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Kündigung bei Hausverkauf

| 17.09.2019 21:01 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Joerss


Sehr geehrte Damen und Herren, wir bewohnen seit sieben Jahren ein gemietetes EFH, das der Eigentümer nun verkaufen möchte. Wir wollten einer Kündigung zuvorkommen und bei der Wohnungssuche Zeit haben. Leider mussten wir feststellen, dass unser Rottweiler trotz Negativgutachtens und Haftpflicht mehr "wiegt" als unser Beamtenstatus und gesicherte Mieteinnahmen. Die hiesige Sparkasse hat die Makler gesandt und das Haus in ihrem Portal nun angeboten. Allerdings wird es beworben unter "einzugsbereit" und ohne jegliche Erwähnung dessen, dass es vermietet ist. Darf das überhaupt sein? Wir wohnen ja hier! Dürfen wir als Mieter bei der Besichtigung durch Interessenten dabei sein? Am liebsten sollten wir ja den Schlüssel einfach solange übergeben und das möchten wir nicht.Zudem hat unser Vermieter uns mit der Nachricht vom Verkauf quasi angedroht, uns zu kündigen, wenn sich nach einer gewissen Zeit kein Käufer gefunden hätte. Ist das rechtens? Ich habe gelesen, dass ganz genau nachgewiesen werden müsste, dass die Verwertung einen Nachteil für ihn darstellen würde. Ich bedanke mich im Voraus für eine Antwort. Freundliche Grüße B. Adam

Sehr geehrter Fragesteller,

insofern das an Sie vermietete Haus verkauft würde, würden die Käufer gem. § 566 Abs. 1 BGB in die Position Ihrer derzeitigen Vermieters eintreten.

Eine Kündigung des Mietverhältnisses wäre demnach unter den Voraussetzungen des § 573 BGB zulässig, d.h. bei einer schuldhaften nicht unerheblich Pflichtverletzung der Mieter, bei einer Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks im Falle einer Fortsetzung des Mietverhältnisses oder im Falle des Eigenbedarfs, d.h., wenn der neue Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Für die Fristen einer ordentlichen Kündigung sieht § 573 c BGB vor, dass eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist, wobei sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate verlängert; anders wäre dies, wenn ggf. das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen wäre.

Sollte Ihnen gekündigt werden, so steht Ihnen nach § 574 BGB ein Widerspruchsrecht gegen eine vermieterseits erklärte Kündigung zu, wonach Sie eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können, insofern die Beendigung des Mietverhältnisses für den Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Über eine eventuelle Verlängerung des Mietverhältnisses würde das zuständige Amtsgericht entscheiden.

Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

Für eine Besichtigung hat Ihnen der Vermieter die Besichtigungstermine und die Interessenten vorher rechtzeitig bekannt zu geben, so dass Sie sich darauf einstellen können und bei der Besichtigung anwesend sein können. Einen Schlüssel müssen Sie demnach nicht übergeben.

Sollten Sie eine Besichtigung par tout verweigern, könnte der Vermieter eine Besichtigung in einem solchen Fall auch per einstweiliger Verfügung erzwingen. Würde dies einen Verkauf behindern bzw. verschlechtern könnte dies Schadensersatzansprüche des Vermieters zur Folge haben. Sollten Besichtigungen ohne nachweisbare, triftige Gründe verhindert werden, könnte darin ggf. auch ein Grund für eine fristlose Kündigung gesehen werden, da korrekt angemeldete und entsprechend durchgeführte Besichtigungstermine im Falle eines Verkaufs regelmäßig seitens der Mieter zu dulden sind.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 18.09.2019 | 09:10

Vielen Dank zunächst. Meine Frage zielte ab auf die Möglichkeit des jetzigen Vermieters, uns nur zu kündigen, weil er keinen Käufer mit dem bestehendem Mietvertrag findet. Oder muss er hier eben nachweisen, dass es einen ganz bestimmten Käufer gibt, der das Haus ohne Mietvertrag zum veranschlagten Preis kaufen würde?
Das hat sicher mit der Verwertung zu tun, aber ich brauche eine ganz klare Aussage, für die ich mich nochmals bedanke.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.09.2019 | 09:27

Sehr geehrter Fragesteller,

ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 Abs. 2 Ziff. 3 BGB kommt in Betracht, wenn der Vermieter einen vorgesehenen Verkauf nur dann tätigen kann, wenn ihm das Objekt unvermietet zur Verfügung steht oder er einen wesentlich geringeren Kaufpreis erzielt, wenn die Wohnung unvermietet ist.

Die Gründe hat der Vermieter in dem Kündigungsschreiben anzugeben; dies ist Wirksamkeitsvoraussetzung. Hierdurch soll dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt ermöglicht werden, zu erkennen, auf welchen Sachverhalt die Kündigung gestützt wird. Angaben über den vermietet und unvermietet erzielbaren Kaufpreis werden oftmals verlangt, wobei ein Nachteil konkret nachzuweisen ist. Allein der Umstand, dass nur ein geringerer Kaufpreis erzielt werden könnte, wird teilweise nicht als ausreichend angesehen.

Ob die Kündigung wirksam ist, müsste demnach anhand der Kündigung im Einzelfall geprüft werden.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Joerss
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 17.09.2019 | 22:41

Sehr geehrte Fragensteller,

hinsichtlich des erwähnten Ausschlusses der ordentlichen Kündigung ist zu ergänzen, dass dies dann anders zu betrachten wäre, wenn man vertraglich vereinbart hätte, das das Recht zur odentlichen Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen wäre; dies ist höchstens für einen Zeitraum von vier Jahren, ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann, möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 19.09.2019 | 10:40

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