Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
495.861
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Kündigung der Genossenschftswohnung

01.11.2016 13:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Wir als Mieter einer Wohnung einer Genossenschaft erhielten seitens der Genossenschaft die fristgerechte Kündigung zum 31.07.2017.
Die vorhandenen Wohnungen sollen abgerissen werden um den vorhandenen Wohnungsbestand zu reduzieren.
Das Betrifft ca. 100 Mitparteien.
Ich möchte die Mitgliedschaft in der Genossenschaft kündigen! Habe ich hier ein besonderes Kündigungsrecht?
Kann ich meine Genossenschaftsanteile von ca. 1400 € sofort zurück verlangen oder muss ich in diesem speziellen Fall auch 2 Jahr auf mein Geld warten.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Um ihre Frage eineindeutig zu beantworten muss Einblick in die Satzung der Genossenschaft genommen werden, denn sie ist das für sie maßgebliche Regelwerk (§§ 5- 10 GenG).

Es gibt nur wenige gesetzliche Regelungen, die zu dem noch durch sie Satzung verändert werden können:

Gem. § 65 GenG kann ein Mitglied seinen Genossenschaftsanteil mit einer Frist von 3 Monaten zum Ende des Geschäftsjahres kündigen, wenn die Satzung nicht andere Fristen ( bis zu 5 Jahren enthält). Nach dieser Norm kann ein Mitglied zum Ende des Geschäftsjahres bei einer Kündigungsfrist von mindestens 2 Jahren auch dann vorzeitig kündigen, wenn ihm der weitere Verbleib in der Genossenschaft (wirtschaftlich oder persönlich) nicht zugemutet werden kann. In diesem Fall kann 3 Monate zum ende des Geschäftsjahres, zu dem eine Kündigung noch nicht möglich wäre,. gekündigt werden.

Hier kann also vorzeitig gekündigt werden, wenn die Kündigungsfrist noch 2 Jahre beträgt , aber ein verbleib als Mitglied unzumutbar ist. Hierfür wird allein die Kündigung einer Wohnung nicht ausreichen. Es müsste hinzukommen, dass keine Ersatzwohnung von der Genossenschaft gestellt werden kann.

Nach § 67 GenG steht ihnen bei Aufgabe der Wohnung in einem Wohnbezirk, für die ein Genossenschaftsanteil Voraussetzung ist, ein Sonderkündigungsrecht für den Genossenschaftsanteil zum Geschäftsjahresende unabhängig von einer Kündigungsfrist zu. Der Kündigung muss die Bestätigung der Behörde, dass sie den Wohnbezirk verlassen, beigefügt sein.

Das schwierige an ihrer Situation ist, dass sie zwar die Wohnung räumen, dies aber nicht zwangsläufig einen Auszug aus dem Genossenschaftsbezirk bedeutet. Dies müsste zunächst geklärt werden. Bietet die Genossenschaft im neuen Bezirk keine Wohnungen an oder ist ihr Genossenschaftsanteil an einen bestimmten Wohnbezirk gebunden, steht ihnen dieses Sonderkündigungsrecht zu. Hierfür muss die Genossenschaftssatzung geprüft werden.

Daneben gibt es noch die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund (wichtiger Grund: hier Kündigung des Wohnraums), die voraussetzt , dass ihnen ein Festhalten an der Mitgliedschaft nicht zugemutet werden kann.

Eine Unzumutbarkeit kann sich hier daraus ergeben, dass die Genossenschaft ihnen keine realistische Ersatzwohnung anbieten kann. Dies kann ich so nicht beurteilen.

Die Kündigung bedarf stets der Schriftform. Es muss der Genossenschaftsanteil gekündigt werden, ausgezahlt wird jedoch nur das Geschäftsguthaben. Die Kündigung sollte das Verlangen enthalten, die Anteile zurückzuerhalten sowie natürlich eine valide Bankverbindung. Außerdem sollte eine Begründung enthalten sein.

Um das Geschäftsjahr zu ermitteln muss Einblick in den Genosssenschaftsvertrag genommen werden. Hier ist zwar das Kalenderjahr üblich, aber keineswegs zwingend. Auch aus der Satzung können sich (Sonder-)Kündigungsrechte ergeben.

Weitere Kündigungsrechte, wie nach der Umwandlung, der Rechtsformänderung oder durch Satzungsänderung binnen 1 Monat nach der Versammlung bei bereits in der Versammlung erfolgten Widerspruch sind in ihrem Fall nicht ersichtlich.

Die Rückzahlung des Geschäftsguthabens nach Kündigung richtet sich nach § 73 GenG. Das Geschäftsguthaben ist grundsätzlich binnen 6 Monaten nach Beendigung der Mitgliedschaft auszukehren, es sei denn ein bestimmtes Mindestkapital ( § 8a GenG) wird unterschritten. Anspruch auf Rücklagen oder sonstiges Vermögen besteht nicht. Allerdings ist es möglich das Satzungsgemäß eine Ergebnisrücklage gebildet wurde, die Mitgliedern in Abhängigkeit von ihrer Zugehörigkeitsdauer und Vollerbringung ihres Anteiles, zur Rückzahlung zur Verfügung steht.

Allerdings dauert die Rückzahlung - auch bei einem Sonderkündigungsrecht -in der Praxis oft 6 Monate bis 2 Jahre. Das Problem ist nämlich, dass der Wert des Genossenschaftsanteils grundsätzlich nach der Bilanz des betroffenen Geschäftsjahres ermittelt wird. Die Bilanz wird jedoch erst binnen 12 Monaten nach Abschluss des Geschäftsjahres aufgestellt und diese Frist kann um 3 weitere Monate verlängert werden. Folglich muss- selbst wenn die Kündigung zum 31.12.2016 auf das Geschäftsjahresende fällt und durchgreift- eine Bilanz erst zum 31.12.2017 vorliegen, sie kann unter Umständen erst zum 31.03.2018 fällig sein.
Über diesen Jahresabschluss hat die Versammlung zu beschließen. Erst hiernach ist die Höhe des Anteiles zu ermitteln und auszukehren. Somit kann es zu unglaublichen zeitlichen Verzögerungen kommen.

Genaueres zu den Rückzahlungsmodalitäten wird jedoch auch hier in der Genossenschaftssatzung geregelt sein, so dass diese erst gelesen werden muss, um hier eindeutige Aussagen zu treffen.

Fazit: Ein Sonderkündigungsrecht ist nur möglich, wenn sie aus dem Genossenschaftsbezirk verziehen, oder ihnen ein festhalten an der Mitgliedschaft anderweitig nicht zumutbar ist. Auch aus der Genossenschaftssatzung kann sich ein Sonderkündigungsrecht ergeben.

Ihr Genossenschaftsanteil ist theoretisch binnen 6 Monaten nach ihrem Ausscheiden auszuzahlen, allerdings kann hier auch wieder die Satzung anderes festlegen. Meistens dauert die Auszahlung etwa 1 !/2 Jahre da erst ein Jahresabschluss mit bilanz zu fertigen und zu beschließen ist.

Ich empfehle ihnen daher folgendes Vorgehen:

Kündigen sie den Genossenschaftsanteil schriftlich zum ende des Geschäftsjahres. begründen sie warum sie Kündigen ( Mietwohnungskündigung) und ihnen daneben auch ein Festhalten am Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Fordern sie unter Angabe der Bankverbindung die schnellstmögliche Rückzahlung des Geschäftsguthabens.

Wenn die Genossenschaft ihre Kündigung akzeptiert, kommt es auf weitere Voraussetzungen nicht mehr an. Dies sollten sie zeitnah tun, dass sie falls die Genossenschaft die Kündigung nicht akzeptiert, noch vor Schluss des Geschäftsjahres die Satzung an einen Anwalt mit dem Auftrag eine Kündigungsmöglichkeit zu offerieren und zu formulieren übergeben können. Sollte die Genossenschaft die Kündigung akzeptieren, so sparen sie sich immerhin die Anwaltskosten hierfür. Dennoch sollten sie selbst die Satzung befragen, wann das Geschäftsjahr endet, oder aber sie formulieren "zum Ende des Laufenden Geschäftsjahres" und warten die (erhoffte) Bestätigung ab.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Wir
empfehlen

Kündigung Mietvertrag

Schreiben Sie mit unserem interaktiven Muster Ihre wasserdichte Mietkündigung. Mit Fristenrechner! Kündigungstext dann nur noch ausdrucken, unterschreiben und an Vermieter schicken.

Jetzt Miete kündigen
FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 63304 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Hervorragende sehr hilfreiche Antwort! Danke! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Alles wunderbar, prompte Antwort. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen Dank für Ihre ausgesprochen kompetente und umfassende Bewertung des Sachverhalts. Sie haben mir für mein weiteres Vorgehen in der unerfreulichen Angelegenheit sehr geholfen. ...
FRAGESTELLER