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Kündigung der Kleingartenparzelle -Abriß der Laube gefordert trotz Nachpächter

10.07.2016 18:20 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Guten Tag!

Wir haben 09/2011 eine Kleingartenparzelle in Norderstedt als Pachtgrundstück erworben. Damals wurde diese von einer älteren Dame angeboten. Mit dieser wurden wir uns schnell einig, und sie schlug uns dem Vereinsvorstand als Nachpächter vor, der uns akzeptierte. Wir haben
die gesamte Parzelle inklusive der Laube (ca. 50 Jahre alt), der Wege und der Geräte übernommen (damals für 2500 Euro inklusive vieler Gerätschaften, Schätzwert der Parzelle mit Laube 1800 Euro). Die damals im Mängelprotokoll aufgeführten Mängel wie den Austausch der Strom- und Wasserzähler, die Entfernung der Nadelgewächse u.s.w. haben wir behoben. Unserer Kenntnis nach ist es gängige Praxis, daß man sich mit Nachpächtern über Abstand und Verbleib von Gegenständen einigt, wie wir es getan haben.

Nun müssen wir uns aus zeitlichen Gründen aber wiederum von dem Garten trennen und haben deshalb fristgerecht zum Jahresende gekündigt
und um die Erstellung eines Mängelberichtes gebeten.

Leider haben wir jetzt mit Unverständnis vom dem gleichen Vorstand, der damals unsere Nachpachtung betreute, die Auflage erhalten, daß die gesamte Laube abgerissen werden soll, ohne daß ein Nachpächter gestellt oder vorgeschlagen werden soll.

Die Begründung des Vorstandes per Email ist die folgende:
"Das BKleingG enthält für die Rückgabe der Parzelle durch den Pächter keinerlei Regelungen. Dementsprechend finden wieder die Regelungen des BGB Anwendung (§ 4 Abs. 1 BKleingG).

Nach dem auch auf den Kleingartenpachtvertrag nach § 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag , § 4 Abs. 1 BKleingG anwendbaren § 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters hat der Pächter die Pflicht, die Parzelle nach Beendigung des Pachtverhältnisses an den Verpächter zurückzugeben.

Dabei muss der Pächter die Parzelle in dem vertraglich vereinbarten Zustand oder, wenn die ausdrückliche vertragliche Regelung fehlt, außer den Änderungen durch die vertragsgemäße Nutzung in dem Zustand zurückgegeben werden, in dem die Parzelle zum Zeitpunkt der Übergabe an den Pächter gewesen ist (BGH, in: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202002,%203234" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 10.07.2002 - XII ZR 107/99: Pflicht des Mieters eines Tankstellengrundstücks zur Beseitigu...">NJW 2002, 3234</a>). Der Pächter hat deshalb Aufbauten und sonstige baulichen Maßnahmen, mit denen er die Parzelle versehen hat, zu entfernen (BGH, in: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201981,%202564" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.07.1981 - VIII ZR 326/80: Nutzung der Einrichtung nach Rückgabe der Mietsache">NJW 1981, 2564</a>; <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202006,%202115" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 05.04.2006 - VIII ZR 152/05: Formularmäßige Vereinbarung eines Fristenplans für Schönheits...">2006, 2115</a>). Dies gilt insbesondere auch für die vom Pächter errichteten Gebäude und Bauten (BGH, in: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2096,%20141" target="_blank" class="djo_link" title="BGHZ 96, 141 (2 zugeordnete Entscheidungen)">BGHZ 96, 141</a>, 144; <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201994,%20847" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 26.04.1994 - XI ZR 97/93: Freigabeanspruch des Rechtsinhabers bei Hinterlegung zu Gunsten ...">NJW-RR 1994, 847</a>). Das gilt selbst dann, wenn die Bauten etc. vom Vorpächter mit dem Grundstück verbunden worden und vom Pächter übernommen worden sind (OLG Hamburg, in: ZMR 1990, 341).
Wenn also der Verpächter möchte, dass entgegen der gesetzlichen Regelung der scheidende Pächter eben nicht die Anpflanzungen und Anlagen entfernt,
sondern für den Nachfolger auf der Parzelle zurücklässt, dann muss er mit dem Pächter eine entsprechende vertragliche und vom Gesetz ausdrücklich
abweichende Vereinbarung treffen."


Wir sehen uns durch diese Auslegung aber empfindlich benachteiligt, da wir zum einen die Räumungskosten
tragen müssen und zum anderen ohne Laube dann wohl keinen Nachpächter für die Parzelle mehr finden können. (Geschätzte Kosten für den Abriß ca. 3000 Euro, Weitergabewert sonst wohl mindestens 800 Euro, selbst wenn die Laube mit 0 Euro angesetzt wird). Zudem ist die Laube funktionstüchtig, und wir haben
bereits mit mehreren potentiellen Interessenten Kontakt gehabt, die aber alle nicht über die Mittel verfügen würden, eine komplett neue Laube zu errichten
und die Parzelle nur mit Laube übernehmen würden. Eine Verpflichtung zum Abriß wäre unverhältnismäßig.

In entsprechenden BGH-Urteilen entsteht eine Abrißverpflichtung nach unserer Lesart immer nur dann, wenn sich kein Nachpächter finden läßt, was bei uns sicher nicht der Fall sein wird.

Unsere Fragen sind jetzt also: Sind wir tatsächlich zum Abriß verpflichtet, obwohl wir einen Nachpächter benennen können, der die Laube übernehmen würde? Wenn wir uns weigern, die Laube abzureißen, würde der Verein uns dann verklagen, oder müßten wir schon jetzt den Verein verklagen?

Mit vielem Dank und freundlichen Grüßen!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach den von Ihnen zutreffend zitierten Regelungen sind Sie tatsächlich bei Rückgabe dazu verpflichtet, die Parzelle in einem geräumten Zustand zu übergeben, in Ihrem Fall also ohne Laube. Finden Sie nun vorher einen Pächter, werden Sie sich mit diesem einig und wird dieser auch vom Verein akzeptiert, so könnte dem Abriß die Neuverpachtung zuvorkommen. Gelingt dies jedoch nicht, so sehe ich derzeit leider keine Möglichkeit, wie Sie die Räumungspflicht umgehen könnten.

Der Verein kann Sie erst dann verklagen, wenn Sie sich vor Rückgabe der Parzelle ernsthaft und endgültig weigern, den Abriß vorzunehmen und dies auch so äußern. Andernfalls nämlich haben Sie quasi bis zum letzten Tag des Pachtverhältnisses Zeit, den ordnungsgemäßen Zustand herzustellen.

Eine Klage Ihrerseits macht prozessual keinen Sinn, da Sie derzeit schlichtweg mangels sinnvoller Rechtsgrubdlage verlieren würden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 10.07.2016 | 19:42

"Finden Sie nun vorher einen Pächter, werden Sie sich mit diesem einig und wird dieser auch vom Verein akzeptiert, so könnte dem Abriß die Neuverpachtung zuvorkommen."

Nun unsere Nachfrage, das ist nämlich genau unser Problem: Der Vereinsvorstand bietet uns gar nicht die Möglichkeit, einen Nachpächter zu finden, und schlägt uns auch keinen vor, sondern besteht auf den Abriß. Verhält er sich damit treuwidrig?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 10.07.2016 | 20:24

Vorschlagen muss der Vorstand niemanden. Aktiv anbieten muss er dies auch nicht. Es ist allein an Ihnen, rechtzeitig jemanden zu finden und diesen in Ihren Vertrag und die Ausstattung der Parzelle eintreten zu lassen, vorbehaltlich der Genehmigung des Vereins. Wird diese Genehmigung grundlos verweigert, so liegt ein treuwidriges Verhalten vor gg. welches Sie vorgehen könnten.

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