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Kündigung des Mietvertrages - Verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen?


| 06.12.2010 22:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt,

wir haben unsere jetzige Wohnung zum 31.01.2011 gekündigt.
Wir waren Erstbewohner und haben die Wohnung somit im Neuzustand übernommen. Wir wohnen 3,5 Jahre in der Wohnung.
Nun weist unser Vermieter im Bestätigungsschreiben zur Kündigung explizit auf die mietvertraglichen Vereinbarungen in punkto Schönheitsreparaturen hin.

Wir gehen davon aus, dass wir wohl Bohrlöcher füllen müssen, stellen uns aber die Frage, ob wir zur Streichung der Wände und Decken der Wohnung verpflichtet werden können bzw zur Kostenübernahme des Streichens.

Zum Zustand der Wände : diese sind weiss gestrichen und kaum abgenutzt. An einigen wenigen Stellen befinden sich einige Streifen (wie sie beim Rücken von Möbeln entstehen können) sowie einige Spritzer im Küchenbereich. Im Schlafzimmer ist eine Ecke leicht angeschimmelt - dies ist damals dem Vermieter gemeldet worden, welcher daraufhin den Feuchtigkeitsgrad der Wände gemessen hat - welcher im Normbereich lag. Die Ecke ist aber niemals überstrichen worden.

Im Mietvertrag findet sich folgende Regelung unter § Gebrauch und Pflege der Mieträume, Schönheitsreparaturen:

"1. Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.
Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fussböden; ...

2. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden ZeitabstÄnden erforderlich:
2.1 in Küchen, Bädern und Duschen - alle 3 Jahre
2.2 in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten - alle 5 Jahre
2.3 in anderen Nebenräumen - alle 7 Jahre

3. Endet das Mietverhältnis, und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Fachbetriebes an den Vermieter nach folgender Massgabe zu bezahlen:

liegen die letzten Schönheitsreparaturen bzgl des Nr 2.1 während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter in der Regel 33%, länger als 2 Jahre in der Regel 66%; ansonsten in der Regel 100% der Kosten.

liegen die letzten Schönheitsreparaturen bzgl des Nr 2.2 während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter in der Regel 20%, länger als 2 Jahre in der Regel 40%; länger als 3 Jahre in der Regel 60%; länger als 4 Jahre in der Regel 80%; ansonsten in der Regel 100% der Kosten.

liegen die letzten Schönheitsreparaturen bzgl des Nr 2.3 während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter in der Regel 14%, länger als 2 Jahre in der Regel 29%; länger als 3 Jahre in der Regel 43%; länger als 4 Jahre in der Regel 57%; länger als 5 Jahre in der REgel 72%; lÄnger als 6Jahre in der REgel 86%; ansonsten in der Regel 100% der Kosten.

Die vorgenannten Fristen stellen lediglich Richtwerte dar. Entscheidend für die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen ist stets der Grad der Verschmutzung bzw Abnutzung.

4. Hat sich der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, und beabsichtigt der Vermieter, nach Beendigung des Mietverhältnisses bauliche Veränderungen, insbesondere Modernisierungsmassnahmen durchzuführen,ist der Mieter zur Zahlung einer angemessenen Entschädigung anstelle der geschuldeten Leistung verpflichtet.

...

10. Kommt der Mieter seinen vorstehenden Verpflichtungen nicht nach, so hat der Vermieter dem Mieter eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung zu setzen, nach deren Ablauf er die erforderlichen Arbeiten auch ohne besondere Aufforderung auf Kosten des Mieters vornehmen lassen oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen kann. Weitere gesetzliche Ansprüche bleiben unberührt."


Unsere Fragen:
a) Sind die o.a. Klauseln so rechtens oder haben wir eine Grundlage zum eventuellen Widerspruch?
b) Können wir vom Vermieter zum Streichen der Wohnung (oder einem Teil der Wohnung?) verpflichtet werden?
c) Nach welchen Kriterien darf uns ein Streichen in Rechnung gestellt werden? (Dies bezieht sich nochmals auf die Rechtmässigkeit der Klausel 3)
d) Würden Sie uns eine Vorabnahme der Wohnung durch den Vermieter bzw andere präventive Massnahme empfehlen?

Besten Dank im Voraus für Ihre Hilfe.

06.12.2010 | 23:57

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Zu Ihren einzelnen Fragen:

a) Die Klausel 3 ist rechtswidrig. Sie als Mieter haben laut dieser Klausel kein Recht, die Reparaturen selbt durchzuführen oder einen eigenen Kostenvoranschlag vorzulegen. Die damit verbundende unangemessene Benachteiligung läßt diese Klausel rechtswidrig werden. Dadurch werden auch alle Klauseln bezüglich der Schönheitsreparaturen unwirksam. Sie können und sollten daher allen Forderungen des Vermieters bezüglich Schönheitsreparaturen widersprechen.

b) Nein, können Sie nicht.

c) Angesichts dieser Klausel 3 darf Ihnen kein Streichen in Rechnung gesetzt werden.

d) Es ist stets empfehlenswert, vor der Übergabe die Wohnung mit dem Vermieter zu besichtigen. Dadurch können eventuelle Streitthemen bereits vorab erkannt und besprochen werden.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.


Nachfrage vom Fragesteller 07.12.2010 | 12:36

Sehr geehrter Herr Weber,

vielen Dank für Ihre rasche und hilfreiche Antwort.
Ich möchte mich nochmals vergewissern, dass ich richtig verstanden habe -
da die Klausel 3 rechtswidrig ist, greift auch die Klausel 2 nicht, richtig?
Ansonsten würde ich davon ausgehen, dass wir u.U. gemäß Klausel 2.1 zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden können, da wir ja > 3 Jahre in der Wohnung gelebt haben.

Für Ihre kurze Rückantwort im Voraus besten Dank.

Mit freundlichen Grüßen,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.12.2010 | 13:28

Sehr geehrte Ratsuchende,

Sie haben richtig verstanden. Auch die Klausel 2 ist (wegen der rechtswidrigen Klausel 3) unwirksam.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 07.12.2010 | 12:37


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