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Kündigung auf Eigenbedarf - muß ich gegenüber den Mietern mich legimitieren?

22.01.2009 19:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

Ich möchte meine Mieter aufgrund von Eigenbedarf kündigen.Bzw. Habe es bereits getan, jedoch legten diese Wiederspruch ein.

Vorab: Ich habe das Haus vor 3 Monaten geerbt. Der bestehende Mietvertrag wurde mit meinem Gr0ßvater gemacht. Es handelt sich hierbei um einen Mietvertrag auf bestimmte Zeit für die dauer von 10 Jahren. Mietbeginn 1.2.02. Es sind keine Gründe angegeben weshalb die Mietzeit über 10 Jahre ist.

Nun kündigte ich aufgrund Eigenbedarfs, Das dies Möglich ist wurde mir bei einer Rechtsberatung mitgeteilt. Die Kündigung selbst schrieb ich selber.

Die Mieter berufen sich nun jedoch per Anwalt auf die 10 Jahre.
Was kann ich tun?

Zweite Frage muß ich gegenüber den Mietern mich legimitieren? Oder reicht es aus das ich denen ein Schreiben übergab in dem stand das mein Großvater verstorben ist und ich als Alleinerbe eingesetzt wurde und alle Mietzahlungen auf mein Konto gezahlt werden sollen. ( Dies geschah auch sofort)

MFG
S.K.

Vielen Dank im vorraus

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich gerne wie folgt:

Ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit kann während der Laufzeit des Vertrags durch eine Mietaufhebungsvereinbarung, durch eine außerordentliche fristlose Kündigung oder durch eine außerordentliche befristete Kündigung (außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist) beendet werden. Die ordentliche befristete Kündigung während der Vertragszeit ist ausgeschlossen. Daher kommt eine Kündigung wegen Eigenbedarfs während der Vertragszeit nicht in Betracht.

In Ihrem Fall wurde der Zeitmietvertrag jedoch erst nach dem 01.09.2001 geschlossen, so dass für den wirksamen Abschluss der Befristung die Voraussetzungen des <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB</a> erfüllt sein müssen. Sind diese Voraussetzungen bei Abschluss des Mietvertrages nicht erfüllt, so gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, mit der Folge, dass eine Kündigung mit berechtigtem Interesse des Vermieters (hier Eigenbedarf) in Betracht zu ziehen sein dürfte.

Der Zeitmietvertrag setzt voraus, dass die Befristung durch ein besonderes Interesse des Vermieters gerechtfertigt ist, nämlich entweder die künftige Absicht der Eigennutzung, die künftige Abriss-, Umbau- oder Instandsetzungsabsicht und der künftige Betriebsbedarf. Es reicht aus, wenn einer der drei Verwendungszwecke vorliegt. Die angegebenen Verwendungszwecke müssen der Wahrheit entsprechen. So muss bei einer angekündigten Sanierungsabsicht tatsächlich ein künftiger Sanierungsbedarf vorliegen. Die Befristungsinteressen sind im Gesetz abschließend aufgezählt; eine Erweiterung oder analoge Anwendung auf ähnliche Sachverhalte ist ausgeschlossen.

Des Weiteren ist die Befristung ist nur wirksam, wenn der Vermieter dem Mieter die Befristungsabsicht bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt hat.

Ob hier ein wirksamer Zeitmietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wurde, kann auf Grundlage des geschilderten Sachverhalts nicht abschließend beurteilt werden und würde auch den Rahmen einer ersten Einschätzung bzw. Richtungsorientierung sprengen. Für eine eingehendere Beratung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Eine besondere Legitimation des Eigentumerwerbs ist nicht erforderlich. Grundsätzlich rate ich dazu, den Zugang entsprechender Schreiben nachweisbar zu machen, z. B. durch Einschreiben, etc..

Ich hoffe, dass meine Antwort für Sie hilfreich gewesen ist und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Sven Näke
Rechtsanwalt <!--dejureok-->

Rückfrage vom Fragesteller 22.01.2009 | 20:00

Ich habe mich im Kündigungsschreiben bereits auf die Mietrechtsreform von 9/2001 berufen, der gegnerrische Anwalt jedoch schrieb das dies eine Mieterklausel und keine Vermieterklausel wäre.

Die Vorraussetzung eines Zeitmietvertrages sind nicht schriftlich niedergelegt, jediglich handelt es sich um einen standart Mietvertrag wo unter Mietdauer folgendes steht:
"DasMietverhältnis beginnt am 1.2.02"
"Das Mietverhältnis läuft auf bestimmte Zeit und endet am 10 Jahre"
"Ohne Kündigung verlängert es sich jedoch jeweils um je 1 Jahr"

Weitere Angaben wurden nicht getätigt.

Wenn ich das richtig verstehe, kann ich die Kündigung auf Eigenbedarf durchsetzten da keine der 3 Gründe für einen Zeitmietvertrag niedergeschrieben wurden?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23.01.2009 | 13:33

Zu Ihrer Nachfrage:

Sie erwähnen jetzt, dass der Mietvertrag eine Verlängerungsklausel enthält. Auf solche Verträge ist <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB</a> nicht anwendbar.

Die Vereinbarung verstößt aber gegen <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c BGB</a> , weil der Kündigungstermin abweichend vom Gesetz geregelt wird. Die Unwirksamkeit wirkt sich jedoch nur zugunsten des Mieters aus.

Der Vermieter ist weiterhin an die längere vertragliche Frist gebunden, mit der Folge, dass Sie eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aktuell nicht durchsetzen können.

Mit freundlichen Grüßen

Sven Näke
Rechtsanwalt<!--dejureok-->

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