Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
479.629
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Kündigung durch Hausverwalter


| 24.12.2009 09:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

bei einer WEG gewinnt immer mehr ein Eigentümer die Oberhand.
Er ist der Meinung, dass eine Wohnungsgemeinschaft nicht nach den gesetzlichen Vorschriften des WEG, sondern nach seinen Vorstellungen (formlos) zu führen ist. Er lässt das Gemeinschaftseigentum ohne ordentlichen Beschluss verändern. Wichtige Beschlüsse kommen nicht zu Stande, da es ihm gelingt, immer mehr Eigentümer zu verunsichern, die dann dagegen stimmen.

Nach intensiven schriftlichen und mündlichen Erklärungen ist es mir nicht gelungen, die Eigentümer davon zu überzeugen, dass nach WEG-Recht zu handeln ist. Sie entscheiden sich mehr und mehr für die gesetzlose Variante.

Ich kann es nicht mehr weiter verantworten. Eine ordentliche Hausverwaltung ist für mich nicht mehr gewährleistet.

Meine Fragen:
Kann ich aus diesem Grund kurzfristig kündigen? (Vertrag bis 30.09.2011).
Muss ich die Zwangsverwaltung einleiten, wenn mir kein ordentlich bestellter Nachfolger genannt wird?

Mit freundlichen Grüßen

Ein WEG-Verwalter
Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.

Mit der Bestellung des Verwalters wird zudem zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter ein Verwaltervertrag geschlossen. Rechtlich gesehen handelt es sich bei dem Vertrag um einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit dienstvertraglichen Charakter. Diese Einordnung ist wichtig für die Frage nach der Kündigungsmöglichkeit.
Zunächst muss darauf verwiesen werden, dass sich die Frage nur vollständig in Kenntnis des Verwaltervertrages beurteilen lässt, denn unter Umständen ergeben sich hieraus Ihre Kündigungsmöglichkeiten, die als Individualvereinbarung vorrangig wären.
Da mir ein solcher Vertrag momentan jedoch unbekannt ist, beziehen sich die nachfolgenden Darstellungen allein auf die Gesetzeslage.
Ein Verwaltervertrag kann natürlich auch ebenso durch Zeitablauf oder Aufhebungsvertrag enden.
Soweit Sie vorliegend konkret nach einer Ihnen zustehenden Kündigungsmöglichkeit fragen, ist folgendes auszuführen:
Das Kündigungsrecht beider Seiten richtet sich nach §§620 ff. BGB.
Ist ein Verwaltervertrag, was jedoch selten der Fall sein dürfte, auf unbestimmte Zeit geschlossen, so kann jede der Vertragsparteien unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Dies dürfte vorliegend jedoch nicht einschlägig sein, da Sie schildern, der Vertrag liefe bis 30.09.2011.
Damit unterliegen Sie einem befristeten Vertrag. In diesem Fall kann der Verwaltervertrag nicht ordentlich, sondern nur außerordentlich gekündigt werden. Dies bedarf des Vorliegens eines wichtigen Grundes. An ein außerordentliches Kündigungsrecht des Verwalters sind allerdings erhebliche Hürden geknüpft. Wegen der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist Vertragspartner des Verwalters die teilrechtsfähige Gemeinschaft und nicht mehr, wie vor Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit, jeder einzelne Wohnungseigentümer. Aus diesem Grund dürfte das Fehlverhalten lediglich eines Wohnungseigentümers gegenüber dem Verwalter diesen nicht zur außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags berechtigen. Ein solche Kündigung wäre nur dann gerechtfertigt, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft enorm nachhaltig gestört wäre. Insoweit bedarf es der ausführlichen Prüfung der Umstände im Einzelfall.
Soweit die Eigentümergemeinschaft in Ihrer Gesamtheit von Ihnen Dinge verlangt, die gegen gesetzliche Vorschriften oder aber Regelungen der Teilungsanordnung verstoßen, so sind Sie keineswegs verpflichtet, solche Weisungen einzuhalten. Ganz im Gegenteil sind zu zur Einhalt gesetzlicher und individualvertraglicher Regelungen verpflichtet. Das AG Konstanz hat mit Urteil vom 18.02.2000, Az.: 11 C 1049/99 entschieden, dass in einem Fall, bei welchem der Verwalter zu verstoßen gegen das WEG aufgefordert wird und Dinge erledigen soll, die nicht seinem Aufgabenbereich entsprechen, berechtigt ist, das Vertragsverhältnis aus wichtigem Grund zu kündigen. Das Gericht führt hierbei aus, dass eine berechtigte außerordentliche Kündigung eine Schadensersatzpflicht des Verwalters ausschließt.
Zusammenfassend ist somit auszuführen, dass das Vertragsverhältnis nachhaltig gegenüber allen Eigentümern gestört sein muss. Ein einzelner Querulant reicht also nicht aus. Auch muss ein Sachverhalt vorliegen, der einen wichtigen Grund begründet. Die einmalige Aufforderung, gegen das WEG zu verstoßen, wird wohl nicht genügen. Auch das AG Konstanz hat zur Begründung der außerordentlichen Kündigung eine Vielzahl von Sachverhalten aufgeführt.
Lässt sich sodann ein wichtiger Grund bejahen können Sie das Vertragsverhältnis (schriftlich und Zugangsnachweis an alle Eigentümer im Einzelnen) kündigen und das Amt niederlegen. Wichtig ist hierbei die Kombination aus Kündigung UND Amtsniederlegung, da nach der Trennungstheorie zwischen der Verwalterbestellung und dem Verwaltervertrag unterschieden wird. Die Kündigung führt damit nicht automatisch auch zur Amtsniederlegung, wohl aber die Amtsniederlegung zur Kündigung.
Achten Sie aber darauf, dass Sie sich Schadensersatzpflichtig machen, soweit kein wichtiger Grund vorliegt.
Soweit der Vertrag gekündigt ist, enden grds. auch Ihre vertraglichen Pflichten, d.h. es grds. Aufgabe der Eigentümergemeinschaft selbst einen neuen Verwalter oder aber einen vorübergehenden Notverwalter einzusetzen.
Etwas anderes kann sich aus dem Verwaltervertrag ergeben, wenn Sie die Pflicht übernommen haben, mit Beendigung des Amtes einen Notverwalter einzusetzen. Dies kann momentan nicht beurteilt werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein und wünsche Ihnen eine frohe Weihnacht.
Bewertung des Fragestellers 24.12.2009 | 12:33


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Vielen Dank für die sehr gute und sehr ausführliche Antwort. So muss das sein. Frohe Weihnachten und alles Gute in 2010."