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Kündigung der Wohnung droht


| 25.11.2015 14:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Ich bewohne seit 2008 eine Wohnung, die bevorzugt an Studenten vermietet wird. Der Mietvertrag enthält folgenden Passus: "Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit,
unter der Vorraussetzung, dass durch die Mieter gegenüber der Vermieterin zu Beginn
des Semesters ein Nachweis über ein bestehendes Studienverhältnis zu erbringen ist.
Eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses ge. §545 BGB ist ausgeschlossen".

Seit dem Abschluss des Studiums vor 5 Monaten bin ich arbeitslos und habe mich formal
weiter an der Uni eingeschrieben, um die Voraussetzung zu erbringen. Demnächst trete
ich jedoch eine Arbeitsstelle an, die allerdings auf 6 Monate befristet ist, Für diese 6
Monate würde ich also die Voraussetzungen für das Fortbestehen des Mietverhältnisses
nicht erfüllen, danach wäre dies aber wieder der Fall, wenn ich mich wieder einschreibe.
Was kann ich tun, um die Wohnung nicht zu verlieren?
Würde evtl. der Nachweis eines Fernstudiums genügen?
Oder könnte man über einen Zusatz- oder Interimsvertrag verhandeln?
MfG
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage beantworte ich wie folgt:

Es ist zu klären, ob das Gebäude des Vermieters als Studentenwohnheim iSd. § 549 III BGB zu klassifizieren ist. Falls dies der Fall ist, gilt die mietrechtliche Kündigungsschutzvorschrift des § 573 BGB nicht, d.h. der Vermieter könnte mit der Begründung kündigen, Sie wären nicht Student.

Sollte allerdings kein Studentenwohnheim vorliegen, gilt § 573 BGB. Der Vermieter kann dann nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses kündigen. Der Wunsch, nur an Stundenten zu vermieten, rechtfertigt eine solche Kündigung nicht.

Nach einem Urteil des BGH vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 92/11 - ist dabei folgendes entscheidend:

"Aus der Entstehungsgeschichte des § 549 Abs. 3 BGB ergibt sich, dass der Gesetzgeber die in dieser Norm enthaltene Einschränkung des sozialen Mieterschutzes nur vor dem Hintergrund des als höher gewichteten Ziels für gerechtfertigt gehalten hat, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln.

Dieses gesetzgeberische Ziel kann nur erreicht werden, wenn der Vermieter in dem Wohnheim ein an studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept praktiziert, das eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsieht. Die Dauer des Mietverhältnisses muss dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und darf nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben. § 549 Abs. 3 BGB dient nicht dazu, dem Vermieter eine im Einzelfall gewollte Vertragsbeendigung mit ihm nicht genehmen Mietern zu ermöglichen. Das der Rotation zugrundeliegende, die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrende Konzept des Vermieters muss sich dabei mit hinreichender Deutlichkeit aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben."

Der Umstand, dass Sie seit 2008 in der Wohnung wohnen und das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit vereinbart ist, spricht gegen die geforderte Rotation. Insbesondere scheinen Sie es hier selbst in der Hand zu haben, die Kriterien für ein Wohnen zu erfüllen, solange Sie sich weiter als Student einschreiben.

Ich gehe daher davon aus, dass ein "normales" Mietverhältnis vorliegt und Sie nicht ausschließlich aufgrund der Tatsache gekündigt werden können, dass Sie beabsichtigen eine befristete Arbeitsstelle anzutreten.

Sie können diesen Umstand Ihrem Vermieter mitteilen und von ihm die Erklärung verlangen, dass ein weiterer Studiennachweis nicht erforderlich ist.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.11.2015 | 10:40

Sehr geehrter Herr RA Matthes,
ich bedanke mich für Ihre rasche Auskunft und möchte noch eine Nachfrage stellen:
Wenn ich Sie richtig verstehe, ist diese Vertragsklausel (Studiennachweis) unwirksam, weil es sich
nicht um ein Studentenwohnheim handelt. Könnte sie auch aufgrund § 572/2 und §573/4 und
§569/5 unwirksam sein und könnte im Zweifelsfall auch der Nachweis eines nebenberuflichen
Teilzeitstudiums genügen?
MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.11.2015 | 10:50

Sehr geehrter Fragesteller,

die von Ihnen genannten Vorschriften gelten, wenn kein Studentenwohnheim vorliegt. Da die genannten Klausel diesen Vorschriften widerspricht, beendet Sie das Mietverhältnis nicht. Ob ein Teilzeitstudium vorliegt, ist daher nicht entscheidend.

MfG

Bewertung des Fragestellers 27.11.2015 | 11:07


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