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Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf

03.03.2018 08:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Pleßl, Dipl.-Jur.


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben am 28.02.2018 die Kündigung der neuen Vermieter (haben die Wohnung im Herbst 2017 gekauft) wegen Eigenbedarfs bekommen.
Die Kündigung sieht wie folgt aus (wurde nur eingeworfen):

"Eigenbedarfskündigung (Adresse unserer Wohnung)

Eigenbedarf für...(mit Geburtsdatum)
Ansprechpartner: Name Maklerin mit Email und Handynummer

Vermieterin: Unsere Namen (die neuen Eigentümer sind aus dem Ausland, sollte vermutlich Mieter heißen)

Sehr geehrte Frau... und Herr...

ich habe die Wohnung bei der ....Straße in .... am 28.08.2017 beurkundet. Hiermit möchten wir den Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen (nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dir Kündigungsfrist ist 3 Monate. Damit endet sich das Mietverhältnis am 01.06.2018.

Ich möchte in die neu gekaufte Wohnung einziehen, da ich in der Nähe arbeiten werde und weil wir mit meiner Frau eine Familie planen.

Wenn Sie Ihre Widerspruchsrecht des Mieters (gem. § 574 Abs. 1 BGB) benutzen möchten, sollen Sie dies spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses machen.

Mit freundlichen Grüßen
Unterschrift des Mannes 27.02.2018"

Meine Frage dazu:
Genügt die Begründung des Eigenbedarfs so wie dargestellt? Des weiteren wurde keine Adresse für einen möglichen Widerspruch angegeben, man kann natürlich die Maklerin fragen, aber hat dies Auswirkungen auf die Wirksamkeit der Kündigung?

Falls wir Widerspruch einlegen, was müssen wir dabei alles beachten, bzw. welche Punkte müssen rein? Wir wohnen seit 4 Jahren in der Wohnung in Neukölln, natürlich würden wir gerne in der Nähe bleiben, die Mieten sind aber natürlich deutlich gestiegen. Eine vergleichbare Wohnung würde mind. ca. 400 Euro mehr im Monat bedeuten.


Vielen Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Maria

Sehr geehrte Fragestellerin,

die angegebenen Gründe (zum Kinderwunsch vergleiche Bundesverfassungsgericht Neue Juristische Wochenschrift 95, 1480) sind grundsätzlich ausreichend für eine Eigenbedarfskündigung, wenn sie objektiv (zu nur vorgeschobenem Selbstnutzungswillen vergleiche Bundesverfassungsgericht, Neue Juristische Wochenschrift 89, 970) vorliegen.

Näher betrachten müsste man aber noch, ob ein Zuzug aus dem Ausland nach Berlin erfolgt (nicht so günstig für Sie), jedenfalls dem Sachverhalt entnehme ich die bisherigen Wohnverhältnisse nicht. Wohnt der Vermieter schon in Berlin, dürften Angaben zu den bisherigen Wohnverhältnissen erforderlich gewesen sein.

Dass keine Adresse des Vermieters angegeben ist, halte ich hingegen für unschädlich, wenn und soweit eindeutig identifizierbar ist, dass hier auch wirklich Ihr neuer Vermieter die Kündigung ausgesprochen hat. Hier kann man auch die Angabe von Ihnen als "Vermieter" ins Spiel bringen. Hat eigentlich nur eine Person die Wohnung gekauft? Es empfiehlt sich natürlich immer, die Einhaltung von Formvorschriften zu prüfen. Das ist im Rahmen dieser Plattform nur eingeschränkt möglich.

Nicht nur deswegen rate ich Ihnen, Ihre Interessen in dieser Ihren Lebensmittelpunkt betreffenden Angelegenheit anwaltlich vertreten zu lassen.

Dass Ersatzwohnraum nur zu erheblich ungünstigeren Konditionen (400 EUR im Monat mehr) angemietet werden kann, ist zunächst einmal eine Härte im Sinne des § 574 Bürgerliches Gesetzbuch (dort in Absatz 2 sogar ausdrücklich geregelt). Vielleicht treten in Ihrem Fall noch weitere Härtegründe hinzu, das müsste man beleuchten (Verwurzelung im Kiez etc.). Auf Neukölln dürfen Sie grundsätzlich die Suche nicht beschränken, es sei denn, es gibt triftige Gründe.

Der Widerspruch ist schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift zu erklären, § 126 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch. Alle Mietvertragsparteien müssen widersprechen (und unterschreiben). Denken Sie an einen geeigneten Kommunikationsweg, falls Sie den Zugang nachweisen müssen. Am sichersten im Inland ist (nach persönlicher Übergabe gegen Empfangsquittung mit Datum und Uhrzeit) das Einschreiben eigenhändig mit Rückschein.

Der Widerspruch muss dem Vermieter spätestens am 31.03.2018, 24 Uhr (nachweislich) zugehen, § 130 Bürgerliches Gesetzbuch. Hier kann die fehlende Adressangabe des Vermieters Ihnen aber nicht zum Nachteil gereichen, § 242 Bürgerliches Gesetzbuch. Fragen Sie die Maklerin nach der Vermieteradresse, falls Sie diese nicht schon im Zuge des Eigentumserwerbs erhalten haben (wovon ich ausgehe). Machen Sie es besser und geben Sie Ihre vollständigen Namen und Adresse an.

Das Schreiben bezeichnen Sie mit "Widerspruch" in der Überschrift. Bei der Formulierung des Schreibens muss zum Ausdruck kommen, dass Sie der Beendigung des Mietverhältnisses widersprechen. Gründe sollten Sie angeben (angemessener Ersatzwohnraum zu tragbaren Konditionen nicht vorhanden). Ich rate Ihnen, sich anwaltlich vertreten zu lassen. Gern kann ich das von hier aus für Sie übernehmen.

Auch wenn es im Sachverhalt keinen Anhaltspunkt dafür gibt, greift vielleicht die Sperrfrist nach § 577 a Bürgerliches Gesetzbuch, das sollte auch nochmal anwaltlich anhand Ihrer Mietunterlagen geprüft werden.

Ich rate Ihnen noch, vorsorglich die Suche nach angemessenem Ersatzwohnraum zum aktuellen Mietzins ab heute zu dokumentieren.

Sicherlich können hier erhebliche Verzögerungen Ihres Auszugs erreicht werden, perspektivisch müssen sie sich aber wohl leider mit dem Gedanken anfreunden, umziehen zu müssen. Ein Rechtsstreit wird vermutlich zu führen sein. Auf beiden Seiten geht es um viel.

Freundliche Grüße
Stefan Pleßl, RA


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