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Kündigung einer Mietwohnung durch Erbengemeinschaft


09.06.2007 12:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Guten Tag,
nach dem Tode meines Vaters haben meine Mutter sowie ich und meine beiden Schwestern gemeinsam ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung geerbt. Meine Mutter bewohnt die obere Etage, die Einliegerwohnung wurde vermietet. Das Haus wurde nicht zwischen uns aufgeteilt. Der Mietvertrag wurde allerdings nur zwischen uns drei Geschwistern und unseren Mietern geschlossen, wir wußten damals nicht, dass unsere Mutter auch hätte unterschreiben müssen.
Unsere Mieter tyrannisieren nun unsere Mutter seit geraumer Zeit durch Verbalattacken, Dauerklingeln, eigenmächtiges An-und Ausschalten der Heizungsanlage bei 26 Grad Außentemperatur, etc..
Nun meine Frage:
Ich habe gelesen, dass man in einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, das der Vermieter selbst mitbewohnt, seinem Mieter ohne Angaben von Gründen kündigen kann. Nun meine Frage:
Ist das für uns möglich, b.z.w. gilt meine Mutter rechtlich als Vermieter, obwohl sie den Mietvertrag nicht mitunterschrieben hat?

Im voraus vielen Dank für Ihre Antwort
Sehr geehrte Fragestellerin,

die von Ihnen angesprochene erleichterte Kündigungsmöglichkeit besteht unter den Voraussetzungen des § 573a BGB. Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

Dazu müßte die Mutter, die nach Ihrer Schilderung als einzige Miterbin das Gebäude bewohnt, allerdings Vermieterin der Einliegerwohnung sein. Dies ist nicht der Fall, wenn die Mutter nicht im Mietvertrag als Vermieterin genannt ist und diesen nicht unterschrieben hat. Die Stellung der Mutter als Miterbin begründet nicht ohne weiteres auch die Vermietereigenschaft.

Die Erbengemeinschaft ist weder rechtsfähig noch parteifähig. Die Grundsätze zur Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und zur Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind nicht auf die Erbengemeinschaft zu übertragen; BGH, Beschluß vom 17. 10. 2006 - VIII ZB 94/05 (LG München I). Ein von einem (oder in Ihrem Fall von mehreren) Vertreter(n) einer Erbengemeinschaft abgeschlossener Mietvertrag kann mangels Rechtsfähigkeit derselben nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher, sondern nur mit den einzelnen Miterben zu Stande kommen; BGH, Urteil vom 11. 9. 2002 - XII ZR 187/00 (Brandenburg).

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bedaure, keine anderslautende Antwort geben zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.06.2007 | 14:52

Vielen Dank für Ihre Antwort. Eine Frage hätte ich noch:
Kann meine Mutter, zu deren Renteneinnahmen 50% der Mieteinnahmen zählen, den Mietvertrag anfechten, weil durch das Fehlen ihrer Unterschrift die Einhaltung der Schriftform nicht gewährleistet ist?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.06.2007 | 21:31

Nein, im Außenverhältnis zu den Mietern kann Ihre Mutter nicht gegen den Mietvertrag vorgehen, da Sie am Mietvertrag nicht beteiligt ist. Sie kann lediglich Ansprüche im Innenverhältnis der Erbengemeinschaft geltend machen. Auf diesem Weg kann der Mietvertrag leider nicht beseitigt werden.

Mit freundlichen Grüßen

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