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Kündigung eines Lagerraum Mietvertrags bei Geschäftspartner


24.07.2017 15:32 |
Preis: 45,00 € |

Gesellschaftsrecht


Beantwortet von



Ich betreibe mit einem Geschäftspartner eine GbR, wir sind gleichberechtigte Partner.
Vor gut 4 Jahren haben wir, mein Geschäftspartner & ich als GbR beim Ihm persönlich
einen Lagerraum angemietet, d.h. wir haben den Mitervertrag beide als Mieter unterschrieben,
und er hat den Vertrag außerdem noch als Vermieter unterschrieben. Der Mietvertrag wurde auf
unbestimmte Zeit geschlossen, mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten.

Mittlerweile hat sich viel verändert. Wir haben 2 zusätzliche Objekte angemietet, in denen
sich der Großteil unserer Geschäftstätigkeit abspielt. Die Auslastung des Lagerraums bei meinem
Geschäftspartner ist mittlerweile sehr gering, wird eigendlich nicht mehr wirklich benötigt
da wir mittlerweile anderswo über gut 2000 m² Fläche verfügen.

Ich würde daher gerne wissen, ob ich den Mietvertrag bei meinem Geschäftspartner fristgerecht
kündigen kann oder ob er sich dagegen stellen kann ?

Er persönlich hat natürlich ein Interesse das Mietverhältnis fortzuführen da die Mieteinnahmen
für Ihn nicht unerheblich sind. Da wir ein Saisongeschäft betreiben und dies wg. des schlechten
Wetters in diesem Jahr nicht so gut gelaufen ist würde ich gerne die Kosten für unser Unternehmen
senken.

Können wir den Mietvertrag nur einvernehmlich kündigen oder kann ich das in diesem speziellen
Fall auch alleine tun, da er sich hier meiner Meinung nach in einem persönlichen Interessenkonflikt
als Vermieter befindet ?

Natürlich werde ich vor der Kündigung mit ihm direkt sprechen, allerdings muss ich aus Erfahrung davon
ausgehen dass er nicht mit sich reden lassen wird.
24.07.2017 | 17:49

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Das Ergebnis kurz vorweg:
Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie eine Zustimmungspflicht mit einer Zustimmungsklage geltend machen. Dieses könnte ausnahmsweise der Fall sein, wenn der Gesellschaftszweck und das Interesse der Gesellschaft es erfordern und eine Verweigerung der Zustimmung unvertretbar ist. Ob dieses hier der Fall sein könnte, lässt sich grundsätzlich nur nach Kenntnis der gesamten Sachlage beurteilen.

Die Einzelheiten:
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wird im Rechtsverkehr von ihren Gesellschaftern vertreten, und zwar von allen Gesellschaftern gemeinsam, soweit die Gesellschafter keine anderweitige Regelung treffen. Der Grundfall der gesetzlichen Regelung sieht bei der GbR demnach vor, dass alle Gesellschafter die Geschäfte gemeinsam und einverständlich führen. Danach müssen alle Gesellschafter den einzelnen Maßnahmen der Geschäftsführung zumindest zustimmen, sog. Einstimmigkeitsgrundsatz (vgl. § 709 BGB).

Ist auf der Mieterseite eine GbR vorhanden und soll das Mietverhältnis gekündigt werden, so muss die Kündigungserklärung entweder vom Alleinvertretungsberechtigten oder von allen zur Gesamtvertretung Bevollmächtigten schriftlich erklärt werden. Geschieht dies nicht, so ist die Kündigung regelmäßig unwirksam.

Sie haben geschrieben, dass Sie „gleichberechtigte Partner" in der GbR sind. Ich gehe daher hier davon aus, dass Sie die GbR gemeinsam vertreten und somit beide Gesellschafter grundsätzlich einer Kündigung zustimmen müssten.

Eine Zustimmungspflicht kann grundsätzlich mit der Zustimmungsklage geltend gemacht werden. Ein Anspruch auf Zustimmung gegen andere Gesellschafters wird in der Rechtsprechung und Schrifttum jedoch nur ausnahmsweise angenommen, wenn es sich um eine notwendige Geschäftsführungsmaßname im Sinne des § 744 Abs. 2 BGB (wie notwendige Erhaltungsmaßnahmen) handelt oder sich der betroffene Gesellschafter ohne vertretbaren Grund weigert zuzustimmen, obgleich es der Gesellschaftszweck und das Interesse der Gesellschaft erfordern (vgl. OLG Stuttgart, Urt. v. 08.02.2006 – 14 U 62/04; KG, 07.05.2007 - 23 U 31/06)

Nach Ihren Schilderungen lag offensichtlich bereits beim Abschluss des Mietvertrages ein sogenanntes Insichgeschäft zwischen Ihrem Geschäftspartner als privatem Vermieter und Vertreter der GbR vor (vgl. § 181 BGB). Vereinfacht gesagt ist ein Insichgeschäft ein Rechtsgeschäft, das eine Person gegenüber sich selbst vornimmt. Die Insichgeschäftsbeschränkungen des § 181 BGB gelten auch für organschaftliche Vertretung einer GbR. Die Wirksamkeit eines solchen Rechtsgeschäftes bedarf daher grundsätzlich bereits einer entsprechenden Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot.

Ich hoffe, dass ich Ihre Fragen verständlich beantwortet habe und Ihnen eine erste Orientierung bieten konnte. Bei Unklarheiten können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion nutzen.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung. Meine Kanzlei ist auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen

Claas
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 25.07.2017 | 16:34

Sehr geehrter Herr Claas,

recht vielen Dank für die umfangreiche Antwort.

Eine "Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot" liegt bei uns nicht vor bzw. wird im GbR-Vertrag nicht erwähnt.
Was bedeutet das in unserem Fall ? Wäre der Meitvertrag streng genommen nicht gültig ?

Habe ich außer dem Anstreben einer Zustimmungsklage keine weitere möglichkeit das Mietverhältnis aufzulösen ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.07.2017 | 17:48

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Sie suchen einen Weg, wie Sie hier die Kündigung ohne eine einvernehmliche Regelung mit Ihrem Geschäftspartner bzw. ohne eine streitige Auseinandersetzung rechtssicher vornehmen können.

Hierbei ist zu beachten, dass auch bezüglich einer Kündigung gilt, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Rechtsverkehr grundsätzlich von ihren Gesellschaftern vertreten wird, und zwar von allen Gesellschaftern gemeinsam, soweit die Gesellschafter keine anderweitige Regelung treffen. Insoweit ist für jedes Geschäft die Zustimmung aller Gesellschafter erforderlich (vgl. § 709 Abs. 1 BGB).

Ich entnehme Ihrer Schilderung allerdings, dass eine einvernehmliche Lösung, bspw. auch durch eine spätere (konkludente) Genehmigung der Kündigung durch Ihren Geschäftspartner, hier nicht möglich scheint.

Sie könnten sich hier allerdings grundsätzlich auch abweichend vom Gesetz auf ein Alleinvertretungsrecht einigen und dann die Kündigung vornehmen.

Sofern Ihnen diese möglichen Alternativen nicht umsetzbar erscheinen bleibt Ihnen grundsätzlich die Zustimmungsklage.

Bezüglich des sog. Insichgeschäftes gehe ich davon aus, dass Ihnen die entsprechende Konstellation bekannt war. Sofern Sie an dem Vertragsschluss beteiligt waren gehe ich davon aus, dass Sie Ihren Geschäftspartner (konkludent) von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit haben. Weiterhin wäre auch eine (konkludente) Genehmigung denkbar.

Bitte beachten Sie, dass eine abschließende Beurteilung in Form einer persönlichen Empfehlung hier nur bei genauer Prüfung der gesamten Vertragstexte, Dokumente und der entsprechenden Sachlage möglich ist. Dieser Dienst kann Ihnen hier dementsprechend lediglich eine erste Einschätzung an die Hand geben.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall weitere rechtliche Hilfe brauchen sollten, schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin bei kostenfreien Nachfragen zur Verfügung stehen möchte. Meine Kanzlei ist auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen

Claas
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