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Kündigung aus Zweiwohungshaus

20.01.2018 13:53 |
Preis: 25,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Hallo,
wir sind eine junge Familie, haben beide nach langer Arbeitslosigkeit gerade je einen guten Job gefunden und unser 7 Jahre alter Sohn besucht die Grundschule, die er in einem Jahr (September 2019) sowieso wechseln muß.
Nun hat uns die Vermieterin völlig überraschend nach &573 BGB zum 31.7.2018 gekündigt und möchte unangekündigt Wohnungsbesichtigungen durchführen, egal, ob wir zu Hause sind, oder nicht.
Für uns stellt die Kündigung zum gegenwärtigen Zeitpunkt eine persönliche Härte dar, einerseits aus finanziellen Gründen, wir haben beide gerade erst einen Job gefunden und befinden uns noch in der Probezeit.
Auch suchen wir bereits seit längerem einen neue Wohnung, die finanziell tragbar ist (z.Zt. zahlen wir 1400 EUR kalt für eine 80 qm 3-Raum-Wohnung in Dachau). Hier aber eine Wohnung zu bekommen, ist nahezu aussichtslos. Entweder ist sie zu teuer, die Vermieter mögen keine jungen Familien, oder sie ist zu klein.
Unser Sohn besucht gerade die 3. Klasse in der Grundschule, ein Schulwechsel wäre im nächsten Jahr sowieso fällig. Es wäre auch nicht gut für ihn und seine Leistungen, wenn er jetzt die Schule wechseln müßte.
Gibt es da eine Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen und Aufschub um 12 Monate zu bekommen?
Mit freundlichen Grüßen
20.01.2018 | 15:24

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Es wäre zunächst zu prüfen, ob überhaupt eine wirksame Eigenbedarfskündigung vorliegt. Da sie keine Angaben zu dem Inhalt machen gebe ich hier allgemein die Voraussetzungen an. Voraussetzung für eine wirksame Eigenbedarfskündigung ist zunächst, dass der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben die Person angeben muss, für die die Wohnung benötigt wird. Der Vermieter muss weiterhin einen konkreten Sachverhalt darlegen, auf den er das Interesse dieser Person an der Wohnung stützt. Dazu gehören auch Angaben über die bisherigen Wohnverhältnisse dieser Person. Das Erlangungsinteresse des Vermieters muss dabei nicht nur zum Zeitpunkt der Kündigung bestehen, sondern auch bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Fehlen die notwendigen Angaben, ist die Kündigung unwirksam. Sie können zudem verlangen, dass bei der Auslegung des Begriffs "Härte" im Rahmen der Sozialklausel, die Bedeutung und Tragweite des Bestandsinteresse des Mieters (ihnen) hinreichend erfasst und berücksichtigt werden (Job, Schule des Kindes). Entfällt der Eigenbedarf ihres Vermieters nach Kündigung, so har er ihnen das mitzuteilen und ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten, sonst macht er sich Schadensersatzpflichtig.

Erst dann, wenn ein berechtigtes Interesse vom Vermieter bewiesen ist, kommt die Sozialklausel zum Zuge. Eine Härte liegt in jedem Falle vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Als angemessene Ersatzwohnung wird nur eine Wohnung in Betracht kommen, die nach ihrer Größe und Ausstattung eine menschenwürdige Unterbringung aller zum Haushalt gehörenden Familienmitglieder gewährleistet. Ihr Kind benötigt in jedem Fall einen Schlafraum. Bei der Frage der zumutbaren Bedingungen wird das Gericht die Höhe der Miete im Verhältnis zum Familieneinkommen zu prüfen haben. Bei der von ihnen angespannten Marktlage in Dachau haben sie gute Chancen, mit mangelndem Ersatzwohnraum zu argumentieren. Sie sollten aber auch die anderen Argumente, wie die gefährdete Ausbildung ihres Sohnes und ihre Arbeitssituation anführen. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen.

Fazit: Sie sollten die Rechtmäßigkeit der Kündigung überprüfen lassen (per Mieterbund oder bei geringem Einkommen per Beratungsschein). Sie sollten vorsorglich Widerspruch erheben und die schlüssigen Argumente anführen.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und bedanke mich für das mir entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Hellmich


Nachfrage vom Fragesteller 20.01.2018 | 17:22

Sehr geehrter Herr Hellmich,
die Kündigung basiert nicht auf Eigenbedarf, sondern aufgrund der Sonderregelung in einem Zwei-Familien-Wohnhaus nach
"§ 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters". Sonst sind keine Gründe weiter angeführt. Darauf wird im Kündigungsschreiben explizit hingewiesen und ausserdem wird auch unser Widerspruchsrecht nach §574 angesprochen.
Gelten hier die Härteregelungen genauso?
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.01.2018 | 18:34

Ein Unterschied besteht insoweit, dass es bei § 573a Abs.1 BGB keines Kündigungsgrundes in Form eines berechtigten Interesses bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich dabei um drei Monate gem. § 573a Abs.1 S.2 BGB . Dies entspricht der vom Vermieter gesetzten Frist zum 31.7.2018. Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben auch nur angeben, dass die Kündigung auf § 573a Abs. 1 BGB gestützt wird. Die Kündigung wäre demnach wirksam.

Es käme dann in der Tat auf die Sozialklausel gem, § 574 BGB an. § 574 BGB ist auch bei § 573a BGB anwendbar (OLG Hamm RE WuM 92, 230 ). Sie können auch hier die Härtegründe geltend machen, so dass im Zweifel das Gericht zwischen den berechtigten Interessen des Vermieters und ihren Interessen abwägen muss. Sie sollten demnach Widerspruch gegen die Kündigung erheben, da die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeuten würde und diese auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. In diesem Fall könnte das Gericht anordnen, dass das Mietverhältnis zeitlich befristet oder unbefristet fortgesetzt wird. Sie sollten alle besprochenen Argumente aufführen (s.o.), insbesondere das kein ersatzbarer Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zur Verfügung steht. Die Chancen auf eine angemessene Ersatzwohnung hängen sehr stark von der jeweilige Wohnungsmarktlage ab. Sie sollten sich also genau erkundigen und immer nach einer möglichen Wohnung Ausschau halten. Bei angespannter Wohnungsmarktlage ist es nahezu unmöglich, innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden. Das AG Freiburg (WuM 91, 102) verlängert deshalb im Regelfall das Mietverhältnis über die Kündigungsfrist hinaus. Die Schwierigkeiten bei der Ausbildung ihres Sohne sollten wie gesagt ebenfalls erwähnt werden (LG Wuppertal WuM 66, 70). Alle diese Gründe müssen dem Vermieter schriftlich zugehen.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und bedanke mich für das mir entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Hellmich

Ergänzung vom Anwalt 20.01.2018 | 16:06

Sehr geehrter Mandant,

ein Kollege führte an, dass es sich womöglich um eine Kündigung nach § 573a BGB handeln könnte. Es wäre notwendig zu wissen, ob sich die Wohnung des Vermieters im selben Haus befindet oder was für ein Kündigungsgrund angegeben wurde. Sie können das in der Nachfrage nachtragen. Im Zweifel können sie mich zudem über meine E-Mail Adresse auch kostenlos noch einmal kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Hellmich


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