Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,
vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.
Nun zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n), die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:
Ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht setzt einen wichtigen Grund voraus. Gemäß § 543 Abs. 1 S. 2 BGB liegt ein solcher wichtiger Grund vor, wenn Ihnen als Mieter eine Vertragsfortsetzung unter Berücksichtigung aller Einzelfallumstände und der Abwägung der beiderseitigen Interessen bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB liegt beispielsweise ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters vor, wenn der Vermieter dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht gewährt.
Täuschungsversuche einer Vertragspartei können einen wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung darstellen. Beispielsweise ist dies bejaht worden, wenn der Vermieter bewusst wahrheitswidrig behauptet hat, eine fristgemäße Kündigung des Mieters nicht erhalten zu haben oder der Mieter habe den ihm überlassenen Wohnraum zweckentfremdet. Kennzeichnend für die bereits zugunsten des Mieters entschiedenen Fälle ist, dass dem Mieter durch die Täuschung des Vermieters ein Schaden entstanden ist oder zumindest droht. Bei einer Täuschung über den beabsichtigten Verkauf der Wohnung ist ein solcher Schaden für Sie als Mieter nicht ohne weiteres zu erkennen. Denn bei einem Verkauf bleibt ein bestehendes Mietverhältnis grundsätzlich unangetastet. Dies ergibt sich aus § 566 Abs. 1 BGB. Danach tritt der Käufer der Mietsache in den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten als neuer Vermieter ein. Für Sie als Mieter ändert sich am Bestand Ihres Mietvertrages daher grundsätzlich nichts.
Meines Erachtens dürfte daher allein wegen der falschen Äußerung über den Verkauf der Wohnung für sich allein genommen wahrscheinlich kein Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung vorliegen. Etwas anderes könnte möglicherweise dann gelten, wenn noch weitere Umstände hinzutreten, die eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Ansonsten würde es grundsätzlich bei der dreimonatigen Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB verbleiben.
Wegen der Mieterhöhung kommt grundsätzlich ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB in Betracht. Allerdings bringt dieses Sonderkündigungsrecht leider keine weitere Verkürzungsmöglichkeit bezüglich der Kündigungsfrist, da danach der Zeitraum zwischen Zugang des Mieterhöhungsverlangen und der Beendigung des Mietvertrages mindestens 4 Monate beträgt.
Ich bedaure, dass ich Ihnen keine positivere Mitteilung machen kann. Dennoch hoffe ich, dass Ihnen meine Ausführungen weiter helfen. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder unter der angegebenen E-Mail-Adresse mit mir in Verbindung setzen.
Mit freundlichen Grüßen
Katja Schulze
Rechtsanwältin
Rechtsanwälte Schulze & Greif – Partnerschaftsgesellschaft
Zwickauer Straße 154
09116 Chemnitz
Tel.: 0371/433111-0
Fax: 0371/433111-11
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Internet: www.schulze-greif.de
Nachfrage vom Fragesteller
01.08.2009 | 19:30
Hallo,
aber es kann doch nicht Rechtens sein, das ein Vermieter
mit einer Mieterhöhung kommt, dabei noch ausdrücklich betont
das Wohnhaus nicht zu verkaufen, und nach Einwilligung der Mieterhöhung das Wohnhaus bei einem Makler zum Verkauf ausschreibt.
Das ist doch eine Arglistigen Täuschung oder.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
02.08.2009 | 14:58
Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,
gerne beantworte ich Ihnen aufgrund Ihrer ergänzenden Angaben die Nachfrage wie folgt:
Der Umstand, dass Sie der Mieterhöhung bereits zugestimmt hatten, war für mich bedauerlicherweise aus Ihrer ursprünglichen Sachverhaltsschilderung nicht zu entnehmen. In der Tat kann dann eine arglistige Täuschung vorliegen, soweit Sie der Mieterhöhung bereits zugestimmt haben, weil Ihnen Ihr Vermieter zuvor zugesichert hatte, das Mietobjekt nicht zu verkaufen. In einem solchen Fall käme zum einen eine Anfechtung Ihrer Zustimmung zur Mieterhöhung in Betracht (§ 123 BGB). Zum anderen könnte – einschränkend zu meiner Ausgangsantwort – dann auch eine außerordentliche Kündigung grundsätzlich in Betracht gezogen werden, wenn Ihr Vermieter versucht hat, sich von Ihnen durch falsche Auskünfte oder Zusicherungen die Zustimmung zur Mieterhöhung zu erschleichen.
Zu berücksichtigen ist dabei jedoch folgendes: Zum einen müssten Sie sämtliche Umstände einer arglistigen Täuschung seitens des Vermieters darlegen und auch beweisen können. Dieser Beweis könnte zum Beispiel geführt werden, wenn Ihnen der Vermieter in Gegenwart von Zeugen versichert hat, er werde das Mietobjekt nicht verkaufen oder wenn er Ihnen eine entsprechende Zusage schriftlich gegeben hat. Ferner müssen Sie nachweisen, dass der Vermieter arglistig gehandelt hat, Sie also gerade durch seine falschen Angaben dazu bringen wollte, der Mieterhöhung zuzustimmen. Insoweit wird es auf die konkreten Details ankommen, beispielsweise auf geführte Gespräche oder Korrespondenz, etc. Die Frist zur Anfechtung der Zustimmung zur Mieterhöhung beträgt bei einer arglistigen Täuschung grundsätzlich ein Jahr (§ 124 BGB).
Die konkreten Umstände im Zusammenhang mit der Täuschung über den geplanten Verkauf werden letztlich auch eine Rolle spielen bei der Frage, ob eine außerordentliche fristlose Kündigung berechtigt ist. Insoweit wird eine empfindliche Störung des Vertrauensverhältnisses der Vertragsparteien vorausgesetzt, die die weitere Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur nächsten „regulären“ Beendigungsmöglichkeit unzumutbar macht. Eine Rolle spielen wird daher auch, zu welchem Zeitpunkt Sie das Mietverhältnis ordentlich kündigen könnten. Ob die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung jeweils vorliegen, ist immer eine Frage des konkreten Einzelfalls. Daher müssten sämtliche Einzelheiten Ihres Falles vor einer abschließenden Entscheidung nochmals genau geprüft werden. Wie ein Gericht im Streitfalle letztlich entscheiden würde, lässt sich im Vorfeld jedoch nicht mit Gewissheit voraussagen. Sollten Sie das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen und Ihr Vermieter deshalb ein gerichtliches Verfahren einleiten, wird es auch darauf ankommen, inwieweit Sie die erfolgte Täuschung durch Ihren Vermieter beweisen können.
Zu beachten ist außerdem noch, dass vor einer außerordentlichen fristlosen Kündigung grundsätzlich zunächst eine Abmahnung des anderen Vertragsteils erforderlich ist (§ 543 Abs. 3 BGB). Gegebenenfalls könnte eine solche Abmahnung hier aber nach § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB entbehrlich sein. Auch unter diesem Gesichtspunkt müssten daher alle konkreten Umstände Ihres Falles nochmals geprüft werden.
Mit freundlichen Grüßen
Katja Schulze
Rechtsanwältin
Rechtsanwälte Schulze & Greif – Partnerschaftsgesellschaft
Zwickauer Straße 154
09116 Chemnitz
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