Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
509.068
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Kündigung befristetes Mietverhältnis

| 30.04.2009 08:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler


Sehr geehrte Damen und Herren,
wir bewohnen die Wohnung einer Familie, die sich vorübergehend beruflich in einer anderen Stadt aufhält. Das Mietverhältnis sollte ursprünglich am 31.08.2010 enden. Nun kehren die Eigentümer der Wohnung vorzeitig zurück und wollen wegen Eigenbedarf kündigen.
Der Mietvertrag lautet in der entsprechenden Passage wie folgt:
"...1b Befristetes Mietverhältnis
Das Mietverhältnis ist auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1.10.2007 und endet am 31.08.2010. Einer Verlängerung des Mietverhältnisses entfältlt gem. § 575 BGB aus folgenden Gründen:............."
Gründe sind an dieser Stelle im Mietvertrag nicht eingetragen.
Liegt ein Zeitmietvertrag vor, der nicht gekündigt werden kann oder gilt wegen des fehlenden Befristungsgrundes die gesetzliche Kündigungsfrist?
Kann es einen Unterschied machen, wenn in der Wohnunganzeige der Befristungsgrund (vorübergehender Wegzug in andere STadt) genannt war?
Wann müßte bei uns das Kündigungsschreiben eingegangen sein, wenn die Wohnung fristgerecht zum 31.07.09 gekündigt werden soll?
Müssen wir der Kündigung unmittelbar widersprechen, um gegebenenfalls länger ind er Wohnung bleben zu können?

Ich danke Ihnen im voraus für eine zügige Antwort

Sehr geehrte Fragestellerin,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Gemäß § 575 BGB ist eine Befristung eines Mietvertrages nur wirksam, wenn der Vermieter dem Mieter die Befristungsabsicht bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt hat. Wesentlich ist dabei, dass das Befristungsinteresse in vollem Umfang schriftlich mitgeteilt wird. Die Mitteilung wird nur dann wirksam, wenn sie spätestens bei Vertragsschluss dem Mieter zugegangen ist. Daraus folgt, dass die bloße Kenntnis des Mieters vom Befristungsgrund unerheblich ist. Die schriftliche Mitteilung ist daher erforderlich und ausreichend; diese kann auch in einer Wohnungsanzeige liegen, wenn diese dem Inhalt nach diese Voraussetzungen erfüllt und dem Mieter zugegangen ist. Allerdings wird es als grundsätzlich unzureichend angesehen, wenn sich der Befristungsgrund nur aus einer Vorkorrespondenz ergibt. Entscheidend ist somit im Einzelfall wie deutlich und – nachweisbar – zugegangen dieser Grund mitgeteilt wurde.

Vorliegend ist zudem zu beachten, dass der Befristungsgrund über ein Jahr hinausgehen sollte. Demnach ist ebenfalls § 550 BGB zu beachten, der regelt, dass derartige Verträge schriftlich geschlossen werden müssen. Ist somit bei einer Befristung über ein Jahr hinaus der Befristungsgrund nicht schriftlich in der Vertragsurkunde benannt, kann das Mietverhältnis nach Ablauf des ersten Jahres nach der Überlassung von beiden Seiten gekündigt werden (vgl. Schmitt-Futterer, MietR-Kommentar, § 575 Rz. 19). Der Vertrag gilt in diesem Fall auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Meines Erachtens gilt aufgrund Ihrer Schilderungen der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die rechtlich abschließende Entscheidung würde im Falle einer Auseinandersetzung aber dem Gericht vorbehalten bleiben.

Soweit ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, gilt die Kündigungsfrist des § 573c BGB für eine ordentliche Kündigung, etwa wegen Eigenbedarfs nach § 573 BGB. Diese bestimmt, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist. Für eine Kündigung zum 31.07.2009 hat die Kündigung daher spätestens am Dienstag, den 05.05.2009 zuzugehen, da der 01.05.2009 ein gesetzlicher Feiertag ist.

Die Voraussetzungen und der Ablauf des Widerspruchsrecht gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf sind in den §§ 574 ff BGB. Der Widerspruch ist danach insbesondere schriftlich zu erklären, § 574b I BGB; hinsichtlich der Frist verweise ich auf § 574b II BGB, der regelt:

Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

Wenn Sie das Mietverhältnis aufrechterhalten wollen, sollten Sie als Argumentation parallel zudem die Befristung weiterhin mit anführen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
Rechtsanwalt




Nachfrage vom Fragesteller 03.05.2009 | 19:46

Sehr geehrter Herr Freisler,
ich danke Ihnen für Ihre sehr schnelle und hilfreiche Antwort.

Dürfte ich Sie noch fragen, welches Szenario zu erwarten ist, wenn ich fristgerecht der Kündigung widerspreche? Wann und wie kann es zum Gerichtsverfahren und schlimmstenfalls zur Räumungsklage kommen?
Vielen Dank im voraus für die Beantwortung!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.05.2009 | 08:43

Soweit ein Widerspruch gegen die Kündigung möglich ist, richten sich dessen Voraussetzungen und Folgen nach §§ 574 ff. BGB. Danach kann eine gerichtliche Festsetzung der Dauer des fortzusetzenden Mietverhältnisses durch das Gericht bestimmt werden, wenn eine Einigung zwischen Ihnen und dem Vermieter nicht zustande kommt.

Mit freundlichen Grüßen

Martin P. Freisler
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 05.05.2009 | 19:17

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Eine sehr zügige und hilfreiche Beratung. Vielen Dank!"
Stellungnahme vom Anwalt: