Sehr geehrter Fragesteller,
aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:
Mit Eigentumswechsel tritt der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages ein, wie dieser zu diesem Zeitpunkt besteht. Im Rahmen einer Zwangsversteigerung erfolgt mit Zuschlag der Eigentumswechsel an dem Objekt der Zwangsversteigerung. Abweichend davon gilt in den Fällen der § 566b Abs. 1 und der §§ 566c, 566d BGB der Zeitpunkt der Beschlagnahme des Grundstücks, § 57 a ZVG; dies „andere Zeitpunkt“ gilt allerdings nicht für Änderungen des Mietvertrages, wie eine Herabsetzung oder Kündigung, da eine Änderung des Mietvertrages unter § 566 BGB fällt.
Mit Zuschlag ist daher die Kündigung an Sie zu richten, vorher an den vorherigen Berechtigten. Zuvor kann die Aufhebung des Mietvertrages einvernehmlich erfolgen. Soweit Sie über das Datum des (vereinbarten) Mietendes weiteren Mietzins fordern, haben Sie das Fortbestehen des Vertrages zu beweisen. Zudem haben Sie auch die Miethöhe zu beweisen. Nach Ihrer Schilderung sehe ich dabei geringe Erfolgsaussichten, da Mieter und bisheriger Berechtigter wohl einvernehmlich eine rechtzeitige Kündigung bzw. Mietaufhebung oder Reduktion bestätigen werden.
Die Frage nach der „besten Vorgehensweise, um an Ihr Recht zu kommen“ ist sodann zu pauschal, um hier abschließend beantwortet zu werden. Meinen Sie damit, das Mietverhältnis fortbestehen zu lassen, wird Ihnen nach den Schilderungen nur bleiben, die Mietzinsansprüche gerichtlich einzuklagen. Das Ergebnis wird sich nach der Beweisbarkeit Ihrer Ansprüche richten. Meinen Sie dagegen damit, das Mietverhältnis schnellstmöglich zu beenden, um das Objekt neu vermieten zu können, sollten Sie sich schnellstmöglich darum bemühen. Dies hat den Vorteil, dass Sie keine etwaigen, vorherigen Vereinbarungen gegen sich gelten lassen müssen und sich selbst einen entsprechenden Mieter aussuchen zu können.
Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.
Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.
Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.
Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen
Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -
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