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Kündigung eines Haus-Kaufvertrags wegen ungenügender Kostenaufklärung

| 13.05.2013 19:33 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Pilarski


Zusammenfassung: Es geht um die Gewährleistungsrechte und die Anfechtung des Hauskaufvertrags wegen ungenügender Aufklärung hinsichtlich entstehender Mehrkosten.

ich habe im September 2012 einen Hauskaufvertrag unterzeichnet (DHH in Frankfurt). Jetzt nach Erhalt der Genehmigung im März versuchen wir schon unseren Ansprechpartner, den Verkäufer, zu erreichen, der nicht antwortet oder Ausreden hat, wenn es um ein Treffen geht, denn es wird sich einfach nicht um unsere Belange gekümmert. Viel schlimmer ist aber, dass wir jetzt Mehrkosten tragen müssen, auf deren Höhe wir nicht oder nur unzulänglich hingewiesen wurden. Die "Käuferleistungen" sind zwar in der Baubeschreibung enthalten, aber die Höhe hatten wir nicht erfragt. Wir waren zu naiv und haben uns von der Persönlichkeit des Verkäufers überzeugen lassen. Ich hatte das Grundstück geerbt und wollte durch den Hausbau meine Ersparnisse für meine beiden Kinder gut anlegen. Jetzt fühle ich mich "zur Kasse gebeten".
Kann man rechtlich gegen solch einen Verkäufer vorgehen bzw. mit wieviel Verlust komme ich jetzt noch aus dem Vertrag raus - 1. Rate von 28.800,00 € bereits bezahlt.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Grundsätzlich kann einer Partei von einem Kaufvertrag nur dann zurücktreten, wenn sie entweder ein gesetzliches oder aber ein vertragliches Rücktrittsrecht hat. Ohne den Inhalt des von Ihnen abgeschlossenen Kaufvertrags zu kennen, kann keine abschließende Beurteilung der Rechtslage erfolgen. Aus dem Wortlaut des Vertrags könnte sich beispielsweise ein vertragliches Rücktrittsrecht ergeben. Ein gesetzliches Rücktrittsrecht könnte sich aus den §§ 323, 326, 324 BGB ergeben. Hierfür müsste einer dieser Rücktrittsgründe vorliegen.

Grundsätzlich können im Rahmen des Kaufs nach § 433 BGB Mängel im Sinne von § 434 BGB einen Rücktrittsgrund darstellen. Jedoch ist auch hierfür zunächst der Inhalt des Vertrags maßgebend, es kommt darauf an, welche Beschaffenheit des Kaufgegenstands zwischen den Parteien vereinbart worden ist.

Soweit keine Beschaffenheit vereinbart worden ist, so liegt ein Mangel vor, wenn sich die Sache nicht für die vereinbarte Verwendung eignet oder wenn sie sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet und keine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache zu erwarten hat.

Außerdem kann ein Rücktritt unter Umständen durch Pflichtverletzungen des Vertrags, die nicht unbedingt in einem Mangel liegen müssen, begründet sein. Ob eine fehlende Kostenaufklärung in Ihrem Fall eine Pflichtverletzung darstellt, ist zumindest zweifelhaft. Hier könnte sie zunächst nur in Form eines Unterlassens der Aufklärung gegeben sein. Diese kommt wiederum grundsätzlich nur in Betracht, wenn den Verkäufer eine Pflicht zur Aufklärung trifft, was ich aus Ihren bisherigen Angaben noch nicht hergeleitet werden kann, wenn hierfür nicht im Vertrag konkrete Anhaltspunkte zu finden sind. Eine solche Pflicht zur Aufklärung könnte sich aus einer Art überlegenen Wissens ergeben, wenn der Verkäufer möglicherweise eine besondere Fachkunde besitzt und Sie in dieser Angelegenheit unerfahren sind. Allerdings wird so etwas sehr schwer zu beweisen sein.

Wenn der Kaufvertrag zwischen Ihnen und dem Verkäufer bereits abgewickelt ist, dürfte sich nicht ohne Weiteres eine Pflichtverletzung daraus ergeben, dass er sich allgemeine nicht um Ihre Belange kümmert. Es müsste schon eine konkrete Verletzung des Vertrags vorliegen.

Aus Ihrer Sachverhaltsschilderung wird nicht klar, welche Mehrkosten gemeint sind, auf die Sie nicht hingewiesen worden sind. Mehrkosten ist sehr pauschal gesagt. Grundsätzlich sollten die wesentlichen Kosten und deren Übernahme im Vertrag festgehalten worden sein. Sollten die Mehrkosten darauf gründen, dass das Haus nicht die Beschaffenheit aufweist, die versprochen wurde oder die zu erwarten ist, dann könnte nach einer Aufforderung zur Nacherfüllung, soweit diese überhaupt möglich ist, der Rücktritt erklärt werden, eine Minderung oder Schadensersatz verlangt werden. Sollten hinsichtlich bestimmter Punkte keine konkreten Kosten genannt sein, so käme § 243 BGB in Betracht, dass eine Sache von mittlerer Art und Güte zu leisten ist, wodurch den Kosten ja bereits ein gewisser Rahmen vorgegeben wird. Dies gilt nur, wenn eine Sache ihrer Gattung nach, also generell, beschrieben war.

Sollte der Verkäufer arglistig getäuscht worden sein, so könnte der Vertrag gemäß §§ 142, 123 BGB angefochten werden, so dass er als von Anfang an nichtig gilt. Allerdings wäre es hier schwer die Arglist der Täuschung im Ernstfall zu beweisen.

Im Ergebnis muss ich Ihnen dringend anraten, Ihren Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt vor Ort prüfen zu lassen, ob sich möglicherweise Rechte für Sie herleiten lassen. Es kommt wie ausgeführt maßgeblich auf den Inhalt des Vertrags an. Dieser wird dann eine abschließende Entscheidung für das weitere Vorgehen treffen können.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen hinsichtlich Ihrer Entscheidung bezüglich Ihres weiteren Vorgehens behilflich.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Pilarski, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.05.2013 | 21:34

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