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Kündigung eines Immobiliendarlehens

16.07.2011 13:25 |
Preis: ***,00 € |

Kredite


Beantwortet von


Wir haben im Mai diesen Jahres durch ein Vermittlungsunternehmen unsere Wohnung nach 10 Jahren umfinanziert.Der Darlehensvertrag sollte am 01.Juni 11 beginnen. Wir haben nun unsere Wohung verkauft und am 03.Juli den Darlehensvertrag gekündigt. Es ist noch kein Geld geflossen, da wir die Auszahlung nicht veranlasst haben. Auch die Grundschuld wurde noch nicht auf die neue Bank übertragen. Die eine Aussage einer Mitarbeiterin der Bank (telefonisch)ist, dass wir 0,5% des Darlehensbetrages zahlen müssten und die Provision des Vermittlers. Die andere Aussage, das was die Bank jetzt auch von uns fordert, ist der komplette Zinsausfall zu den derzeitigen Zinsen und die Provision.
Mein Rechtsempfinden sagt mir, dass wenn noch kein Geld geflossen ist und die Grundschuld nicht übertragen worden ist, das es möglich sein muss, diesen Vertrag natürlich verbunden mit Bearbeitungsgebühren zu kündigen.
Gibt es da eine Möglichkeit? Da der Unterschied der beiden Aussagen doch beträchtlich ist.
Vielen Dank für eine schnelle Antwort.

16.07.2011 | 15:10

Antwort

von


(64)
Holstenbrücke 4-6
24103 Kiel
Tel: 04311284453
Web: http://www.ra-krause-kiel.de
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten möchte:

Grundsätzlich muss der Kreditgeber ein grundpfandrechtlich besichertes Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung nicht ohne Entschädigung zurückzunehmen, denn dem Kreditgeber entgehen in diesem Fall Einnahmen, die bereits kalkuliert wurden. Existiert also kein vertragliches oder gesetzliches Kündigungsrecht, liegt es im Ermessen der Bank, unter welchen Voraussetzungen der Kunde aus dem Vertrag entlassen werden kann. In diesem Fall ist in der Regel ein Betrag in Höhe des vollen Zinsverlustes nach dem Vertrag für die vorzeitige Ablösung des Darlehens zu zahlen – wurde der Darlehensbetrag noch nicht ausgezahlt, spricht man von einer sogenannten Nichtabnahmeentschädigung.

Nach ständiger Rechtsprechung ist die maximale Ablösesumme im Falle des Verkaufes der finanzierten Immobilie jedoch begrenzt. Dann ist der Bank verwehrt, den vollen Zinsverlust aus dem Vertrag berechnen. Bei der Berechnung der Entschädigung für diesen Fall stehen dann zwei Methoden zur Verfügung, die sich aber im Ergebnis im wesentlichen kaum unterscheiden:

Nach einer Methode wird (fiktiv) angenommen, dass die Bank den Kreditbetrag sofort, wenn auch zum schlechteren Zinssatz an einen anderen Kunden vergibt. Der Zinsverlust (d.h. die Differenz zwischen ursprünglichem Zinssatz und neuem schlechterem Zinsatz) ist vom Darlehensnehmer, der vorzeitig kündigt zu ersetzen, wobei die von der Bank ersparten Verwaltungskosten (ca. 100 Euro/Jahr) abzuziehen sind.

Nach der anderen Methode ist von den entgangenen Kreditzinsen der Erlös, den eine Wiederanlage des zurückgezahlten/nichtausbezahlten Betrags etwa in Hypothekenpfandbriefen ergeben würde abzuziehen. Darüber hinaus müssen auch bei dieser Methode die ersparten Verwaltungskosten berücksichtigt werden.

Schließlich sind auch noch Sondertilgungsrechte zu berücksichtigen, d.h. es wird angenommen, dass sämtliche Sondertilgungsmöglichkeiten wahrgenommen worden wären, was den Entschädigungsbetrag ebenfalls reduzuziert.

Es sind jedoch auch Fallkonstellationen denkbar, in denen überhaupt keine Entschädigung zu zahlen ist.
Schwebend unwirksame Immobiliendarlehensverträge können einfach ohne Entschädigungspflicht widerrufen oder rückabgewickelt werden, wenn das Darlehen über einen Vermittler außerhalb der Geschäftsräume der Bank vereinbart wurde und eine Widerrufsbelehrung entweder überhaupt nicht oder nur in unzureichender Form erfolgt ist. Wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrung können derartige Verträge während ihrer Laufzeit immer noch widerrufen werden.

Es ist daher anzuraten, die Rückabwicklung des Darlehensvertrages von einem Rechtsanwalt Ihrer Wahl anhand der konkreten Vertragsunterlagen auf die Richtigkeit hin prüfen zu lassen. Nicht selten werden im Rahmen der Rückabwicklung viel zu hohe Entschädigungsbeträge von den Banken gefordert. Gerne stehe ich Ihnen hierbei zur Verfügung.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung gerne zur Verfügung. Sollten noch Unklarheiten im Hinblick auf Ihre Frage bestehen, bitte ich Sie, von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch zu machen.

Bitte nutzen Sie die Option »Direktanfrage«, wenn Sie Dokumente zur Prüfung vorlegen möchten.

Ich möchte abschießend darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine vollständige und persönliche Rechtsberatung kann hierdurch nicht ersetzen werden.
Auch führt das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen unter Umständen zu einer völlig anderen rechtliche Beurteilung.

Thomas Krause, LL.M.
Rechtsanwalt

www.ra-krause-kiel.de


Rückfrage vom Fragesteller 17.07.2011 | 15:32

Vielen Dank für ihre schnelle Antwort.
Eine Frage haben wir noch: Ist die telefonische Aussage der Mitarbeiterin der Bank von rechtlicher Relevanz? Ihr Chef hat uns schriftlich bestätigt, dass seine Mitarbeiterin wohl aus Unkenntnis eine falsche Aussage gamcht hat.
mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 17.07.2011 | 16:14

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r), 

es kommt darauf an, ob es sich um eine unverbindliche erste Einschätzung des Mitarbeiters oder aber um eine verbindliche Aussage bzw. Zusage in Bezug auf Ihrem Vertrag gehandelt hat. Entscheidend ist, wie Sie als Erklärungsempfänger die Aussage auffassen durften. Grundsätzlich haftet aber die Bank für falsche Aussagen ihrer Mitarbeiter sofern hierdurch ein Schaden entsteht. Problematisch ist in solchen Konstellationen jedoch häufig, dass Sie eine entsprechende Aussage auch nachweisen müssten. Dies wird leider in der Regel nur schwer gelingen, wenn das Gespräch nicht aufgezeichnet wurde. Allein die Tatsache, dass eine falsche Aussage bestätigt wurde, dürfte hierbei ohne Bezugnahme auf den genauen Inhalt aus den oben genannten Gründen noch nicht genügen. Letztendlich hängt dies aber immer vom Einzelfall ab, d.h. die vorliegenden Unterlagen müssten geprüft und entsprechend ausgelegt werden.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen in dieser Angelegenheit weiterhelfen und verbleibe,

mit freundlichen Grüßen

Thomas Krause, LL.M.
Rechtsanwalt

ANTWORT VON

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24103 Kiel
Tel: 04311284453
Web: http://www.ra-krause-kiel.de
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