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Kündigung der Wohnung wegen Nichtnutzung

| 14.04.2014 18:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Sehr geehrte Rechtsanwälte,

Ich bin seit 40 Jahren Mitglied und Mieterin einer gemeinnützigenWohnungsgesellschaft. Vor zwei Jahren habe ich ein Haus gekauft und wohne auch die meiste Zeit dort. Da ich jedoch emotional sehr an meiner alten Wohnung hänge und mir nicht sicher bin, ob ich nicht doch wieder zurückziehen soll, habe ich die Wohnung nicht gekündigt. Ich bin regelmäßig in der gemieteten Wohnung und kümmere mich d.h.ich vernachlässige meine Pflichten nicht! Nun habe ich die Kündigung von der Wohnungsbaugesellschaft erhalten. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate und der Kündigungsgrund ist, dass ich die Wohnung nachweislich nicht nutze. Ich habe gegen die Kündigung Widerspruch eingelegt da meiner Meinung nach eine Nichtnutzung keinKündigungsgrund ist und auch die Kündigungsfrist 9 Monate sein müsste. Nun habe ich einen Brief bekommen, in dem steht, dass mein Widerspruch zur Kenntnis genommen wurde, aber die Kündung aufrecht erhalten wird. Wie soll ich mich nun verhalten?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst vielen Dank für Ihre Frage.

Die Kündigung der Wohnungsbaugesellschaft könnte gem. § 573 Abs. 1 BGB gerechtfertigt sein. Danach kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen, soweit ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht.

Ein gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft ist verpflichtet, möglichst preiswerten, familiengerechten Wohnraum zur Linderung der Wohnungsnot und zur Preisdämmung des Mietniveaus zur Verfügung zu stellen. Insoweit hat das Landgericht München in einer Entscheidung aus dem Jahr 1991 ( LG München I, Urteil vom 03.07.1991 14 S 142/91) die Kündigung einer gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft als berechtigt anerkannt, da der Mieter die Wohnung nur als Zeitwohnung nutzte.

Die Kündigung könnte daher in der Tat aus § 573 Abs. 1 BGB gerechtfertigt sein,da Sie die meiste Zeit in Ihrem Haus wohnen, wobei dies ganz sicher der strittige Punkt in einem möglichen Rechtsstreit ist, nämlich inwieweit Sie die Wohnung tatsächlich nutzen. Wenn Sie beabsichtigen, die Wohnung wieder voll zu nutzen, dann ist das berechtigtigte Interesse an der Kündigung auf jeden Fall in Zweifel zu ziehen.

Auf jeden Fall nicht richtig ist die Kündigungsfrist von 3 Monaten. Da Sie über 30 Jahre in der Wohnung wohnen, berechnet sich die Kündigungsfrist nach § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB und beträgt 9 Monate.

Wenn Sie in der Wohnung weiter verbleiben, folgt vermutlich eine Räumungsklage, in der es darum gehen wird, inwieweit Ihr Interesse, die Wohnung weiter zu nutzen und gegebenfalls wieder vollständig zu nutzen, den Interessen der Wohnungsbaugeselschaft mit der Belegung der Wohnung durch andere bedürftige Mieter vorgeht. Sicher eine nicht einfache Entscheidung.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.04.2014 | 20:31

Sehr geehrter Herr Dratwa,
Vielen Dank für die Beantwortung meiner Frage. Ich hatte gehofft, dass das unten angeführte Urteil des BGH in meinem Fall zur Anwendung kommen könnte.
Meinen Erstwohnsitz habe ich nach wie vor in der gemieteten Wohnung.

"Der BGH stellte jedoch fest, dass auch bei einer Nutzung zu Wohnzwecken keine Gebrauchspflicht des Mieters bestehe. Wo der Mieter seinen Lebensmittelpunkt begründet und im herkömmlichen Sinne "wohnt" (also schlafen, essen, regelmäßiger Aufenthalt etc.) sei den persönlichen Vorstellungen und der freien Entscheidung des Mieters überlassen.
Der BGH hat am 08.12.2010 entschieden, dass ein Mieter nicht dazu gezwungen werden kann, in seiner angemieteten Wohnug zu leben. Dies, obwohl die Parteien im zu entscheidenden Fall eine "Nutzung zu Wohnzwecken" vereinbart hatten.
Steht dieses Urteil über dem des Münchner Urteils?
MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.04.2014 | 10:33

Sehr geehrter Fragesteller,

in der Ihnen angesprochenen Entscheidung des BGH mit Urteil vom 08.12.2010 ging es um einen völlig anderen Sachverhalt. Dort hatte der Mieter eine Zweitwohnung angemietet, in der er umfangreichen Hausrat lagerte. Er bot den Hausrat und die Gegenstände in einer Zeitschrift zum Kauf an. In den Zimmern empfing er Kaufinteressenten. Der Vermieter sah hierin eine unzulässige Wohnnutzung und verlangte vom Mieter Unterlassung dieser Aktivitäten.
Der BGH wies den Unterlassungsanspruch des Vermieters zurück und zwar mit der Begründung, dass den Mieter keine Gebrauchspflicht dergestalt treffe, dass er in den Räumen im herkömmlichen Sinne wohnen müsse.

Dieser Fall ist jedoch mit Ihrem Fall nicht zu vergleichen, da es vorliegend um keinen Unterlassungsanspruch sondern um eine Kündigung des Mietverhältnisses durch eine gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft geht, deren Mitglied Sie sind.

Der Zweck einer gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft ist es, ihren Mitgliedern preiswerten Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Soweit andere Mitglieder Bedarf haben, kann hierin – ich betone ausdrücklich „ kann " – ein berechtigter Grund zur Kündigung gesehen werden, wenn die Wohnung von Ihnen nicht genutzt wird. Da Sie jedoch noch dort Ihren ersten Wohnsitz haben, wird es für die Wohnungsbausgesellschaft sehr schwierig, darzulegen, dass Ihre Interessen an der Weiternutzung der Wohnung gegenüber den Interessen eines potentiellen Mieters der Wohnung zurücktreten müssen, die Kündigung also berechtigt ist. Nicht umsonst landen derartige schwierig zu entscheidende Rechtsfälle nach langen Jahren des Rechtsstreits bis zum BGH und werden erst dort entschieden.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 15.04.2014 | 10:43

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