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Kündigung einer Ergänzung zum Mietvertrag


05.11.2007 10:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sachverhalt: Mieter A und B haben mit Vermieter C 2002 einen Mietvertrag abgeschlossen. 2004 trennen sich A und B, B zieht aus. Seitdem zahlt A alleine die Miete (600 EUR + 140EUR Nebenkosten); C ist bekannt, dass sie jetzt alleine dort wohnt.

Am 10. August 2007 setzt der Vermieter C in Gegenwart von A folgendes Schreiben auf:

‚A zahlt ab dem 01.09.2007 nur noch 500 EUR Kaltmiete und 100 EUR Nebenkosten für die Wohnung XXX. Zusätzlich übernimmt A ab dem 01.09. die Treppenhausreinigung. Sobald wieder eine zweite Person in die Wohnung einzieht, lebt der Mietvertrag vom XX.XX.2002 wieder auf.’

Dieses Schreiben ist vom Vermieter C und der Mieterin A unterschrieben.

Der Vermieter ist mit der Treppenhausreinigung nicht zufrieden (wegen Spinnweben an der Aussenfassade, die ja nicht zum Treppenhaus gehört). Am 03.11.2007 schreibt der Vermieter an A: ‚Hiermit kündige ich die Vereinbarung vom 10.08.2007 fristgerecht zum 30.01.2008. Sofern Sie die 740 EUR aufbringen können, bin ich jedoch gerne bereit, den Mietvertrag vom XX.XX.2002 wieder aufleben zu lassen.’

Fragen:
1. Stellt die Vereinbarung vom 10.08.2007 eine Änderung des alten Mietvertrages dar? Oder ist es ein neuer, unabhängiger Mietvertrag? Oder was sonst?
2. Gelten für die Kündigung dieser Vereinbarung dieselben Regeln wie bei einem Mietvertrag – insbesondere: kann der Vermieter kündigen ohne einen besonderen Grund (z.B. Eigenbedarf) zu haben?
3. Ist die Kündigung der Zusatzvereinbarung (der reduzierten Miete) durch den Vermieter wirksam?

05.11.2007 | 11:50

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

1. Vorbehaltlich einer vollständigen Sachverhaltsermittlung stellt sich die Rechtslage nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt wie folgt dar:
2. Die Änderung am 10.08.2007 stellt lediglich eine Modifizierung des alten Mietvertrages dar. Darin wurde die Miethöhe geändert zum Vorteil der Mieterin. Die Mieterin hat im Gegenzug die Treppenhausreinigung übernommen. Diese Modifizierung sollte offenbar insgesamt hinfällig sein, wenn ein weiterer Mieter in die Wohnung einzieht.
3. Der Vermieter kann jedenfalls nicht ohne Nennung eines Kündigungsgrundes kündigen. Er kann eventuell die Modifizierung kündigen, wenn die Mieterin ihre Reinigungspflicht tatsächlich nicht oder schlecht erfüllt. Jedoch habe ich hier Bedenken, da es in der Modifizierung heißt „A zahlt ab dem 01.09.2007 nur noch 500 EUR Kaltmiete und 100 EUR Nebenkosten für die Wohnung XXX. Zusätzlich übernimmt A ab dem 01.09. die Treppenhausreinigung. Sobald wieder eine zweite Person in die Wohnung einzieht, lebt der Mietvertrag vom XX.XX.2002 wieder auf“. Nach dem Wortlaut ist die Treppenhausreinigung zumindest nicht ausdrücklich an die Senkung der Miete gebunden. Die Senkung scheint deshalb erfolgt zu sein, weil nunmehr nicht zwei Personen, sondern nur noch eine Person die Wohnung bewohnt.
4. Unabhängig von der Auslegung (ob nun die Reduzierung der Miete gebunden ist an die Reinigung des Treppenhauses oder ob die Reduzierung alleine wegen des Auszugs der zweiten Person erfolgte), kann die Vereinbarung nicht grundlos gekündigt werden. Zumindest hinsichtlich der Miete dürfte es sich um eine Modifizierung des Mietvertrages handeln, den der Vermieter nicht einseitig kündigen kann. Für eine Kündigung des gesamten Mietvertrages muss er einen Kündigungsgrund angeben. Kann er das nicht, geht es eventuell um die Frage, ob die Mieterin die Reinigung schlecht durchführt und die Minderung des Mietpreises daran gebunden ist. Wenn das der Fall wäre, kann der Vermieter immer noch nicht den Mietvertrag kündigen, sondern allenfalls die Reduzierung wegen Schlechterfüllung rückgängig machen.



Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

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FAX: (089) 45 75 89 51

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Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:
Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind.
Insbesondere bezieht sich meine Auskunft nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Auch einige Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht geklärt werden. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


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