Sehr geehrte Damen und Herren,
ich möchte Ihre Anfrage wie folgt beantworten:
Nach § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes als Wohnung benötigt. Wenn Ihr Vermieter die Räume anderweitig nutzen will bzw. neu vermieten will, so kann er nicht mit der Begründung Eigenbedarf kündigen. Die Kündigung ist wegen Rechtsmissbrauch unwirksam.
Anders ist es, wenn es sich um ein Haus handelt in welchem der Vermieter selbst wohnt und sich nicht mehr als zwei Wohnungen darin befinden. Dies müsste aber in der Kündigung angeben sein.
Der von Ihnen angegebene „Sozialwiderspruch“ ergibt sich aus § 574 BGB und muss zunächst gegenüber dem schriftlich und zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses (§ 574 b BGB) Vermieter erhoben werden. Es muss der Kündigung widersprochen werden und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt werden. Hierfür müssen Gründe vorgebracht werden, das die Kündigung eine Härte bedeuten muss und die auch unter der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Gründe hierfür wären sind z.B. keine angemessene Ersatzwohnung, Kinderreichtum, fortgeschrittene Schwangerschaft etc.. Wenn der Vermieter den Widerspruch ablehnt, so müsste eine gerichtliche Klärung erfolgen.
Wenn die Eigennutzung nach ihrem Auszug grundlos entfällt oder gar nicht erst erfolgt, können Sie zumindest Schadensersatzansprüche geltend machen (z.B. Umzugskosten, höhere Miete etc.)
Ich hoffe meine Antwort genügt Ihnen für eine erste Orientierung im Rahmen der Erstberatung und ich darf darauf hinweisen, dass meine Ausführungen auf Ihrer Sachverhaltsdarstellung beruhen.
Die angegebenen Vorschriften finden Sie im Anhang.
Gern können Sie von Ihrem Recht zu einer Nachfrage Gebrauch machen. Weitergehende Fragen beantworte ich gern für Sie im Rahmen einer Mandatsübertragung, ebenso übernehme ich gern weitere Tätigkeiten im Rahmen eines Mandats.
Mit vorzüglicher Hochachtung
Simone Sperling
Rechtsanwältin
Enderstr. 59
01277 Dresden
Tel.: 0351/2 69 93 94
Fax: 0351/2 69 93 95
e-mail: sperling@anwaltskanzlei-sperling.de
Anhang
§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) 1Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. 2Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
§ 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters
(1) 1Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. 2Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.
(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.
(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
§ 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
(1) 1Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. 2Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
§ 574b Form und Frist des Widerspruchs
(1) 1Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. 2Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.
(2) 1Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. 2Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.