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Kündigung des Mieters nach Erwerb sanierungsbedürftiger Immobilie


02.03.2007 11:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Wir möchten eine stark sanierungsbedürftige Immobilie erwerben (Flutschaden, Hausschwamm etc.).
Zur Zeit wird das Haus noch von einem "Mieter" als Büro benutzt. Er ist ca. 80 Jahre alt. Er und seine Frau wohnten jahrzehntelang dort zur Miete; sind nach dem Flutschaden in eine Neubauwohnung ausgewichen und nutzen die Räume nun ohne Mietzahlung. Es stehen noch sehr viele alte Möbel dort rum. Anscheinend wurde das alte DDR-Mietverhältnis durch den jetzigen Besitzer nicht ordentlich gekündigt.
Der jetzige Besitzer und der Mieter sind im Streit, d.h. sie reden nicht miteinander, so dass eine gütliche Einigung fraglich erscheint.

Frage:
Besteht hier auch eine Kündigungsfrist von 9 Monaten (auch wenn der Mieter in einer Neubauwohnung wohnt)?

Kann man auf Grund einer wirklich notwendigen Sanierung den Mieter schneller bzw. sofort rauskriegen (das Haus verfällt zusehens)? (Müssen wir ihm Ausweichwohnungen bieten?)

Wir möchten selbst in dem Haus später wohnen (zur Zeit wohnen wir zur Miete) und da die Sanierung auch noch min. ein Jahr dauern wird, sind wir natürlich an einem raschen Baubeginn interessiert, aber das geht nur ohne Mieter.

Vielen Dank!

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

aufgrund des von Ihnen dargelegten Sachverhaltes und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Anfrage im Rahmen einer Erstberatung wie folgt:

Zunächst ist Ihnen sicherlich bekannt, dass Sie durch den Kauf einer vermieteten Wohnung in die Rechte und Pflichten aus einem bestehenden Mietvertrag eintreten. Daher sollten Sie sich zunächst einen Überblick über diesen Mietvertrag machen. Dazu gehört, ob es sich um einen gewerblichen Mietvertrag handelt (Nutzung als Büroräume) oder, ob es sich um einen Mietvertrag über Wohnräume handelt (Nutzung zuvor scheinbar als Wohnung), denn je nachdem kommen andere Möglichkeiten in Betracht und liegen andere Voraussetzungen vor. Bei Einsicht des Mietvertrages sollten Sie sich auch darüber informieren, ob etwa ein Zeitmietvertrag oder dieser auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde.

Zugleich sollten Sie sich vom Verkäufer eine wirksame Kündigung vorlegen, bestätigen lassen etc., in jedem Fall einen aktuellen Überblick über den Schriftverkehr verschaffen. Bei den Kaufverhandlungen (Kaufpreis; Zusicherungen des Verkäufers etc.) sollten Sie darüber hinaus das Fortbestehen des Mietverhältnisses in Betracht ziehen. Ggf. bietet sich eine Zusicherung des Verkäufers an, in dem dieser etwaige Schadenspositionen aus dem Fortbestehen des Mietverhältnisses übernimmt.

Geht es nun um die Frage, ob Sie als neue Eigentümer selbst ein bestehendes Mietverhältnis beenden können, sollte insbesondere Folgendes beachtet werden, wobei ich bei den Ausführungen von einem auf unbestimmte Zeit eingegangenes Wohnraummietverhältnis ausgehe:

Um sich von einem solchen zu lösen, kommt eine außerordentliche Kündigung oder eine ordentliche Kündigung in Betracht.

- Im Falle einer ordentlichen Kündigung haben Sie die Fristen einzuhalten, die bei einer Überlassung der Mietsache über mehr als 8 Jahre die von Ihnen genannten 9 Monate betragen kann.. Ich gehe aufgrund der vorzeitigen Nutzung als Wohnung davon aus, dass die Mieterschutzvorschriften vorliegend anwendbar sind, auch wenn die Wohnung derzeit – ggf. aufgrund des Zustandes – nicht mehr als Wohnung selbst genutzt werden. Ggf. bestehen aber zumindest frühere Teilkündigungsmöglichkeiten für gewerblich genutzte Räume, wenn ein Mischmietverhältnis (Wohnung-Gewerblich) ausdrücklich abgeschlossen wurde. Dies wäre anhand der Unterlagen aber genau zu überprüfen (s.o.)

Eine ordentliche Kündigung setzt voraus, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Berechtigte Interessen sind insbesondere in § 573 II BGB aufgeführt. In Ihrem Fall kommt § 573 II Nr. 2 BGB – Eigenbedarf – in Betracht, da Sie die Wohnung selbst nutzen wollen. Mit Eintragung im Grundbuch als Erwerber und ernsthaftem Nutzungswillen können Sie daher unmittelbar als privilegierter Personenkreis aufgrund Eigenbedarfs kündigen (Schmidt-Futterer, § 573 Rz. 44). Beachten Sie aber, dass aufgrund der erforderlichen Sanierung auch dieses Konzept zu dem Zeitpunkt stehen muss und die Aussicht besteht, dass die erforderlichen Genehmigungen sehr wahrscheinlich auch erteilt werden.

Des Weiteren kann unter Umständen auch bei Abriss- und Modernisierungserfordernissen ein Recht zur ordentlichen Kündigung bestehen. Dabei kommt es auf die konkrete Dauer und den Umfang der erforderlichen Arbeiten an. Wenn diese so umfangreich sind, dass sie bei Aufrechterhalten des Mietverhältnisses nicht durchgeführt werden können, berechtigt dies zur Kündigung. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass der Vermieter unter Umständen zum Ersatz der Kosten für eine Ersatzwohnung verpflichtet sein kann.

Beachten Sie, dass der Mieter einer ordentlichen Kündigung unter anderem widersprechen kann, wenn die Beendigung eine besondere Härte bedeuten würde. Da diese aber bereits in einer Ersatzwohnung wohnen und die Räume nur als Lagerfläche nutzen, sehe ich derzeit keine Anhaltspunkte für eine besondere Härte.

- Im Falle einer außerordentlichen Kündigung haben Sie keine Fristen zu beachten.

Eine außerordentliche Kündigung käme z.B. dann in Betracht, wenn der Mieter den Wohnraum zu gewerblichen Zwecken mit Außenwirkung benutzt und ihm dieses nicht erlaubt ist. Dies wäre ggf. zu prüfen.

Sollten Sie dem Mieter während der Sanierung eine Ersatzwohnung zur Verfügung stellen, wäre ihm der Mietminderungsgrund wieder entfallen. Bei Zahlungsrückstand könnten Sie sodann unter den weiteren Voraussetzungen des §§ 543, 569 BGB außerordentlich kündigen.

Bei fehlender Einigung können Sie auch in Betracht ziehen, die Sanierung wie geplant durchzuführen. Kann der Mieter die Mieträume dann nicht mehr vertragsgemäß nutzen, hätte dieser ein außerordentlichen Kündigungsrecht. Daraus könnten jedoch Schadensersatzpflichten für Sie resultieren.

Sollte mit der Sanierung eine Modernisierung einhergehen, besteht die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen. Bei Nichtzahlung der Miete besteht sodann ggf. und unter weiteren Voraussetzungen ein außerordentlicher Kündigungsgrund.

Nicht zuletzt sollten Sie aber zunächst selbst versuchen, eine gütliche Einigung mit dem Mieter zu erzielen und diese schriftlich festzuhalten. Diese erspart Ihnen bestimmt einigen Ärger. Andernfalls rate ich Ihnen unbedingt, rechtzeitig einen Anwalt vor Ort mit der weiteren Interessenswahrnehmung zu beauftragen, sollten Sie einen Erwerb zur Eigennutzung planen, damit eine Kündigung für einen dann wohl drohenden Rechtsstreit rechtssicher vorbereitet und ausgesprochen werden kann. Dieser wird Ihnen auch bei der konkreten Prüfung des Mietvertrages, - verhältnis behilflich sein, welches hier nur aufgrund Ihrer Angaben pauschal behandelt werden konnte. Beachten Sie auch, dass Kündigungen ggf. förmliche Voraussetzungen und Begründungspflichten genügen müssen, die hier nicht aufgezählt wurden.

Ich kann Ihnen hier nur raten, zunächst eine einvernehmliche Lösung zu finden oder in jedem Fall den Weg über die Eigenbedarfskündigung zu gehen.

Ich hoffe, dass Ihre Fragen in meinen Ausführungen zufrieden stellend beantwortet wurden und Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben werden konnte.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -

http://www.ra-freisler.de
http://www.kanzlei-medizinrecht.net



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