Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Kündigung durch Vermieter während laufender Sanierungsarbeiten

21. September 2021 01:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

bitte erlauben Sie mir, zunächst etwas ausführlicher den Sachverhalt zu schildern: Zu Beginn meines damaligen Studiums vor über zehn Jahren mietete mein Vater eine Wohnung (1 Zimmer, Küche, Bad) für mich an, was auch mit dem Vermieter so vereinbart war und mietvertraglich festgehalten ist – Insoweit dürfte ich wohl der Untermieter meines Vaters gewesen sein. Monatliche Miet- und jährliche Nebenkostennachzahlungen entrichtete seither immer ich direkt an den Hauptvermieter.
Vor circa anderthalb Jahren nun ist mein Vater verstorben, was ich dem Vermieter damals in einem formlosen Brief mitteilte, leider entweder nicht per Einschreiben oder ist mir mittlerweile der Einsendenachweis abhanden gekommen, ich kann es nicht mit Sicherheit sagen. Auf diesen Brief jedenfalls erhielt ich keine Antwort, hatte allerdings den Eindruck, dass man von ihm Kenntnis genommen hatte, da seither eigentlich sämtliche irregulären Schreiben des Vermieters in Mietangelegenheiten, so u.a. auch die Erklärung einer Mietminderung für Juli diesen Jahres, via E-Mail direkt an mich gerichtet wurden. Lediglich die jährlich wiederkehrende Nebenkostenabrechnung wurde weiterhin postalisch an meinen Vater adressiert, was ich mir aber angesichts dessen, dass es sich dabei schon immer um das gleiche Schreiben, in dem nur jedes Mal die Zahlen aktualisiert wurden, also wohl ein vorformuliert abgespeichertes Textdokument handelte, damit erklärte, dass man wohl vergessen hatte, in diesem Dokument den Adressaten zu aktualisieren. Weiter habe ich darüber nicht nachgedacht, weil diese Nebenkostennachzahlungsforderungen ja so oder so bei mir ankamen und immer pünktlich von mir bedient wurden.
Dieses Jahr im Frühling nun begannen mehrmonatige Leitungssanierungsarbeiten in dem Hochhaus, in dem sich meine Wohnung befindet. Wohnungen des Typs der meinen sollten davon von Mitte Juli bis Mitte August betroffen sein. Schon im Vorfeld wurde – wieder mir persönlich via E-Mail – vom Vermieter mitgeteilt, dass er anlässlich und im Anschluss an die Rohrarbeiten im Gemäuer das Badezimmer in meiner Wohnung renovieren, d.h. im Prinzip ein komplett neues Bad einbauen lassen wolle.
Nachdem dort nun also schwere Bauarbeiten stattfinden sollten und die Wohnung in diesem Zeitraum weder über ein Bad noch eine Küche verfügen würde, habe ich Mitte Juli die Wohnung verlassen, um für die Zeit der Sanierungsarbeiten anderswo unterzukommen.
Anfang August entrichtete ich im Glauben, die Wohnung bald wieder nutzen zu können, die volle Mietzahlung. Mitte August, als die Arbeiten sich ursprünglich ihrem Ende neigen sollten, erhielt ich zwei E-Mails meines, wie sich später herausstellen sollte mittlerweile vermeintlichen Vermieters. Eine, in der mir mitgeteilt wurde, dass sich die Arbeiten wohl „leider etwas nach hinten verschoben" hätten, genauere Angaben nicht, und eine zweite, in der ich gebeten wurde, telefonisch mit ihm Kontakt aufzunehmen, was ich daraufhin auch tat. Bei diesem Telefonat wurde ich als erstes gefragt, wie man denn meinen Vater einmal erreichen könne. Selbstverständlich etwas irritiert von dieser Frage antwortete ich, dass ich doch damals postalisch mitgeteilt hatte, dass mein Vater verstorben ist. Von dieser Mitteilung wollte und will man aber keine Kenntnis erlangt haben. Darüber hinaus wurde mir mitgeteilt, dass das Eigentum an der Wohnung bereits seit Januar diesen Jahres „im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge" vom ursprünglichen Vermieter auf dessen Enkel übergegangen sei.
Ein paar Tage nach diesem Telefonat erhielt ich die ordentliche Kündigung zum 30.11.2021, die zum einen auf das Sonderkündigungsrecht gem. § 580 BGB, zudem aber auch auf Eigenbedarf gem. § 573 BGB gestützt wird – Dass es aller Wahrscheinlichkeit in Wirklichkeit nur darum geht, nach dieser Grundsanierung an einem neuen Mieter mehr verdienen zu können, liegt natürlich sehr nahe.
Wie dem auch sei, angesichts dessen jedenfalls, dass – wie mir von einem Freund, der in meiner Abwesenheit mit einem Zweitschlüssel hin und wieder in meiner Wohnung nach dem Rechten sieht und den Briefkasten leert, berichtet wurde – Küche und Bad meiner Wohnung nach wie vor Baustellen glichen oder, besser gesagt, gar nicht mehr und auch nicht wieder vorhanden waren und Küchen- und Badmöbel und -geräte im Wohnraum und auf dem Balkon gestapelt wurden, hielt ich die Mietzahlung Anfang September zunächst zurück. An diesem unbewohnbaren Zustand der Wohnung hat sich bis heute nichts geändert und es hat auch den Anschein, dass dort schon seit gut zwei Wochen überhaupt nicht mehr weitergearbeitet wurde.
Vor ein paar Tagen erhielt ich per E-Mail eine Zahlungserinnerung hinsichtlich der Mietzahlung für September. Dieser bin ich noch nicht nachgekommen, sondern stellte in einer kurzen Antwort die Frage, wann die jetzt schon über zwei Monate andauernden Arbeiten denn nun voraussichtlich abgeschlossen sein würden und ich die Wohnung wieder nutzen könne. Eine Antwort darauf erhielt ich bislang nicht.

Soviel einmal zum Sachverhalt. Mir stellen sich nun angesichts dessen, dass ich die Wohnung, sobald das wieder möglich ist, zum einen ohnehin gerne noch eine Zeit lang wieder nutzen würde, und sei es ungünstigstensfalls auch nur für drei volle Monate Kündigungsfrist, und das zum anderen eigentlich auch können muss, weil ich andernfalls in der betreffenden Stadt keine Bleibe habe, von der aus ich mich um eine neue Wohnung bemühen kann, vor allem folgende Fragen:

1.) Muss ich die Erzählung, man hätte damals mein Schreiben, in dem ich über das Ableben meines Vaters in Kenntnis setzte, nicht erhalten, so hinnehmen und würde es angesichts des angeblichen „Eigenbedarfs" überhaupt etwas ändern, es nicht zu müssen?

2.) Ist oben erwähnte Kündigung angesichts dessen, dass sie in einem Zeitpunkt erfolgte, in dem mir zuvor die Nutzung der Wohnung unmöglich gemacht wurde und auch nach wie vor während bereits laufender Kündigungsfrist unmöglich ist, überhaupt zulässig bzw. wirksam?

3.) Ist zu raten, den Mietzins für den Monat September, wenngleich ich gem. § 536 I BGB davon befreit sein sollte, dennoch zunächst zu entrichten, um eine andernfalls denkbare unwirksame fristlose Kündigung zu vermeiden?

Für die Beantwortung dieser Fragen und auch für darüber hinausgehende Informationen oder Ratschläge, die Ihnen in den Sinn kommen und in meiner Situation hilfreich sein könnten, danke ich Ihnen im Voraus herzlich.

21. September 2021 | 07:48

Antwort

von


(550)
Freiheitsweg 23
13407 Berlin
Tel: 03080571275
Web: http://www.ra-bernhard-mueller.de/
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zu 1) Der § 580 BGB gilt für die Vermietung von anderen Sachen als Wohnungen. Für Wohnungen gilt § 563 Absatz 2 BGB oder § 564 BGB. Da Ihr Vater leider nicht mit Ihnen Zusammen in der gemieteten Wohnung gelebt hat, bestand kein gemeinsamer Haushalt im Sinne des § 563 Absatz 2 BGB. Das Kündigungsrecht richtet sich nicht nach § 563 Absatz 4 BGB sondern nach § 564 BGB. Die Kündigung nach "§580 BGB" würde jedes Gericht in eine nach § 564 BGB umdeuten. Sie müssen beweisen, dass der Vermieter schon vorher Kenntnis vom Tod Ihres Vaters hatte. Sonst ist die Kündigung wirksam. Ob die E Mails an Sie als Beweis ausreichen, ist zweifelhaft. Denn bei Arbeiten in der Wohnung werden die Handwerker von dem rein gelassen, der in der Wohnung wohnt, unabhängig davon, ob er der offizielle Mieter ist. Allerdings dürfte sich die Kündigungsfrist nach § 573c BGB um 6 Monate verlängert haben. Denn das Mietverhältnis, das mit ihnen als Erbe fortgesetzt wird, bestand länger als 8 Jahre. Die Kündigung zum 30.11.2021 wird also in eine zum 31.05.2022 umzudeuten sein.

Zu 2) Der Zustand der Wohnung ist für die Wirksamkeit der Kündigung unwichtig. Die Kündigung nach § 564 BGB ist wirksam, wenn Sie nicht beweisen können, dass der Vermieter bereits vorher vom Tod Ihres Vaters Kenntnis hatte.
Bei der Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter den behaupteten Eigenbedarf nachweisen, damit die Kündigung wirksam ist.

Zu 3) Da die Wohnung derzeit unbewohnbar ist, muss der Vermieter Ihnen für die Dauer der Arbeiten eine Ersatzwohnung stellen. Nur wenn Ihre aktuelle Unterkunft mit der gemieteten Wohnung vergleichbar ist, und vom Vermieter bezahlt wird, besteht Anspruch auf ungeminderte Miete. Ist die Ersatzwohnung schlechter als die gemietete Wohnung ist die Miete zu mindern. Wenn das Anderswo, in dem Sie jetzt untergekommen sind, nicht vom Mieter bezahlt wird, hat er auch keinen Anspruch auf die Mietzahlung. Sie sind dann tatsächlich nach § 536 I BGB von der Pflicht zur Mietzahlung befreit. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzug währe unwirksam. Da die Kündigung wegen Zahlungsverzug unwirksam wäre, gibt es auch keinen Grund, die Miete für September zu zahlen, um diese Kündigung zu vermeiden.

Also lautet die Antwort Nein

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Bernhard Müller

ANTWORT VON

(550)

Freiheitsweg 23
13407 Berlin
Tel: 03080571275
Web: http://www.ra-bernhard-mueller.de/
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Mietrecht, Erbrecht, Familienrecht, Strafrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,7 von 5 Sternen
(basierend auf 98807 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Vielen Dank! Sie haben mir sehr geholfen. Keine Frage ist offen geblieben. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Immer für mich als Laie verständlich, danke! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Ging sehr schnell und verständlich. ...
FRAGESTELLER