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Kündigung bei Zwangsverwaltung


03.07.2007 11:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Sehr geehrte Damen,
sehr geehrte Herren,

wir haben bis Ende April in einer Mietwohnung gewohnt, die unter Zwangsverwaltung stand und am 21.03.07 rechtskräftig versteigert wurde.
Wir haben die Wohnung beim Zwangsverwalter zum 30.05.07 gekündigt, als der Versteigerungstermin fest stand und abzusehen war wer die Wohnung ersteigert. Da wir ungeschickterweise nicht per Einschreiben gekündigt hatten, wurde die Kündigung erst zum 30.06.07 akzeptiert.
Ende März erhielten wir vom Amtsgericht den Beschluss, dass die Wohnung rechtmäßig vom Bruder des Vorbesitzers ersteigert worden war.
Da das Verhältnis zu diesem bereits zerrüttet war, er hatte uns vorher schon bei Minusgraden die Heizung abgedreht, Zählerstände manipuliert und uns vertraglich zugesicherte Rechte verweigert (alles dokumentiert), haben wir in beiderseitigem Einvernehmen abgesprochen, dass wir Ende April aus der Wohnung ausziehen. Am 1. Mai verschaffte sich der neue Besitzer gewaltsam Zutritt zu der Wohnung und wechselte die Schlösser.
Am 30.06.07 erhielten wir nun einen Brief (kein Einschreiben, über Nachsendeantrag) vom Zwangsverwalter, von dem wir seit der Versteigerung nichts mehr gehört hatten, in dem er die noch ausstehenden Mieten incl. Nebenkosten bis Ende Juni einfordert. Natürlich werden sogleich weitere rechtliche Schritte angedroht.
Das Zwangsverwaltungsverfahren wurde zum 22.06.07 eingestellt. Der Rechtspfleger meinte, der Verwalter sei nur für die Mieten bis 20.03.07 zuständig?!?! Dann sei der neue Besitzer der Ansprechpartner.?!?

Frage: Wie soll man dieser Forderung entgegentreten? Ist Vogel Strauß Politik sinnvoll, da weder Verwalter noch neuer Besitzer unsere neue Adresse kennen?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie sollten sich schon gegen die Forderung verteidigen. Die neue Adresse wird sicherlich zu ermitteln sein; desweiteren besteht die Gefahr, dass z.B. Mahn- oder Vollstreckungsbescheide noch an die alte Anschrift gehen und Ihnen nicht oder zu spät bekannt werden und dann aufwendig zur Vermeidung einer Zwangsvollstreckung gehandelt werden muss.

Der Zwangsverwalter führt die Zwangsverwaltung bis zur Aufhebung durch Gerichtsbeschluss fort. Die Aufhebung der Zwangsverwaltung erfolgt regelmäßig erst nach Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses. Bis zur Rechtskraft des Aufhebungsbeschluss zieht der Verwalter die offenen Mietforderungen zugunsten des Erstehers noch ein.

Einen Anhaltspunkt für eine Verteidigung gegen die Forderung hat der Ersteher Ihnen dadurch geboten, dass er bereits Anfang Mai die Schlösser getauscht hat. Wird dem Mieter nach seinem vorzeitigen Auszug durch das Austauschen der Schlösser die Gebrauchsmöglichkeit an der Wohnung entzogen, entfältt ein Mietanspruch; OLG Koblenz, ZMR 1993, 68 f.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt


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