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Kündigung bei Zwangsversteigerung

24.07.2008 15:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler


Hallo
habe am 25.06.2008 ein Haus aus einer zwangsversteigert ersteigert und am 14.07 den zuschlag bekommen. ein mieter wohnt in diesem haus.dieser hat mir gestern mitgeteilt das er bei der alten besizterin gekündigt habe zum ende diesen monatgs.
ich gehe davon aus da er ein bekannter von der Besizerin ist
keine fristgerechte kündigung von 3monaten eingehalten hat, da er am 25.06 noch vor zeugen sagte das er auf der suche nach einer wohnung sei und sich heute eine anschaut.
so meine frage ist jetzt da mir von besizerin und Mieter bis jetzt Mietvertrag und Kündigungsschreiben vorenthalten wird.

-ab wann bin ich der an den die Kündigung gerichtet sein muss am 25.06.2008 oder am 14.07.2008
-kann die vorbesitzerin einen mieter bei einer zwangsversteigerung einfach ohne fristeinhaltung der 3monate ziehen lassen
-an wenn hat der mieter die kündigung bei einem zwangsversteigerungsverfahren zu richten
-kann ich die kündigung für unzulässig erklären solange bis er mir eine fristgerechte kündigung vorweisst.
-der mieter behauptet auch weiter er würde nur 320,-€ für die 85m2 wohnung bezahlen mit nebenkosten, muss er mir die miethöhe nachweisen.
-wie ist die beste vorgehensweise um zu meinem recht zu kommen

danke

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Mit Eigentumswechsel tritt der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages ein, wie dieser zu diesem Zeitpunkt besteht. Im Rahmen einer Zwangsversteigerung erfolgt mit Zuschlag der Eigentumswechsel an dem Objekt der Zwangsversteigerung. Abweichend davon gilt in den Fällen der § 566b Abs. 1 und der §§ 566c, 566d BGB der Zeitpunkt der Beschlagnahme des Grundstücks, § 57 a ZVG; dies „andere Zeitpunkt“ gilt allerdings nicht für Änderungen des Mietvertrages, wie eine Herabsetzung oder Kündigung, da eine Änderung des Mietvertrages unter § 566 BGB fällt.

Mit Zuschlag ist daher die Kündigung an Sie zu richten, vorher an den vorherigen Berechtigten. Zuvor kann die Aufhebung des Mietvertrages einvernehmlich erfolgen. Soweit Sie über das Datum des (vereinbarten) Mietendes weiteren Mietzins fordern, haben Sie das Fortbestehen des Vertrages zu beweisen. Zudem haben Sie auch die Miethöhe zu beweisen. Nach Ihrer Schilderung sehe ich dabei geringe Erfolgsaussichten, da Mieter und bisheriger Berechtigter wohl einvernehmlich eine rechtzeitige Kündigung bzw. Mietaufhebung oder Reduktion bestätigen werden.

Die Frage nach der „besten Vorgehensweise, um an Ihr Recht zu kommen“ ist sodann zu pauschal, um hier abschließend beantwortet zu werden. Meinen Sie damit, das Mietverhältnis fortbestehen zu lassen, wird Ihnen nach den Schilderungen nur bleiben, die Mietzinsansprüche gerichtlich einzuklagen. Das Ergebnis wird sich nach der Beweisbarkeit Ihrer Ansprüche richten. Meinen Sie dagegen damit, das Mietverhältnis schnellstmöglich zu beenden, um das Objekt neu vermieten zu können, sollten Sie sich schnellstmöglich darum bemühen. Dies hat den Vorteil, dass Sie keine etwaigen, vorherigen Vereinbarungen gegen sich gelten lassen müssen und sich selbst einen entsprechenden Mieter aussuchen zu können.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -

www.ra-freisler.de
www.kanzlei-medizinrecht.net
Tel.: 06131 / 333 16 70
mail@ra-freisler.de

Nachfrage vom Fragesteller 24.07.2008 | 16:09

hat der mieter nicht die verpflichtung mir durch vorlage der kündigung ob mit frist oder durch aufhebung(so weit ich weiss muss diese schriftlich erfolgen)und durch vorlage des mietvertrages nachzuweisen das er nach geltendem recht gehandelt hat

mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.07.2008 | 16:48

Ein Mietvertrag muss nicht schriftlich geschlossen werden. Wird er dies nicht, gilt § 550 BGB, d.h. er gilt für unbestimmte Zeit geschlossen. Wurde der Vertrag mündlich geschlossen, gilt dieser und eine Vorlage ist zudem nicht unmöglich. Wurde der Vertrag schriftlich geschlossen, aber nicht vorgelegt, können Sie nur so behandelt werden, als ob er nicht schriftlich geschlossen wurde.

Sodann haben Sie mit Ihrer Nachfrage Recht, dass eine Kündigung schriftlich zu erfolgen hat, § 568 I BGB, anderenfalls ist sie nicht wirksam. Insoweit können Sie die Vorlage der Kündigung verlangen bzw. diese als unwirksam ansehen, solange sie Ihnen nicht vorgelegt wird.

Sie haben aber zudem geschildert, dass „die Vorbesitzerin den Mieter ohne Einhaltung der Kündigungsfrist hat ziehen lassen“. Dabei kann es sich um einen Mietaufhebungsvertrag handeln. Ein Mietaufhebungsvertrag sollte – zu Nachweiszwecken – ebenfalls schriftlich geschlossen werden; dies ist aber – im Gegensatz zur Kündigung - keine Wirksamkeitsvoraussetzung. Er kann somit auch rechtswirksam mündlich getroffen werden, denn allein entscheidend sind zwei übereinstimmende Willenserklärungen (Schmitt-Futterer, MietR, nach § 542 Rz. 6; § 568 Rz. 7). Da Sie schilderten, dass sich beide wahrscheinlich kennen und dieses „Ziehen-Lassen“ erfolgte, kann ich hier nur davon ausgehen, dass beide einen entsprechenden Vertrag geschlossen haben und dies ggf. auch vor Gericht gegenseitig bestätigen können. Daher habe ich hier aufgrund Ihrer Schilderungen und im Rahmen einer ersten Einschätzung Ihre diesbezüglichen Möglichkeiten als gering angesehen, das Fortbestehen des Mietvertrages zu beweisen.


Mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
Rechtsanwalt

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