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Kündigung Wohnung und Aufrechnung

01.09.2018 09:22 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Untermietvertrag für eine WG-Wohnung fristgerecht, allerdings nur per Mail gekündigt. Vermieter reagiert erst nach mehr als zwei Wochen per Mail und fragt, ob die Kündigung sich erledigt hätte, da er keine schriftliche Kündigung erhalten hätte und diese im Mietvertrag vereinbart ist. Er bittet kurzfristig um Bescheid um planen zu können. Habe dann per Mail geantwortet, dass die Kündigung sich nicht erledigt hat und angeboten die ausgedruckte Kündigungs-Mail unterschrieben zuzusenden. Antwort per Mail, worauf auf die Übersendung nicht eingegangen wird und lediglich auf die Schriftform für eine formale Kündigung hingewiesen wird. Reiche jetzt eine formgerechte schriftliche Kündigung per Einschreiben nach, habe dieses so dem Vermieter per Mail angekündigt. Von der Mail-Kündigung bis zur Übersendung der formalen Kündigung sind 19 Tage vergangen, begründet durch die Nichtreaktion des Vermieters.
Kann ich die Kündigung durchsetzen?

Habe außerdem einen Betrag für die Einrichtung der Wohnung investiert. Kücheneinrichtung und Waschmaschine u.a. Nutzung durch beide WG-Bewohner. Ich selbst habe die Wohnung lediglich 4,5 Monate genutzt.
Kann ich den Betrag für die Einrichtung nach Ankündigung an den Vermieter gegen die restlichen Mieten aufrechnen?
Habe die Befürchtung, dass ich ansonsten auf dem Betrag sitzen bleibe!

Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Fragen wie folgt beantworten.

1. "Kann ich die Kündigung durchsetzen?"

Sie können die E-Mail-Kündigung nicht durchsetzen, weil eine mietvertragliche Kündigung schriftlich geschehen muss, d.h. mit Unterschrift, § 568 Abs. 1, § 126 Abs. 1 BGB.
Da eine Kündigung eine einseitige Erklärung ist, muss der Vermieter nicht darauf reagieren. Aus der Nichtreaktion des Vermieters könne Sie nichts herleiten.

Für die Kündigungsfrist ist der Zugang der schriftlichen Kündigung beim Vermieter ausschlaggebend.

2. "Kann ich den Betrag für die Einrichtung [Kücheneinrichtung, Waschmaschine] nach Ankündigung an den Vermieter gegen die restlichen Mieten aufrechnen?"

Das hängt von den tatsächlichen Gegebenheiten und Absprachen ab.

Ich gehe davon aus, dass es sich um Ihr Eigentum handelt. Dann dürfen Sie es mitnehmen.
Lassen Sie die Einrichtungen /Geräte in der Wohnung muss eine Regelung mit den Mitbewohnern getroffen werden. Sie sollten einen Kaufpreis vereinbaren, wenn Sie ihr Eigentum nicht verschenken wollen.

> Ohne genaue Angaben haben Sie keine Ersatzansprüche gegenüber dem Vermieter und können damit auch nicht gegen die Miete(n) aufrechnen.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.09.2018 | 11:43

Nachfrage zu Punkt 2:
Vor Beginn des Mietverhältnisses wurde lediglich mündlich vereinbart, dass beide WG-Bewohner (der andere WG-Bewohner ist der Sohn des Vermieters) jeweils die Hälfte der Kosten für die gemeinsam genutzten Einrichtungsgegenstände übernehmen, also für die Kücheneinrichtung und die Waschmaschine z.B. Absprachen, wie hiermit bei der Beendigung des Mietverhältnisses verfahren werden soll, wurden nicht getroffen. Zu den gemeinsam angeschafften Gegenständen gibt es eine detaillierte Auflistung mit Einzelpreisen des Vermieters.
Auf diese Auflistung möchte ich Bezug nehmen, die Hälfte des Betrages ausweisen, dann davon bei einer angenommenen Nutzungsdauer (AfA-Tabelle) von 10 Jahren ein Jahr, also 10% abziehen und diesen Betrag dann als Gegenforderung geltend machen und zugleich die sofortige Aufrechnung mit ausstehenden Mieten ankündigen.
Die Wohnung wird von mir seit Mitte Februar bis zum Ende des Mietverhältnisses nicht mehr genutzt.

Wie gesagt, ich befürchte einen Totalschaden, wenn ich mit der Rückerstattung bis zum Ende des Mietverhältnisses warte und bis dahin brav meine Miete zahle. Den Klageweg möchte ich möglichst vermeiden.
Ist es möglich,dass ich einseitig aufrechne oder bedarf es einer vorherigen Zustimmung des Vermieters, die meines Erachtens nicht zu bekommen sein dürfte?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.09.2018 | 13:08

Sehr geehrter Ratsuchender,

vom Inhalt der mündlichen Vereinbarung hängen Ihre Möglichkeiten ab.

Ich verstehe das Geschehen so, dass die Mieter die Gegenstände vom Vermieter erworben haben.
Wenn Sie nun ausziehen, überlassen Sie ihren Miteigentumsanteil dem übrigen Mieter.

Sie können bezüglich der Berechnung wie beschrieben vorgehen, allerdings nur gegen den Mitmieter, nicht gegen den Vermieter.

Eine Aufrechnung gegenüber dem Vermieter ist damit ausgeschlossen.

(Wenn Sie eine Forderung gegen den Vermieter hätten, könnten Sie - ohne vorherige Mitteilung an ihn bzw. Erlaubnis von ihm - aufrechnen, wenn mietvertraglich nicht etwas Abweichendes vereinbart ist.)

Sie wollen eine Klage vermeiden. Wenn Sie aber unberechtigt aufrechneten, wären Sie mit der Miete in Rückstand und riskieren, dass der Vermieter Sie verklagt.

Mit Ihrer Nachfrage und der weiteren Sachverhaltsschilderung habe Sie das rechtliche Problem komplexer gemacht.

Suchen Sie das Gespräch mit dem Mitmieter.

Ich hoffe, dass ich Ihnen die Rechtslage trotzdem näher bringen konnte.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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