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Kündigung eines Immobiliendarlehen §498 BGB

| 28.05.2014 02:09 |
Preis: ***,00 € |

Kredite


Zusammenfassung:

Auf Kündigungen von Immobiliendarlehensverträgen finden die Neuregelungen der §§ 498 Abs. 3, 503 Abs. 3 BGB Anwendung.

Sehr geehrte Damen und Herren,

unsere Immobilie wurde mittels eines Darlehens (abgesichert durch Grundbucheintragung) sowie Tilgung über Lebensversicherungen finanziert.

Bedingt durch einen kurzfristigen finanziellen Engpass in einer Erbengemeinschaft. kam es zu einer 2. Mahnung. Diese beinhaltet die Androhung einer Kündigung des Darlehens.

Vertragsabschluss: 10/2008
Zinsbindung: 10 Jahre
Nennbetrag: 336000€

Aktuell offene Schuld : 2,5 Raten in der Summe von 3000€.

Auch die Folgerate kann vorerst nicht beglichen werden. Durch den Verkauf eines (anderen) MFH (in nächster Zeit) sollen diese Schulden beglichen werden. Die Zahlungsfähigkeit soll ebenfalls so wieder hergestellt werden. Der Verkauf ist im Gange kann schlimmstenfalls aber noch bis zu 8 Wochen andauern.

Die Frage:

Nach § 498 BGB: Gesamtfälligstellung bei Teilzahlungsdarlehen wird beschrieben, dass eine Kündigung aus wichtigem Grund erst erfolgen kann, wenn mind. 2 Raten ganz oder teilweise fehlen, und die offene Schuld die Höhe von 5 % des Nennbetrages des jeweiligen Darlehens überschreitet.

Kann ich mich darauf verlassen, dass eine Kündigung somit erst bei einer anlaufenden Schuld von ca. 16000 Euro erfolgen kann?

Soll ich dieser Androhung der Kündigung schriftlich widersprechen?

Mfg

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund des Ihrerseits dargestellten Sachverhalts möchte ich Ihre Frage gerne wie folgt beantworten.

Eingangs möchte ich festhalten, dass eine abschließende Beurteilung der Sach- und Rechtslage ohne eine genaue Kenntnis des konkreten Immobiliendarlehensvertrages und der Ihnen möglicherweise bereits zugegangenen Kündigung nur schwer zu gewährleisten ist.

Ich unterstelle, dass es sich bei dem in Rede stehenden Darlehen um einen Immobiliendarlehensvertrag im Sinne des § 498 BGB: Gesamtfälligstellung bei Teilzahlungsdarlehen bzw. § 503 BGB handelt. Das Risikobegrenzungsgesetz führte im Jahre 2008 - dem Jahr Ihres Vertragsschlusses - eine massive Einschränkung der Kündigungsmöglichkeiten bei Immobilienfinanzierungen ein.

§ 498 Abs. 3 wurde wie folgt gefasst:

„Bei Immobiliardarlehensverträgen gilt Absatz 1 mit der Maßgabe, dass der Darlehensnehmer mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise und mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens in Verzug sein muss."

Eine Kündigung ist also bereits bei einem Verzug i.H.v. 2,5% des Nennbetrages (zzgl. der weiteren gesetzlichen Voraussetzungen aus § 498 BGB: Gesamtfälligstellung bei Teilzahlungsdarlehen ) möglich.

Bei einem ursprünglichen Darlehensbetrag von 336.000,00 EUR sind dies 8.400,00 EUR. Bei einem typischen Baudarlehen mit 5% Zinsen und 1% Tilgung führt diese Regelung dazu, dass ein Kreditnehmer fünf Monate lang keinerlei Zahlung leisten kann, ohne dass die Bank den Kredit kündigen kann.

In Abhängigkeit der genauen Höhe einer Ihrer einzelnen Raten können Sie nun berechnen, ab welcher Höhe des Zahlungsverzuges Ihnen eine Kündigung drohen kann.

Ob diese Neuregelungen im Rahmen des Risikobegrenzungsgesetzes auch auf Ihren Vertrag Anwendung finden, hängt davon ab, ob Sie einen sog. Altvertrag haben, d.h. einen solchen, der vor Inkrafttreten der Neuregelungen geschossen wurde. Ohne dies genau wissen zu können, vermute ich, dass es sich bei Ihrem Vertrag nicht um einen Altvertrag handelt. Früher galten die Absätze 1 und 2 des § 498 BGB: Gesamtfälligstellung bei Teilzahlungsdarlehen nämlich nicht für Immobiliendahlehensverträge und es gab keine gesetzliche Regelung über Mindestrückstände, sondern nur die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dazu.

Eine Kündigung durch die darlehensgebende Bank kann somit erst ab einer laufenden Schuld in Höhe von 8.400,00 EUR erfolgen, soweit Sie wie gesagt keinen Altvertrag haben.

Ich empfehle Ihnen, mit dieser Information Ihre Bank zu konsultieren und diese um Stellungnahme zu bitten. Möglicherweise ergeben sich dann weitere relevante Umstände, die Sie hier nicht aufgeführt haben und aufgrund derer die Rechtslage anders beurteilt werden muss.

Bitte beachten Sie, dass das Weglassen relevanter Angaben oder eine geringfügige Änderung des Sachverhalts eine völlig neue rechtliche Beurteilung zulässt.

Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 28.05.2014 | 13:04

Sehr geehrter Herr Özkara,

sieh Sprechen von Altverträgen. Wie geschrieben, haben wir (Erbengemeinschaft)unseren Vertrag, Mitte Oktober 2008 unterschrieben. In dem Vertragsdokument wird die Prozedur nach § 498 BGB: Gesamtfälligstellung bei Teilzahlungsdarlehen nicht beschrieben. Ist unser nun ein Altvertrag? Laut Internet, die Rechtskonformität gilt es zu prüfen, ist das Risikobegrenzungsgesetzt ab August 2008 gültig.

Kurz: Ist unser Vertrag nun ein Altvertrag was bedeutet, dass das Risikobegrenzungsgesetzt nicht zum tragen kommt?

Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.05.2014 | 15:29

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihren Angaben zufolge dürften Sie keinen Altvertrag haben und § 498 BGB: Gesamtfälligstellung bei Teilzahlungsdarlehen beziehungsweise § 503 BGB: Umwandlung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen in Fremdwährung dürfte auf Ihren Immobiliendarlehensvertrag von Mitte Oktober 2008 bereits Anwendung finden.

Um Ihnen die (insbes. zeitliche) Entstehungsgeschichte und den Werdegang des § 498 BGB: Gesamtfälligstellung bei Teilzahlungsdarlehen beziehungsweise des § 503 BGB: Umwandlung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen in Fremdwährung einmal zu verdeutlichen:

Durch das Risikobegrenzungsgesetz wurde § 498 BGB: Gesamtfälligstellung bei Teilzahlungsdarlehen eingeführt, welcher vom 08. August 2008 bis 11. Juni 2010 in Kraft war. Dieser wurde dann durch das "Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie, des zivilrechtlichen Teils der Zahlungsdiensterichtlinie sowie zur Neuordnung der Vorschriften über das Widerrufs- und Rückgaberecht" (VerbrKredRLUG) abgelöst und es wurde der neue § 503 BGB: Umwandlung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen in Fremdwährung eingeführt, der dem damaligen § 498 BGB: Gesamtfälligstellung bei Teilzahlungsdarlehen entspricht. § 503 BGB: Umwandlung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen in Fremdwährung ist somit am 11. Juni 2010 in Kraft getreten und besitzt seitdem Geltung.

Soweit Sie eingangs schrieben, dass Sie sich bei 2,5 Raten erst mit 3.000,00 EUR in Verzug befinden und auch die Folgerate nicht zahlen können, so dürften Sie doch auch dann die 2,5%-Grenze des Nennbetrags des Darlehens noch nicht ausgeschöpft haben. Oder meinten Sie vielmehr, die derzeit offene Schuld beträgt 2,5 Raten in der Summe von "jeweils" 3.000,00 EUR, also insgesamt 7.500,00 EUR? In diesem Fall könnten Sie natürlich bereits mit Ausbleiben der Folgerate einen berechtigten Kündigungsgrund im Sinne des § 503 BGB: Umwandlung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen in Fremdwährung herbeiführen.

Ich möchte Ihnen erneut anraten, sich bereits zum jetzigen Zeitpunkt mit Ihrer darlehensgebenden Bank in Verbindung zu setzen, um etwaige Probleme bereits im Vorfeld auszuräumen.

Auch weise ich erneut darauf hin, dass diese Beratung nur den Ihrerseits geschilderten Sachverhalt erfassen kann und bereits geringfügige Änderungen, die sich etwa aus der Einsicht in den in Rede stehenden Dahrlehensvertrag ergeben können, eine völlig andere rechtliche Beurteilung zulassen können.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 28.05.2014 | 16:06

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