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Kündigung Wohnung mit Untermietrecht

| 12.03.2017 10:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Evgen Stadnik


Ein Vater hatte für seinen Sohn und dessen Freund bei mir in Berlin eine Egt.-Wohnung gemietet.
Dies sollte bis zum Abschluss Ihres Studiums sein, geplant so zwei Jahre.
Der Sohn ist nun fertig und will ausziehen, der Freund will den Mietvertrag selbst übernehmen, was ich abgelehnt habe, da ich die Wohnung gerne in absehbarer Zeit frei hätte.
Der Mietvertrag läuft alleine auf den Vater mit dem Recht an seinen Sohn und dessen Freund unter zu vermieten.
Frage: Wenn der Vater nun wider Erwarten für den Freund des Sohnes den Mietvertrag aufrecht hält, wie wäre eine Kündigung möglich?
Wie müsste der Kündigungstext aussehen?
Der Vater Wohnt übrigens 200 km entfernt in einem eigenen Haus.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Vorausschicken möchte ich, dass es vorliegend zwei Verträge gibt. Zwischen Ihnen und dem Vater und zwischen dem Vater und dem Freund des Sohnes.
Wenn die Untervermietung genehmigt war und der Vertrag schriftlich nicht auf zwei Jahre befristet war, so können Sie ledilgich dann dem Vater kündigen, wenn gegen vertragliche Pflichten verstoßen wurde oder aus Eigenbedarf.

Die Kündigung aus Eigenbadarf ist in § 573 BGB normiert. Dort heißt es im Abs. 2:

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

Falls eins dieser Punkte zutrifft, können Sie dazu Ausführungen machen, damit ich Ihnen einen Kündigungsrohtext vorformulieren kann, da eine solche Kündigung ausführlich begründet werden muss.

Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.03.2017 | 13:10

Danke. Ich habe ja Studenten genommen, weil die nach zwei Jahren fertig sein wollten und die Wohnung dann leer. Geplant ist dieses Jahr der Verkauf und
vermietet ist es ein anderer Preis als leer. Wahrscheinlich greift dieses Argument aber nicht unter dem Begriff "wirtschaftliche Nachteile."

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.03.2017 | 20:10

Werter Fragesteller,

ich gehe davon aus, dass die Abrede über die Befristung des Mietvertrages lediglich mündlich bestand. Darüberhinaus muss auf den Wortlaut geachtet werden, denn ein Mietvetrag für die Dauer des Studiums nicht automatisch eine Befristung auf zwei Jahre bedeutet, da der Verlauf des Studiums sich verzögern könnte.
Eine Kündigung nur um die Wohnung "leer zu bekommen", werden Sie unter gegebenen Umständen nicht durchsetzen können. Sie können unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von drei Monaten versuchen zu kündigen, wenn der Hauptmieter allerdings dem Widerspricht haben Sie keine guten Chancen falls die Sache vor einem Gericht landet.

Falls Sie die Wohnung verkaufen, so besteht das Vorkaufsrecht des Mieters an der Wohnung. Sie müssen ihm daher die Möglichkeit einräumen die Wohnung selbst zu erwerben. Sodann können Sie freihändig Verkaufen. Es herrscht der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete", d.h. der Mietvertrag wird mit dem neuen Eigentümer in der gegebenen Form fortgesetzt. Der neue Eigentümer kann allerdings dem Mieter ggü. selbst Eigenbedarf geltend machen und das Mietverhältnis kündigen.

viele Grüße
RA Stadnik

Bewertung des Fragestellers 13.03.2017 | 08:42

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