Welche Fristen sind einzuhalten?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen

Einsatz editiert am 26.06.2013 12:45:19

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Da es sich vorliegend explizit ausgehend von der Bezeichnung um einen Alleinauftrag und nicht um einen qualifizierten Alleinauftrag handelt (bei letzterem wäre auch der Eigenverkauf zwar nicht unzulässig, würde aber zu einem Provisionsanspruch des Maklers führen ) sind die von Ihnen erwähnten Klauseln

a) Eigenverkaufsverbot

und

b) Vertragsstrafe in Höhe von 1% des Verkaufspreises bei Aufgabe der Verkaufsabsicht

als unzulässige Klauseln einzustufen und dementsprechend unwirksam. Der Ausschluss einer Eigenverkaufsbefugnis des Auftraggebers bzw. Provisionspflicht für den Fall eines Eigenverkaufs (Ausnahme: qualifizierter Alleinauftrag) sind ebenso wie eine Vertragsstrafe bei Aufgabe der Verkaufsabsicht unzulässig. Diese müssten individuell vereinbart worden sein, ob dies vorliegend der Fall war, ist zumindest in Zweifel zu ziehen, auch wenn die Eintragungen handschriftlich erfolgt sind. Es wäre natürlich trotzdem auf den Einzelfall abzustellen (z.B. ob explizit über diese Vereinbarungen mit dem Makler verhandelt wurde).

Außerdem gilt, sofern Sie das Objekt sowieso nicht in der Vertragslaufzeit verkaufen wollen, wird auch kein Provisionsanspruch für den Makler anfallen. Daher ist die Klausel mehr oder weniger irrelevant.

Vorsorglich sollten Sie den Vertrag zum Ende der Laufzeit kündigen. Ist eine Laufzeit von mehr als 6 Monaten vereinbart ist diese wohl ebenfalls unwirksam und der Vertrag kann sofort gekündigt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Alexander Nadiraschwili, Rechtsanwaltt

Bewertung des Fragestellers 26.06.2013 | 16:16

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