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Kündigung an Mieter,wohnt 8 J. in Haus(1957)sanierungsbed. und soll verkauft werden

13.01.2008 15:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,wir benötigen Hilfe um dem Mieter kündigen zu können, der in einem Haus wohnt, das unsere Mutter(78)von unserem verst. Vater vor 5 Jahren geerbt hat. Erbaut 1957 und in der Zwischenzeit sehr reparaturbedürftig.Vor 4 Wochen sind die Abwasserrohre der Kanalisation eingebrochen, sind aus Ton. Wasser konnte nicht mehr abfließen, auch Toiletten.Kanalreiniger konnte vorübergehend Mangel beheben, da Mieter Rohre oberhalb im Keller verlegt hat. Vor ca. 6 Mon. war ich mit meiner Mutter beim Mieter(56?),verh.4 Kinder(3 sind aus dem Haus, studieren oder sind anderweitig verzogen). Wir wollten wissen, wie er sich seine Zukunft vorstellt, da meine Mutter Rentnerin ist, selber in einem alten Haus wohnt und die auf sie zukommenden Reparaturen nicht bezahlen kann.Sie bekommt 1.100,00 Euro Miete.Haus hat 3 Stockwerke,2 Wohnungen, vom Mieter komplett für sich bewohnt, plus 2 Garagen. Grundstück ist knapp 14 Ar, das Meiste davon Garten mit einigen alten Tannen, die uns schwer im Magen liegen. Der Mieter hat einen alten Mietvertrag von unserem Vater, der 12 Monate Kündigungsfrist beinhaltet. Bezahlt keine Grundsteuer, Haftpflicht und keine Versicherung. Wird von der Miete durch unsere Mutter bezahlt. Wir haben an seine Menschlichkeit appeliert und ihn gebeten, er möge sich eine andere Wohnung bzw. Haus suchen. Wir möchten, müssen verkaufen, um so die finanzielle Situation unserer Mutter zu sichern, bzw. zu retten. Er will mindestens noch 4-5 Jahre wohnen, so teilte er uns mit, dann sei wohl der letzte Sohn(15)auch aus dem Haus? Er wolle aber dann bis dahin nur noch die Hälfte der Miete bezahlen. Falls wir kündigen, da drohte er uns, würde er von uns die komplette Erneuerung der Heizkörper verlangen, etc. Sind Elektronachtspeicheröfen, die schon an ihre Grenzen vor 8 Jahren gestoßen sind und bei Einzug wußte der Mieter um den Zustand des gesamten Hauses. Nur ein Zimmer kann angebl. im oberen Stockwerk beheizt werden, zufällig das des Sohnes. Die anderen Zimmer würden ja nicht gebraucht. Es sind auch angebl. Heizkörper mit Asbest.Der untere Stock wird durch die Ölheizung beheizt. Das ganze Haus sei Marode und er hätte schon ca 20.000 Euro selber hineingesteckt. Wir waren doch sehr überrascht. Wir wissen, dass er ungefragt Dinge im Haus verändert. Auch darauf haben wir ihn angesprochen. Er tut das als Notwendigkeit ab. Wir boten ihm das Haus+Grundstück zum Kauf an. Er habe 4 Kinder großgezogen und könne nicht kaufen. Jetzt will er plötzlich zu seiner Hausbank und will uns in 2 Wochen erneut treffen. Wir haben mit ihm über den Preis noch nicht gesprochen. Wir sagten, wir hielten uns an die ortsüblichen Grundstückspreise. Die Lage ist hier sehr gut.Einen Zusatz zum bestehenden Mietvertrag, der ihm 2 Jahre anstelle 12 Monate, noch verbleibende Mietzeit vorschlug, lehnte er mit der Begründung, er würde dann alle Rechte abgeben und ausziehen müssen, ab. Diesen Auszug würden wir ja wollen und welche Rechte er von uns erwarte, blieb er uns als Antwort schuldig. Wir können die notwendigen Reparaturen an diesem alten Haus nicht mehr ausführen, darüber weiß er Bescheid.
Wir sind ratlos und wissen nicht wie wir vorgehen sollen. Verschiedene Bauträger haben ihr Interesse, aber mit Mieter kauft niemand. So haben wir uns erkundigt.
Ein Anwalt in unserer Nähe sagte nur, wir hätten keine Chance. Mieter hat mehr Recht, solange noch ein Euro erwirtschaftet wird. Wir bitten nun um Rat. Ich selbst bin arbeitslos geworden und kann diesen Anwalt nur in geringem Maße befragen. Deshalb sind wir nun Ratsuchende bei frag-einen-anwalt, mit hoffentlich positiverem Ergebnis.
Könnte evtl. § 573 Abs. 2 in Frage kommen, ohne dass wir dem Mieter eine Summe bezahlen müssen, bei der er freiwillig und sogar gerne das Feld räumt? Er verhindert doch die angemessene wirtschaftl. Verwertung des Grundstückes und es entstehen dadurch Nachteile. Oder ist dies nicht der Fall? In unserem Fall?
Sollen wir kündigen, damit etwas in Gang kommt?Wir haben auch schon die Möglichkeit diskutiert, ihm die letzten 6 Monate an Miete zu erlassen.
Haben wir eigentlich eine Chance überhaupt, diesen Mieter loszuwerden?
An einer geschickten und zündenden Formulierung der Kündigung wären wir natürlich auch interessiert.
Ich bin gespannt, ob sich jemand findet der uns übernehmen möchte. Bedanke mich im Voraus und verbleibe....

Sehr geehrter Fragesteller,

unter Zugrundelegung Ihrer Angaben möchte ich Ihre Fragen so gut wie möglich beantworten:

Grundsätzlich ist für Ihre Fallgestaltung § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB einschlägig. Demnach kann das Interesse des Vermieters an einer Beendigung des Mietverhältnisses mit der ordentlichen Kündigungsfrist das Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses überwiegen. Erforderlich ist jedoch, dass Sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wären und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden.
Dem Pessimismus, wie ihn mein Kollege, welchen Sie bereits vorher um Rat gefragt haben, geäußert hat, kann ich mich jedoch nicht anschließen.
Ich denke, dass der Wunsch Ihrer Mutter nach einer Veräußerung des Hauses durchaus nachzuvollziehen ist und rechtlich auch geschützt wird. Die für das Haus notwendigen Instandsetzungsarbeiten können finanziell nicht geleistet werden. Auch muss eine Absicherung für plötzliche und nicht zu vorhersehende Ausgabenpositionen hergestellt werden. Der Verkauf des Hauses ist deshalb durchaus nachvollziehbar.
Erforderlich ist weiterhin der "erhebliche Nachteil". Hierbei reicht es aus, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass das Haus nur mit einem erheblichen Abschlag von dem sonst erzielbaren Preis verkauft werden kann, wenn es weiterhin vermietet ist. Man muss nun den Verkaufserlös in vermietetem und in nicht vermietetem Zustand vergleichen. Wie groß der prozentuale Unterschied dann sein muss, lässt sich nicht generell sagen. Die gerichtlichen Urteile gehen hier weit auseinander. Teilweise wurde bereits bei Mindererlösen von 6% oder 10% die Möglichkeit der Kündigung durch den Vermieter gesehen. Teilweise erst bei einem Mindererlös von 15 bis 20%. Es kommt hier auf den Einzelfall an. Es kann auch mit berücksichtigt werden, dass der Mieter bereits ankündigte, nur noch die Hälfte der Miete zu bezahlen, falls man ihn aus dem Haus haben wollte.

Erforderlich ist auf jeden Fall, dass man bereits in einer Kündigung alle Verkaufsbemühungen mitteilen kann. Es wäre sinnvoll, das vor Ausspruch der Kündigung auch mehrere Verkaufsanzeigen und Makler eingeschaltet werden.
Sofern Sie bereits Kontakt zu Kaufinteressenten haben, wäre es vorteilhaft, wenn diese jeweils ein Kaufpreisangebot für den vermieteten und ein Kaufpreisangebot für den unvermieteten Zustand abgeben würden. Wenn man hier vielleicht nicht nur zwei, sondern vier Angebote angeben kann, sehe ich durchaus gute Chancen in der Durchsetzung einer Kündigung und Räumung.
Nachdem das Gesetz fordert, dass eine Kündigung inhaltlich sachlich vom Vermieter begründet wird, sollte auf das Erstellen des Kündigungsschreibens große Sorgfalt gelegt werden. Das Nachschieben einer Begründung ist nur eingeschränkt möglich. Optimal wäre es, wenn man die oben angesprochenen Punkte bereits in ein Kündigungsschreiben aufnehmen könnte. Vom Ausspruch einer schlecht begründeten Kündigung rate ich ab, da ansonsten eventuell wieder eine neue Kündigung mit neuen Kündigungsfristen ausgesprochen werden muss.
Nachdem wohl eine lange Kündigungsfrist besteht - hier wäre nochmals eine Prüfung des Mietvertrages notwendig - ist es auf jeden Fall überlegenswert, eine einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses zu diskutieren. Hierbei kann man durchaus auch dem Mieter das Angebot machen, auf einen bestimmten Zeitraum von Mietzahlungen zu verzichten. Es sollte dann aber schon klar eine Aufhebung mit Beendigungstermin vereinbart werden.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Alexander Birmili
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Reutlingen, 07121/334191

Nachfrage vom Fragesteller 17.01.2008 | 15:32

Vielen Dank für die rasche Beantwortung meiner Fragen. Hier noch meine Nachfrage: was passiert, bzw. kann passieren wenn Reparaturkosten nicht mehr übernommen werden, bzw. übernommen werden können? Meine Mutter ist z.B. nicht in der Lage, in diesem Leben einen Kredit zurückzubezahlen, sollte sie überhaupt für diese Zwecke einen Kredit von der Bank erhalten(wahrscheinlich ja, da Grundstück einen Wert darstellt, obwohl Haus ja nur noch abgerissen werden kann, oder von Grund auf saniert werden muss. Mieter hat mir das großspurig mitgeteilt, da ich in Erwägung gezogen habe, wegen Eigenbedarf selbst dort einzuziehen).Meine Mutter ist durch diese Geschichte auch nervlich ziemlich mitgenommen und möchte nicht mehr damit konfrontiert werden. Dem Mieter wurde dies schon vor einiger Zeit mitgeteilt. Ich bin am überlegen, ob ich ihm dies auch noch schriftlich mitteile. Ein Kündigungsschreiben wird vorerst nicht von uns geschickt, da wir ggf. dies nur mit juristischer Hilfe veranlassen und evtl. damit auch auf Sie zukommen, da Sie unsere Sache ja jetzt schon im Vorfeld kennengelernt haben. Die größte Sorge meiner Mutter ist natürlich vor Gericht gezerrt zu werden. Was Mieter durch die Blume angedeutet hat.Wir sind doch schon sehr verunsichert, wie sich das Ganze entwickeln wird. Vielen Dank für das Beantworten dieser Nachfrage.

Ergänzung vom Anwalt 17.01.2008 | 16:55

nun zu Ihrer Nachfrage:
wenn Mängel bestehen, die zu einer Mietminderung berechtigen würden, muss der Vermieter diese grundsätzlich beheben. Hierbei spielt leider keine Rolle, ob der Vermieter diese Kosten aufwenden kann oder nicht. Werden Reparaturen dieser Art nicht durchgeführt kann der Mieter evt. die Miete mindern oder nach Fristsetzung Arbeiten selbst durchführen und die Kosten von der Miete abziehen.
Die Möglichkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses oder der Verweigerung von Mängelbeseitigungen besteht leider nicht, auch wenn man das erforderliche Geld nicht oder nur schwer beibringen kann.
Eine regelrechte "Sanierung" kann der Mieter natürlich nicht verlangen. Nur die Behebung solcher "Symptome", die den Gebrauch der Mietsache nicht nur unwesentlich einschränken. Diese Mängel sollen vom Mieter aber zunächst einmal konkret gegenüber Ihnen angezeigt werden.

Mit freundlichen Grüßen
Alexander Birmili
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Reutlingen

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