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Kündigung - Widerspruch des Mieters

13.02.2011 11:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


19:19
Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben ein Zweifamilienhaus gekauft und mehrmals versucht mit den Mietern konstruktiv ins Gespräch zu kommen bzgl. des weiteren Vorgehens. Darauf reagierten die Mieter nie, obwohl wir eigentlich nur gute Intentionen hatten.


Die Mieter schlossen mit dem Voreigentümer ein Mietvertrag mit gegenseitigem Kündigungsverzicht (obwohl von beiden Seiten nachweislich ein Zeitmietvertrag geplant war – man kannte jedoch die Unterschiede nicht) jedoch auf länger als 4 Jahre, somit unwirksam.

Nachdem sich die Mieter über längere Zeit nicht meldeten kündigten wir und machten Eigenbedarf geltend. Die Kündigung ist formal in Ordnung und wurde durch den Gerichtsvollzieher zugestellt.

Wir teilten den Mietern ebenfalls mit, dass unsere Mietwohnung ebenfalls gekündigt ist und wir ggf. im Hotel unterkommen müssten. Leider sind die Mieter absolut planlos und meinen die Kündigungsfrist wäre nur eine lustige Zahl auf einem Blatt Papier.

Gestern kam es zu einem zufälligen Gespräch (endlich mal) in welchem man uns mitteilte, die Kündigung wäre sowieso ungültig und man suche zwar eine Wohnung, wann das jedoch zum Erfolg führen würde, wisse man nicht.

Wir gehen davon aus, dass es sich um einen Mix aus Schutzbehauptungen und Verteidigungshaltung handelte. Vor einem eventuellen Gerichtsverfahren haben die Mieter offensichtlich großen Respekt, da sie keine Rechtschutzversicherung haben.

Darüber hinaus haben die Mieter zahlreiche, nicht abgesprochene Veränderungen an den Mieträumen vorgenommen und möchten sich diese jetzt als Verbesserungen vergolden lassen, mit der, wie wir meinen unverschämten Frage Zit.: „Was ist es Ihnen Wert, das wir gehen"

Unsere Frage an Sie ist, ob man von dem Mietern nicht verlangen kann, sich auf die Kündigung (so sie diese nicht akzeptieren) bei uns zu melden nicht nur in Bezug auf Widerspruchsgründe sondern auch in Bezug auf eine angebliche Unwirksamkeit. Denn ohne irgendeine Meldung gehen wir natürlich davon aus, dass alles „klappt" und wir am letzten Tage des Mietverhältnisses mit gepackten Koffern und Möbelspedition dort vor der Türe stehen. Würde so ein Verhalten vor Gericht den Mietern ebenfalls negativ gewürdigt werden? (zumal der Vorbesitzer als Zeuge zur Verfügung steht – hat den Mietern vor unserem Kaufinteresse bereits weitere Wohnung 2 Straßen weiter angeboten und z.B. finanz. Unterstützung beim Auszug usw.)

Durch ihr Verhalten verhalten sich die Mieter nicht gerade "Schaden-vermeidend)
Verstehen Sie uns bitte nicht falsch, wir sind keine Großkapitalisten die Mieter über die Klinge springen lassen möchten, jedoch können wir uns Miete und Rate an die Bank auch nicht zeitl. Unbegrenzt leisten.


Vielen Dank für Ihre geschätzte Antwort!
13.02.2011 | 12:12

Antwort

von


(344)
Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: http://www.rechthilfreich.de
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für die Onlineanfrage via frag-einen-anwalt . Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich die Fragen weiter wie folgt:

Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters nach § 574 BGB widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte soll nach § 574 Abs. 2 BGB z. B. vorliegen, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Der Widerspruch des Mieters wäre nach § 574b BGB schriftlich zu erklären.

Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. Hat jedoch der Vermieter den Mieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin eines Räumungsrechtsstreits erklären (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB).

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sollten die Mieter vorliegend nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung nicht übergeben, so müssten Sie vor dem örtlich zuständigen Amtsgericht Räumungsklage erheben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion. Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Sofern Sie einen entsprechenden Rechtsbeistand wünschen, so steht meine Kanzlei Ihnen hierfür gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 13.02.2011 | 16:52

Sehr geehrter Herr RA Kohlberger,

vielen Dank für Ihre Antwort. Hierzu möchte ich erwähnen, dass der Vorbesitzer gerade KEINEN gegenseitigen Kündigungsverzicht vereinbaren wollte sondern nach eigenen Angaben einen Zeitmietvertrag.

Des weiteren frage ich mich nicht so sehr ob es Widerspruchsgründe geben könnte (diese gibt es nämlich de facto nicht). Die Frage ist vielmehr, kann der Mieter stillschweigend in der Wohnung bleiben ohne sich bei uns zu melden und hinterher einfach sagen "Kündigung unwirksam". Oder sollte es nicht so sein, dass der Mieter sich bei uns meldet und sagt das die Kündigung seines Erachtens ungültig ist. Wir müssen schließlich auch etwas planen können.

Vielen Dank für Ihre Beantwortung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.02.2011 | 19:19


Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für die Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:


1)

Wenn der Vermieter den Mieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs gegen die Kündigung sowie auf die Form und Frist des Widerspruchs hingewiesen hat, so kann der Mieter den WIDERSPRUCH NOCH IM ERSTEN TERMIN EINES RÄUMUNGSRECHTSSTREITS erklären (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB).


2)

Eine andere Frage ist, ob die Eigenbedarfskündigung auch wirksam war.

Bei unwirksamer Kündigung muss der Mieter keinen Widerspruch einlegen. Auch nicht vor Gericht.

Die Frage der (un)wirksamen Kündigung würde das Amtsgericht nämlich an Hand des Mietvertrages und des Kündigungsschreibens überprüfen.

Wenn die Mieter den KÜNDIGUNGSVERZICHT mit Vorlage des Mietvertrages darlegen und beweisen kann, so werden Sie die Räumungsklage verlieren und letztlich Gerichtsgebühren und Rechtsanwaltskosten der Gegners bezahlen.

Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ohne "wenn und aber" ein (§ 566 BGB). Anders ausgedrückt:"Kauf bricht nicht Miete"

Ob der Verkäufer / Vermieter den Vertrag eigentlich als "Zeitmietvertrag" bezeichnen wollte und keinen "Kündigungsverzicht" abgeben wollte wird kaum weiter helfen. Letztlich läuft nämlich ein Zeitmietvertrag juristisch auf Dasselbe hinaus. Auch ein Zeitmietvertrag könnte vom Vermieter nicht vor Zeitablauf gekündigt werden.

Deshalb nochmals meine Empfehlung, dass Sie versuchen, einen Aufhebungsvertrag zu bekommen bzw. die Sache einem Rechtsanwalt übergeben. Ohnehin wäre es vorliegend ratsam gewesen, einen Anwalt bereits vor dem Hauskauf wegen Prüfung des Mietvertrages zu konsultieren (§ 566 BGB). Der Anwalt hätte vorliegend auf Grund § 566 BGB und des "fehlerhaften" Mietvertrages wohl vom Kauf abgeraten. Der Mietvertrag ist fehlerhaft, da der Mieter zwar kündigen könnte. Sie als Vermieter auf Grund des Kündigungsverzichts jedoch an die vereinbarte Laufzeit gebunden sind. Dies trotz der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, VIII ZR 27/04, Urteil vom 6.4.2005). Diese gilt eben nur zu Gunsten der Mieter.

Für eine abschließende Prüfung des Mietvertrages stehe ich Ihnen gerne im Rahmen eines Mandates zur Verfügung. Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 13.02.2011 | 12:37

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

ergänzend ist zur Frage, ob die Eigenbedarfskündigung überhaupt wirksam ist noch das Folgende auszuführen:

Wird ein Kündigungsverzicht individuell vereinbart, d. h. wird dessen Dauer ausgehandelt, ist er uneingeschränkt wirksam (BGH, Urteil v. 22.12.2003, VIII ZR 81/03, WuM 2004, 157). Dagegen kann ein - auch beiderseitiger - Verzicht f o r m u l a r m ä ß i g nur für einen Zeitraum von maximal 4 Jahren vereinbart werden.

Doch Vorsicht!

Ein Vermieter, der im Mietvertrag die Kündigung für die Dauer von zehn Jahren ausschließt, soll sich nach der Rechtsprechung des Amtsgerichts Syke später nicht darauf berufen können, dass die Klausel unwirksam sei ( AG Syke, Az.: 26 C 523/07). In dem besagten Fall wollte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs vorzeitig kündigen, obwohl er bei Abschluss des Mietvertrages mit dem Mieter einen zehnjährigen Kündigungsausschluss vereinbart hatte.

Der Vermieter, so das Gericht, könne sich nicht selbst auf die Unwirksamkeit der von ihm vorgegebenen Klausel berufen. Er sei insoweit nicht schutzwürdig. Die gesetzlichen Vorschriften zu Kündigungsfristen und Kündigungsrecht schützen den Mieter, nicht den Vermieter.

Alles in allem sollten Sie daher mit den Mietern wohl (weiter) eine einvernehmliche Lösung (z.B.: Aufhebungsvertrag) suchen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt


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