Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.084
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Kündigung einer ELW


| 31.03.2006 11:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



1. Wir möchten unser Einfamilienhaus mit einer seit 9 Jahren vermieteten ELW per 01.06.2006 verkaufen. Kann ich heute noch dem Mieter der ELW per 31.12.2006 (oder per früher) kündigen und mit welcher Begründung ?
2. mit welcher Frist könnte der neue Besitzer (ab 01.05.2006)
die ELW-Wohnung kündigen bei Eigenbedarf (Pflegebedürftige Mutterim Rollstuhl) ?
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage beantworte ich Grundlage des dargestellten Sachverhaltes wie folgt:

Für eine Einliegerwohnung gelten hierbei besondere Voraussetzungen, die ich kurz zusammenfasse.

Eine Einliegerwohnung liegt vor, wenn die bewohnten Räume Teil des vom Vermieter bewohnten Zweifamilienhauses sind und die Räume des Mieters wegen der typischen Bauweise von Zweifamilienhäusern nicht so von denen des Vermieters abgetrennt sind, dass von einer eigenständigen Wohnung gesprochen werden kann. Der Vermieter muss seine Wohnung zudem dauerhaft nutzen.

Insoweit gehe ich bei der weiteren Prüfung davon aus, dass diese Voraussetzungen vorliegen.

1. Bezüglich der Kündigung haben Sie alks Vermieter ein Wahlrecht:

a)Einerseits können Sie, wenn ein berechtigtes Interesse an der Kündigung vorliegt mit der gesetzlichen Frist des § 573c BGB kündigen.

Die gesetzlichen Kündigungsfristen betragen:
bei einer Wohndauer bis zu fünf Jahren drei Monate,
bei einer Wohndauer von fünf bis acht Jahren sechs Monate und
bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren neun Monate.

Hierbei müsste bis zum 04.04.2006 (3 Werktag des Monats) zum 31.12.2006 kündigen.

Allerdings sehe ich anhand Ihrer Angaben kein berechtigtes Interesse für eine Kündigung. Der Verkauf des Hauses stellt ein solches berechtigtes Interesse nicht dar.

b)Dann bleibt Ihnen, wenn kein berechtigtes Interesse an der Kündigung besteht, nur die erleichterte Kündigungsmöglichkeit des § 573a BGB. Das bedeutet jedoch, dass sich die gewöhnliche Frist des § 573c BGB um drei Monate verlängert. D.h. Ihre Kündigung wurde erst zum 31.03.2007 greifen, da die Kündigungsfrist 12 Monate (9+3) beträgt.

Kündigen Sie entsprechend nach § 573a BGB, so muss dies im Kündigungsschreiben ausdrücklich mitgeteilt werden.

2. Der neue Eigentümer kann erst kündigen, wenn er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Hier könnte allerdings als berechtigtes Interesse Eigenbedarf in Betracht kommen.

Gleichwohl gilt aufgrund der Mietdauer auch die Kündigungsfrist von 9 Monaten, so dass eine, wenn Sie das Haus demnächst verkaufen und eine Eigentumsübertragung bis zum 31.05.2006 im Grundbuch eingetragen wäre, spätestens zum 03.06.2006 die Kündigung zum 31.03.2007 bei dem Mieter eingehen müsste.

3. Möglicherweise lässt sich mit dem Mieter angesichts des Verkaufes auch eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrages aushandeln, was sich wiederum positiv auf den Kaufpreis ausüben könnte.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

Nachfrage vom Fragesteller 31.03.2006 | 16:41

die erwähnte "ELW" hat einen separten Zugang (um das Haus herum) und eine eigene Eingangstüre. Im Baugesuch vor 30 Jahren wurde aber wohl aus steuerlichen Gründen immer von einem Einfamilienhaus "mit Einliegerwohnung" gesprochen. Ändern sich durch diese "eigenständige Wohnung" die Kündigungsfristen ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.03.2006 | 17:14

Nein, da es sich um ein Einfamilienhaus handelt ist § 573a I BGB voll anwendbar. Anders wäre es beispielsweise bei einem aus 2 Gebäudenteilen bestehenden Haus. Daher ändert der separate Zugang nichts an den Kündigungsfristen.

Beste Grüße und ein schönes Wochenende!

RA Marcus Schröter

Bewertung des Fragestellers |


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"UMFASSSEND UND SEHR VERSTÄNDLICH AUCH FÜR EINEN LAIEN - SEHR GUTE ARBEIT - DANKE ! "