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Kündigung des Werkvertrages wegen erheblicher Überschreitung der Bauzeit möglich?

| 30.05.2013 13:39 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Kündigung und weitere Ansprüche bei Bauvertrag

Guten Tag.

Wir haben als Bauherren einen Werkvertrag für ein Bauvorhaben mit einem Bauunternehmen als Generalunternehmer abgeschlossen. Diesen möchten wir nun gern kündigen, aus folgenden Gründen:
Die Baufirma hat die vereinbarte Bauzeit von 8 Monaten mittlerweile um mehr als 5 Monate überschritten, es ist noch nicht abzusehen, wann das Haus fertiggestellt sein wird, da noch einige wichtige Gewerke ausstehen. Es wurde Anfang März vom Bauunternehmen schriftlich, per email, ein neuer Fertigstellungstermin genannt, wie folgt: "als absolut letzten und verbindlichen Fertigstellungstermin benennen wir Ihnen den 31. Mai 2013." Auch dieser kann aber nun aus offensichtlichen Gründen definitiv nicht mehr eingehalten werden.
Die bereits erstellten Gewerke sind teilweise nicht mängelfrei, wir als Bauherren müssen hier immer wieder auf offensichtliche Mängel hinweisen, die dann nur teilweise abgestellt werden. Dies wird von einem von uns beauftragten Sachverständigen entsprechend bestätigt. Es gibt heute Gewerke die schon begonnen, aber noch nicht fertig gestellt wurden. Für diese wurden von uns teilweise schon Abschlagzahlungen geleistet. Es gibt von der Baufirma keinen weiteren Zeitplan für die restlichen Gewerke, so wie uns auch während der gesamten Bauzeit kein Bauzeitenplan ausgehändigt wurde, obwohl dies laut Vertrag zu Baubeginn erfolgen sollte.
Aus unserer Sicht ist das Vertrauensverhältnis zwischen Bauherr und Baufirma dadurch massiv gestört.
Bis dato wurden ca. 2/3 der Bauvertragssumme bereits gezahlt, dies beinhaltet ebenfalls die anteilige Zahlung noch nicht erbrachter Sonderleistungen, wie z.B. einer Fußbodenheizung.

Folgende Formulierungen finden sich im Bauvertrag:
"Die garantierte Bauzeit wird festgelegt auf 8 Monate, beginnend mit dem Einschalen der Fundamentplatte."
"Der Vertrag kann vom Bauherrn bis zur Vollendung der Leistung jederzeit gekündigt werden. Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen. [...] Bei Kündigung nach Beginn der Gründungsarbeiten kann die Baufirma die Zahlung einer Pauschalvergütung von 10% der Bauvertragssumme verlangen, soweit dieser Anspruch durch die Baufirma nachgewiesen wird. Dem Bauherrn bleibt ausdrücklich vorbehalten, den Nachweis eines geringeren oder keines Schadens des Bauunternehmens zu führen. Vorstehendes gilt nicht, wenn der Bauherr aus einem wichtigen Grund gekündigt hat und das Bauunternehmen dies zu vertreten hat. Gerät der Bauherr in Annahmeverzug, so ist das Bauunternehmen nach vorheriger Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung berechtigt, die Erfüllung des Vertrages abzulehnen und Schadenersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Für diesen Fall ist der Bauherr verpflichtet, eine Schadenersatzpauschale nach den zuvor genannten Kriterien zu zahlen. Etwaige weitergehende Ansprüche des Bauunternehmens bleiben unberührt."
„Es wird ausgeschlossen wegen eines Sachmangels vom Vertrag zurückzutreten, außer bei schweren Sachmängeln, die den vertragsgemäßen Gebrauch ausschließen oder erheblich beeinträchtigen. Von den vorstehenden Rechtsbeschränkungen ausgenommen ist eine Haftung bei Vorsatz oder Arglist."
Es ist weiterhin vertraglich festgelegt, dass das Bauunternehmen bei schuldhafter Überschreitung der vereinbarten Bauzeit eine „Kostenpauschale" zahlt, welche in etwa unserer Kaltmiete entspricht. Diese kann auch von einer Zahlrate einbehalten werden, wir haben hiervon schon einmal Gebrauch gemacht, die vereinbarte Bauzeit wurde aber mittlerweile noch weiter überschritten.
Wir verstehen, dass wir einen Werkvertrag nach BGB natürlich grundsätzlich jederzeit kündigen können, dann allerdings mit Schadenersatzforderungen rechnen müssen.

Unsere Fragen:
(1) Welche Fristen und welche Form müssen wir jetzt einhalten, um den Vertrag zu kündigen?
(2) Welchen Grund sollten wir zuvorderst für die Kündigung anführen?
(3) Welche Forderungen kann das Bauunternehmen an uns stellen, wenn wir den Bauvertrag nun kündigen? Können hier die o.g. Pauschalen oder weitere Forderungen geltend gemacht werden?
(4) Welche Forderungen können wir an das Bauunternehmen stellen? Ist mit der genannten „Kostenpauschale" der uns durch die Überschreitung der Bauzeit entstandene Schaden bereits vollständig abgegolten? Wie sieht es aus mit bereits anteilig bezahlten, aber noch nicht erstellten Sonderleistungen? Kosten für die Fertigstellung durch ein anderes Bauunternehmen?

(5) Welchen Rat können Sie uns hier außerdem noch geben?

Vielen Dank.

30.05.2013 | 15:13

Antwort

von


(1748)
Marktstraße 17/19
70372 Stuttgart
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
Für eine Kündigung braucht zunächst weder eine besondere Form noch eine Frist eingehalten werden - vom Grundsatz her (§ 649 BGB ).

Hier ist jedoch die Schriftform gefordert, was zulässig ist und daher die Kündigung nur so erfolgen kann, was aber auch aus Beweisgründen immer ratsam ist.

2.
Es sind zwei Kündigungen zu unterscheiden, die obige und die aus wichtigem Grund.

Letztere ist an das Vorliegen dieses wichtigen Grundes geknüpft.

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Dieses erscheint hier aufgrund der mangelhaften und noch unvollendeten Arbeiten mit einiger Fristüberschreitung des Fertigstellungstermin nach meiner ersten (vorläufigen, nicht abschließenden) Meinung denkbar ist. Doch dazu müsste über diese Erstberatung hinaus der gesamte Fall bewertet werden, was hier leider nicht möglich ist - vielen Dank für Ihr Verständnis.

3.
"Vorstehendes gilt nicht, wenn der Bauherr aus einem wichtigen Grund gekündigt hat und das Bauunternehmen dies zu vertreten hat." - danach droht Ihnen kein Aufwendungsersatz des Unternehmers.

Andere Ansprüche hat er dann auch nicht gegenüber Ihnen, da keine Annahmeverzugssituation auf Ihrer Seite vorliegt (das Sie z. B. das Werk nicht ganz oder in Teilen abgenommen haben bzw. nicht Ihrer Mitwirkungspflicht nachgekommen sind etc.).

4.
Sie hingegen können:

- Nacherfüllung verlangen,

den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen;

- von dem Vertrag zurücktreten (hier wohl zulässigerweise eingeschränkt, vgl. 309 Nr. 8 b) bb) BGB) oder die Vergütung mindern und

- Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

Die Kostenpauschale ist jedenfalls anzurechnen, Mehrkosten wegen der Beauftragung einer anderen Firma, und alle darauf beruhenden Kosten, die ursächlich infolge der Verzögerung/Kündigung sind, können ersetzt verlangt werden.

5.
Da bei Gerichtsstreitigkeit wegen des Anwaltszwangs (über 5.000, € Streitwert wie hier aller Voraussicht nach) spätestens ein Anwalt benötigt wird und auch Anwaltskosten ersatzfähig sind, sollten Sie schon jetzt unbedingt - und vor einer Kündigung - die Einschaltung eines Anwalts Ihrer Wahl erwägen, wozu ich nur raten kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 30.05.2013 | 16:13

Vielen Dank für die detaillierte Antwort und Ihren Ratschlag. Wir werden hier entsprechend einen Anwalt einschalten.
Würde eine Gerichtsstreitigkeit den Bau weiter verzögern oder könnte trotzdem weitergebaut werden?
Was genau bedeutet in diesem speziellen Fall "von dem Vertrag zurücktreten (hier wohl zulässigerweise eingeschränkt,"? Was wäre bei einem Rücktritt (=Kündigung?) die Einschränkung?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30.05.2013 | 17:17

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Rücktritt und die Einschränkung bezieht sich nur auf die Sachmängel und ist unabhängig von der Kündigung, die nicht eingeschränkt ist.

Ein Gerichtsprozess führt nicht unbedingt dazu, dass der Bau nicht weitergehen kann.

Es kommt auf darauf an, dass wenn schon weitergebaut wird, die Beweise umfangreich gesichert werden, bezüglich der Mängel usw.

Ein Anwalt wird Ihnen dabei helfen können.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.06.2013 | 11:33

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Danke für die grundsätzlich verständliche Antwort, die aber durch die Antwort auf meine Ergänzungsfrage leider wieder unverständlicher für mich wurde. Alles in Allem empfehlenswert.

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 01.06.2013
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Danke für die grundsätzlich verständliche Antwort, die aber durch die Antwort auf meine Ergänzungsfrage leider wieder unverständlicher für mich wurde. Alles in Allem empfehlenswert.


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