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Kündigung befristeter Mietvertrag - Durfte mit altem Mietvertrag eigentlich auf 10 Jahre befristet w


30.10.2006 12:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe folgendes mietrechtliches Problem:

Im Jahre 1992 haben wir einen Mietvertrag (über 150 m²Haushälfte) mit folgendem Wortlaut abgeschlossen:
"Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.1993 und wird auf die Dauer von 10 Jahren, also bis zum 31.12.2002 geschlossen. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert."

Eine Verlängerungsklausel oder -option wurde nicht vereinbart.

In einer separaten Zusatzvereinbarung hieß es aber:

" Der Mieter hat bei Vertragsschluss davon Kenntnis genommen, dass der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Wohnung für seine Tochter nutzen will." (die Tochter war 1992 gerade 8 Jahre alt)

Am 15.12.2002 wurde dann auf Nachfrage des Vermieters der Mietvertrag auf weitere 5 Jahre "verlängert", mit Beginn 01.01.2003 bis Ablauf 31.12.2007. Schriftlich fixiert wurde dies kurz und kanpp erst im Februar 2003, lediglich unter Bezugnahme auf die Bedingungen des alten MV, sowie die Zusatzvereinbarung, sprich der Nutzung der Wohnung für die Tochter. Hier wurde schriftlich nichst neues festgehalten, lediglich auf die Vereinbarung von 1993 verwiesen, in der der Vermieter die Wohnung nach 10 Jahren für die Tochter nutzen wollte.

Da wir das halbe Haus nun nicht mehr halten können, wollen wir den Vertrag kündigen. Haben wir eine Möglichkeit auch vor Ablauf der verbleibenden Zeit aus dem Vertrag zu kommen?

Gehen wir richtig davon aus, dass ohne die Verlängerungsklausel ein neuer Mietvertrag geschlossen wurde und für die "Verlängerung" das neue Mietrecht zur Anwendung kommt?
Durfte mit altem Mietvertrag eigentlich auf 10 Jahre befristet werden?
Reicht für die Wirksamkeit der "Verlängerung" von 2003 der Hinweis auf die schriftliche Zusatzvereinbarung von 1992, in der der Vermieter nach 10 Jahren die Wohnung für seine Tochter nutzen wollte, aus? Zumal die Tochter 1992 auch erst 8 Jahre alt war und gar nicht abzusehen war, ob sie mit 18 Jahren in ein 150 m² Haus einziehen kann und will? Die Tochter studiert momentan noch. Der Vermieter hat in einem Gespräch vor einiger Zeit auch erwähnt, dass er das Haus evtl. auch verkaufen möchte.

Wie stehen unsere Chancen, uns vom Vertrag mit ordentlicher Kündigungsfrist zu lösen? Für eine baldige Antwort wäre ich sehr verbunden.

Mfg





Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes möchte ich dazu wie folgt Stellung nehmen:

Sie haben im Jahre 1992 einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen. Damals war ein solcher auf 10 Jahre befristeter Mietvertrag auch zulässig und somit wirksam.

Der Mietvertrag endete nach dem Wortlaut des Vertrages zum 31.12.2002. Hiergegen bestehen kaum Bedenken.
Die nach § 568 BGB aF mögliche stillschweigende Verlängerung des Vertrages auf unbestimmte Zeit nach Ablauf der Befristung aufgrund fortgesetzter Nutzung der Mietsache ist im Mietvertrag wirksam ausgeschlossen worden. Der Mietvertrag endete somit trotz der fortgesetzten Nutzung am 31.12.2002.
Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit wäre dann möglich gewesen, wenn Sie gegenüber Ihrem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses schriftlich Ihr Fortsetzungsverlangen gem. § 564 c Abs. 1 BGB aF geltend gemacht hätten. Dies haben Sie aber wohl nicht getan, da Ihnen nach Ihrem Vortrag ein neues Vertragsangebot durch Ihren Vermieter unterbreitet worden ist.

Im Ergebnis war daher der alte Mietvertrag zum 31.12.2002 beendet. Zum 01.01.2003 haben Sie dann einen neuen wirksam befristeten Mietvertrag bis zum 31.12.2007 abgeschlossen. Die Befristung ist hier auch wirksam. Der Grund der Befristung muss zwar durch den Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich angegeben werden, dies muss aber nicht im Mietvertrag erfolgen. Die Bezugnahme auf die alte Vereinbarung ist somit ausreichend.

Der Befristungsgrund ist bislang auch nicht weggefallen. Die bekundete Nutzungsabsicht durch die Tochter nach Ablauf der Befristung ist ausreichend. Es ist nicht notwendig, dass jetzt schon mit Sicherheit feststeht, dass die Tochter das Haus dann auch tatsächlich nutzen wird. An einem wirksamen Befristungsgrund würde es nur dann fehlen, wenn die spätere Nutzung durch die Tochter völlig unrealistisch oder ausgeschlossen erscheint, zum Beispiel weil die Tochter ausgewandert oder verstorben ist. Solange der Befristungsgrund nicht wegfällt, wandelt sich der befristete Mietvertrag auch nicht in einen unbefristeten.

Für eine ordentliche Kündigung bleibt damit meines Erachtens leider kein Raum.

Wenn Ihr Vermieter aber Verkaufsabsichten hat, dann sollten Sie doch gute Chancen für eine vorzeitige einvernehmliche Vertragsauflösung haben.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen hiermit eine erste rechtliche Orientierung geben, auch wenn diese wohl leider nicht in Ihrem Sinne ausfällt.

Mit freundlichen Grüßen

Ina Hänsgen
Rechtsanwältin
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