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Kündigung einer GbR - Handelt es sich um eine Kündigung zur Unzeit?


| 24.11.2009 11:08 |
Preis: ***,00 € |

Gesellschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Corina Seiter



Die Personen A und B kaufen im Rahmen einer GbR (ohne schriftlichen Vertrag, also massgebend ist das BGB) ein Grundstück. Der Zweck ist es auf dem Grundstück ein Wohngebäude zu errichten und einen Überschuss aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen.

Während der Beantragung der Baugenehmigung und während des Finanzierungsantrages kündigt Gesellschafter A den GbR Vertrag fristlos mit dem Grund, dass Gesellschafter B über einen Zeitraum von bis zu 3 Wochen telefonisch nicht erreichbar war. Gleichzeitig reicht der Gesellschafter A eine Rechnung über sein Architektenhonorar bei der GbR ein, mit der Aufforderung diese innerhalb von 10 Tagen auszugleichen.

Der Gesellschafter B kann nunmehr das Projekt nicht allein abwickeln, weil die Finanzierungsmittel und die nötige Bonität fehlen. Das Grundstück muss mit Verlust verkauft werden.

Meine Fragen:
1. Handelt es sich um eine Kündigung zur Unzeit?
2. Wie wird der Schadenersatz bemessen?
Meine Vorstellung geht dahin, dass zumindest der Überschuss aus dem entgangenen Gewinn (aus der Vermietung, z.B.: 20 Jahre x 12 Monate x 100,-€) sowie aus dem Verlust aus dem Verkauf des Grundstücks fällig wird.

Bin sehr interressiert an Ihren Stellungnahmen.

MFG

Sehr geehrter Fragender,

im Rahmen einer Erstberatung auf Basis der von Ihnen hier gegebenen Informationen beantworte ich Ihre Frage/n gerne wie folgt:

zu 1.:

Nach der Regelung des BGB wird die Gesellschaft bei Kündigung eines Gesellschafters sofort aufgelöst.

Bei der Kündigung (diese ist, da im vorliegenden Falle kein schriftlicher Gesellschaftsvertrag geschlossen wurde, grds. formlos möglich) ist zu unterscheiden, ob die Gesellschaft befristet oder unbefristet eingegangen wurde. Da die Gesellschaft im vorliegenden Falle nicht für eine bestimmte Zeit, d. h. unbefristet, eingegangen wurde, regelt insofern §723 BGB, dass jeder Gesellschafter die Gesellschaft jederzeit kündigen kann.

Ein besonderer Kündigungsgrund ist hierfür zwar grds. nicht erforderlich, jedoch darf die Kündigung ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes (hierzu näher unten) nicht zur sog. Unzeit - d. h. zu einem Zeitpunkt, in dem durch die Kündigung die Interessen der/s Mitgesellschafter/s verletzt würden - bzw. wie hier fristlos erfolgen. Eine Kündigung zur Unzeit kann demnach z. B. angenommen werden, wenn die Mitwirkung des Kündigenden an einer bevorstehenden Maßnahme (hier etwa die Duchführung des beabsichtigten Bauprojektes und/oder dessen Finanzierung) erforderlich ist und diesem auch zumutbar wäre - insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Gesellschafter schließlich gem. § 705 BGB gegenseitig verpflichtet sind, die Erreichung des gemeinsamen Zweckes der Gesellschaft – hier der Bebauung des erworbenen Grundstücks und dessen spätere Vermietung – zu fördern und insbesondere die vereinbarten Beträge zu leisten.

Auch eine Kündigung zur Unzeit ist zwar wirksam, der Kündigende ist aber u. U. zum Ersatz desjenigen Schadens verpflichtet, der durch die Wahl des nachteiligen Kündigungszeitpunktes entstanden ist (vgl. hierzu auch: Palandt zu §723 BGB, Tz.4). Sie kann danach im Einzelfall rechtsmissbräuchlich i. S. d. §242 BGB und somit unwirksam sein. Eine Unterscheidung zwischen diesem und dem Normalfall der zwar unzeitgemäßen, aber wirksamen Kündigung ist jedoch in der Praxis nur sehr schwer möglich (so BGH, NJW 54, 106), sodass der Ausgang einer etwaig erforderlichen gerichtlichen Entscheidung nur schwer abschätzbar ist.

Ein wichtiger Grund, der die fristlose Kündigung ggf. rechtfertigen könnte, wäre gegeben, wenn dem Gesellschafter die Fortsetzung der Gesellschaft (bis zur nächsten ordentlichen Beendigungsmöglichkeit) unter Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben nicht zumutbar ist. Ob dieses vorliegend (nur weil Sie über wenige Wochen telefonisch nicht erreichbar waren) gegeben ist, erscheint zumindest sehr fraglich. Etwas anderes könnte gelten, wenn genau in diesem Zeitraum wichtige unverschiebbare Entscheidungen angestanden haben, deren Verzögerung nunmehr die Gefährdung des Gesellschaftszwecks bedeuten würde.

Dieses wäre zu prüfen.

zu 2.:

Für einen etwaigen Schadensersatzanspruch ist der Schaden grds. konkret nachzuweisen. Dieses kann im vorliegenden Falle (bis auf den ggf. entstandenen Verlust aus der Veräußerung des Grundstückes) nur fiktiv anhand von Schätzungen der entgangenen Gewinne aus der Vermietungstätigkeit unter Berücksichtigung der ortsüblich erzielbaren Mieten erfolgen. Ggf. müsste der Schaden gerichtlich durch einen Gutachter festgestellt werden.

Die angemessene Höhe des Schadensersatzes wäre vor diesem Hintergrund ebenfalls zu prüfen.

Ich hoffe, Ihnen hiermit ausreichend gedient zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen,

Dr. C. Seiter

Nachfrage vom Fragesteller 24.11.2009 | 16:56

Sehr geehrte Frau Seiter,

vielen Dank für die zügige Beantwortung meiner Fragen.

Wenn die GbR durch die Kündigung des A (welche mit Einschreiben/Rückschein) erfolgte, aufgelöst ist, stellt sich für mich noch folgende Frage:

Wie kriegt der Gesellschafter B den Gesellschafter A aus dem Grundbuch raus? A und B stehen als Käufer im Grundbuch, der Kaufpreis ist noch nicht fällig gestellt. Muss der A an diesem Vorgang mitwirken? Muss der Verkäufer des Grundstücks an diesem Vorgang mitwirken? Oder kann ich einfach über eine Feststellungsklage den A aus dem Grundbuch entfernen?

MFG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.11.2009 | 22:15

Sehr geehrter Fragender,

zunächst ist anzumerken, dass A und B persönlich - und nicht etwa die GbR - Eigentümer des Grundstücks sind. Sie bilden eine sog. Grundstücksgemeinschaft.

Wenn also A zwar die GbR (Wirksamkeit der Kündigung unterstellt) gekündigt und somit deren Auflösung bewirkt hat, so besteht gleichwohl weiterhin die vorstehend bezeichnete Grundstücksgemeinschaft von A und B bis zur Veräußerung des Grundstücks fort.

Es wäre auch denkbar, dass nur A oder B seinen jeweils hälftigen Eigentumsanteil auf einen Dritten überträgt, sofern hierfür ein Käufer gefunden würde. Eine Zustimmung des einen zur Veräußerung des Anteils des anderen Miteigentümers ist also nicht erforderlich. Gleichwohl ist die Wahrscheinlichkeit selbstverständlich größer, einen Käufer für das gesamte Grundstück zu finden. Einer solchen Veräußerung müsste dann zwingend die Zustimmung beider Gemeinschafter erteilt werden (Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages durch beide).

Eine Feststellungsklage würde vor diesem Hintergrund kein geeignetes Rechtsmittel darstellen und ins Leere laufen. Es wäre auch unklar, welches Feststellungsbegehren überhaupt vorgebracht werden solle, denn die vorstehend dargestellte Rechtslage ist eindeutig.

Ich hoffe, nunmehr alle Ihre Fragen ausreichend und verständlich beantwortet zu haben. Sollten Sie in dieser Angelegenheit dennoch weitere Hilfe benötigen, so dürfen Sie mich selbstverständlich gerne im Rahmen einer gesonderten Beauftragung per Email kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen,

Dr. C. Seiter

Bewertung des Fragestellers 24.11.2009 | 13:37


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