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Kündigung aus 'befristeten' Mietvertrag

| 18.09.2009 11:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Hallo, ich habe 2008 einen Mietvertrag abgeschlossen auf 3 Jahre. Allerdings möchte ich jetzt umziehen in eine andere Wohnung mit meiner Freundin zusammen. Hier ein zwei Sätze aus meinem Vertrag.

>Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ist für beide Parteien für drei Jahre, also bis zum 30.09.2010 ausgeschlossen. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt für beide Parteien hiervon unberühert.<

Man beachte das ich 2008 eingezogen bin und es steht jetzt drin...für drei Jahre, also bis 30.09.2010 (was ja zwei Jahre wären)
Was zählt da jetzt? Das "Datum" oder die "drei" Jahre?
Und kann ich jetzt schon aus der Wohnung raus wenn ich zum Beispiel einen Nachmieter finde? Was kann ich tun um auszuziehen?

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf der Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Schilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Nachfolgend nehme ich zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n) Stellung, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Ihrem Sachverhalt ist zu entnehmen, dass Sie einen Mietvertrag unter Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses hinsichtlich der ordentlichen/fristgemäßen Kündigung vereinbart haben. Insofern haben Sie keinen befristeten Mietvertrag, sondern einen unbefristeten Mietvertrag mit befristeten Kündigungsausschluss geschlossen.

Insoweit ist zunächst von Bedeutung, ob der vereinbarte Kündigungsausschluss von 3 Jahren bzw. bis zum 30.09.2010 (2 Jahre) wirksam ist.

Ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag ist grundsätzlich wirksam und beanstandungsfrei (BGH Urteil vom 30. 6. 2004 VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; Urteil vom 14. 7. 2004 VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543; Urteil vom 6. 10. 2004 VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672).

In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein beiderseitiger formularmäßiger Kündigungsverzicht i.d.R. erst dann wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. (BGH, Urt. v. 6.4.2005 - VIII ZR 27/04). Davon gibt es in der jüngsten Rechtsprechung des BGH bereits einige Ausnahmen, die jedoch für Ihren Sachverhalt nicht relevant sind, da bei Ihnen maximal ein Ausschluss von 3 Jahren anzusetzen wäre, der regelmäßig wirksam ist.

Vorliegend besteht jedoch, wie Sie zu Recht mitteilen, eine inhaltliche Abweichung von im Grunde vereinbartem 3jährigem Ausschluss und dem Zeitpunkt ab welchem das ordentliche Kündigungsrecht wieder aufleben soll zum 30.09.2010.

Wenn beide Parteien übereinstimmen, dass es sich um einen Schreibfehler handelt, dann muss durch Auslegung ermittelt werden, was die Parteien tatsächlich gewollt haben. Auch hier muss die jeweils beweisbelastete Partei die für sie günstigen Umstände beweisen, also der Vermieter z.B., dass der Mietvertrag erst nach Ablauf eines Jahres gekündigt werden kann (falls der Mieter vorher gekündigt hat). Dazu muss der Vermieter entsprechend vortragen. Tut der Vermieter dies, dann wird der Mieter substantiiert bestreiten müssen, d.h. der Mieter kann sich nicht ahnungslos stellen, sondern wird selber vortragen müssen, was seiner Meinung nach vereinbart worden ist. Der Mieter war ja bei der Vertragsverhandlung dabei und wird sich bei der Kündigung etwas gedacht haben. Letztlich kommt es darauf an, wen das Gericht für glaubwürdiger hält oder in der Praxis wird das Gericht einen Vergleich vorschlagen.

Im Zivilrecht, wie auch dem Mietrecht, gilt auch der Grundsatz, dass sich der Verwender von Klauseln in einem Vertrag, an die Vereinbarung inhaltlich halten muss und Zweifel der Auslegung zu dessen Lasten gehen.

Ausnahmen davon bieten die Grundsätze der rechtlichen Irrtumslehre (§§ 119 ff. BGB). Denn vorliegende könnte und wird es sich in der Regel um einen Fehler bei der Eintragung des konkreten Datums handeln, da der 3 jährige Ausschluss in der Regel üblich ist.

Ein solcher Irrtum ist seitens des Vermieters wie oben bereits dargestellt zu beweisen und unverzüglich ohne schuldhaftes verzögern (§ 121 BGB) nach Kenntniserlangung anzufechten.

Dabei ist auch entscheidend, in welcher Form die Eintragung des Datums erfolgte, wenn diese z.B. formularmäßig abgedruckt ist, so spricht dies für die falsche Verwendung des Vertrages, welches zu Lasten des Vermieters geht, da dieser den Vertrag immer zu prüfen hat. Handelt es sich dagegen um eine handschriftliche Eintragung, kann von einem Irrtum ausgegangen werden, der zur (Teil-)Anfechtung des Vertrages bezogen auf die Klausel berechtigen kann.

Ist soweit letzteres der Fall, so wird mit Einspruch die 3jährige Frist laufen, jedoch kann eine gerichtliche Auslegung aufgrund des Einzelfallcharakters im Mietrecht auch zu einer anderen Auslegung zu Lasten des Vermieters führen.

Da Sie jedoch ausziehen möchten, ist die Kündigungsfrist im Grunde irrelevant, da hiesig davon ausgegangen wird, dass Sie selbst mit Blick auf die Auslegungszweifel nicht beabsichtigen bis frühestens dem 30.09.2010 mit dem Auszug zu warten.

Insofern gilt nachfolgendes. Aufgrund des wirksamen Kündigungsausschlusses ist Ihnen die Ausübung der ordentlichen, fristgemäßen Kündigung verwehrt.

Sie sind demnach an den Mietvertrag bis zum Fristablauf gebunden.

Auch die Suche und Gestellung eines Nachmieters wird nicht zur Aufhebung des Vertrages führen, da der Vermieter nicht verpflichtet ist, einen solchen von Ihnen abzunehmen und mit diesem ein neues Mietverhältnis zu begründen.

Darüber hinaus lassen sich aus dem dargestellten Sachverhalt keine Härtegründe erkennen, welche eine Aufhebung des Vertrages begründen können.

Insoweit bleibt Ihnen nur die letzte und übliche Möglichkeit offen, dass Sie mit Ihrem Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag, folglich eine Vereinbarung zur Aufhebung des Mietvertrages einvernehmlich schließen. Dabei ist das Vorhandensein von potenziellen Nachmietern grundsätzlich empfehlenswert, damit der „wirtschaftliche Schaden“ Ihres Vermieters durch Mietausfall möglichst gen Null reduziert wird, denn anderweitig wird kaum zu erwarten sein, dass Ihr Vermieter einer Auflösung des Vertrages zustimmen würde.

Dabei sollten Sie äußerst behutsam vorgehen, vor allem auch unter dem Blickwinkel, dass Ihr Vermieter zur Auflösung des Vertrages nicht verpflichtet ist und damit mindestens bis 09/2010 die Erfüllung des Vertrages und Mietzinszahlungen verlangen kann.

Folglich könnte man dem Vermieter, wie besagt, gute Nachmieter gereichen oder auch an eine finanzielle Ausgleichszahlung denken. Für Sie wäre die Nachmietergestellung jedoch das günstigste.

Zusammenfassen jedoch hängt Ihr zeitnaher Auszug schlichtweg von der Zustimmung Ihres Vermieters aufgrund des Kündigungsausschlusses ab.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen vorerst weiterhelfen konnten Ihnen einen rechtlichen Überblick in Ihrer Angelegenheit zu gewinnen. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption bei Konkretisierungsbedarf auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.

Bewertung des Fragestellers 18.09.2009 | 14:18

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