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Kündigung WEG Verwaltung


15.08.2006 11:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich habe einen WEG Verwalter aufgefordert einen Grenzzaun zu errichten, da vom WEG Grundstück Störungen meines Nachbargrundstücks ausgehen. Dies wurde ignoriert. Der WEG Beirat (Mitglieder kenne ich - gutes Verhältnis) war jedoch meiner Meinung und führte einen rechtmäßigen Beschluss der WEG in der WEG Versammlung zur Zaunerrichtung herbei. Die Finanzierung war gesichert. Nun erteilt der WEG Verwalter mit Hinweis auf zukünftige hohe Ausgaben der WEG keinen Auftrag zur Zaunerrichtung an eine Baufirma. Muss ich nun die WEG auf Zaunbau verklagen, obwohl wir uns einig sind bzw. wäre diese Klage sogar die Chance für die WEG, den ungeliebten und unfähigen Verwalter loszuwerden?
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte.

Grundsätzlich kann nach § 21 Absatz 4 Wohnungseigentümergesetz (WEG) jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die den getroffenen Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht. Im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit vor dem zuständigen Amtsgericht ist ein solcher Verwaltungsanspruch gegen den Verwalter durchsetzbar. Gegen den Verwalter ergäbe sich demnach prinzipiell ein Anspruch auf Durchführung des WEG-Beschlusses und auf Schadensersatz nach § 280 BGB wegen einer schuldhaften verzögerten bzw. gänzlich unterlassenen Verwaltungsmaßnahme.

Problematisch ist hier jedoch, dass es sich bei der Errichtung eines Zaunes um eine gegenständliche Umgestaltung und damit um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Absatz 1 WEG handelt.

§ 22 Absatz 1 WEG:
"Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können nicht gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden…"

Für bauliche Veränderungen gilt also grundsätzlich, dass vom Verwalter nicht die Durchsetzung eines diesbezüglichen WEG-Beschlusses verlangt werden kann.

Da jedoch eine Störung von dem WEG-Grundstück ausgeht, liegt der Fall möglicherweise anders. Wenn sich die Störung durch einen Zaun abwenden ließe, so stellt die Errichtung möglicherweise eine Instandsetzungsmaßnahme dar, die wiederum aufgrund des Beschlusses durchsetzbar wäre. Dies wäre dann der Fall, wenn nur durch den Zaun eine Anpassung des vorhandenen Zustandes an rechtliche Anforderungen, z.B. des Baurechts oder des Immissionsschutzrechts (je nach Art der Störungsquelle), erreicht werden könnte.

Da Sie ein gutes Verhältnis zu den Mitgliedern des WEG-Beirates haben, empfehle ich Ihnen, Ihren Einfluss zu nutzen und diese davon zu überzeugen, das Verfahren vor dem Amtsgericht nach § 43 WEG zu betreiben, falls der Verwalter sich nicht doch noch überzeugen lässt.

Über die Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Nach § 26 Absatz 1 WEG kann die Abberufung des Verwalters auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Sollte dies der Fall sein, dürfte eine Abberufung tendenziell keinen Erfolg haben, da der Fall sich zumindest nicht ganz offensichtlich als Instandsetzungsmaßnahme qualifizieren lässt und der Verwalter mit dem Verweis auf zukünftige hohe Ausgaben zumindest ein rational nachvollziehbares Argument geliefert hat.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort eine erste Orientierung ermöglicht zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Tobias Kraft
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 15.08.2006 | 14:26

Soweit die WEG nicht das Verfahren gem § 41 gegen den Verwalter betreiben will - ist dann die Klage gegen die WEG die letzte Möglichkeit ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.08.2006 | 14:57

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn die WEG nicht das Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit betreiben will, bliebe Ihnen nur die Möglichkeit, selbst zu klagen. Dies hätte aber nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn Sie aufgrund der Intensität der Störung in eigenen Rechten betroffen sind und die Errichtung eines Zaunes die Störung mildern oder gänzlich beseitigen würde. Sie als "Dritter" können nicht die Rechte der WEG einklagen. Keinen Erfolg hätten Sie grundsätzlich, wenn es etwa nur um die Verbesserung eines ästhetischen Erscheinigungsbildes ginge durch die Errichtung einer Barriere ginge. Um über Ihre Erfolgschancen eine genaue Einschätzung abgeben zu können, müsste Art und Intensität der Störungsquelle bekannt sein und genau beurteilt werden. Ich bedaure, Ihnen aufgrund der vorhandenen Information keine exakte Einschätzung hierüber geben zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Tobias Kraft
Rechtsanwalt

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