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Kündigung Verwandtendarlehen f. Eigentumswhg. mit Grundschuld

| 03.01.2009 14:30 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Am 31.12.1997 hat meine Mutter ein Verwandtendarlehen ihres Neffen in Höhe von DM 100.000 zur Finanzierung ihrer Eigentumswohnung erhalten (die sie 1984 bezogen hat). Die Laufzeit ist unbestimmt. Zum Zins- und Tilgungssatz heißt es: "Das Darlehen ist mit bis zu 7,0 v.H. jährlich zu verzinsen und mit zu 1,5 v.H. zuzüglich der ersparten Zinsen zu tilgen." Unter dem Punkt Kündigung ist nur von Kündigungsmöglichkeiten des Gläubigers die Rede. Des weiteren ist dort eine Grundschuld als "Hypothek" in Höhe von DM 100.000 eingetragen "und zwar erstrangig".

Es existiert noch eine handschriftliche Zusatzvereinbarung zu obigem Darlehensvertrag des Neffen, in dem er den Zinssatz „Zeit ihres Lebens“ („nicht übertragbar auf Deine Erben“) auf jährlich nominal 4,8 % festsetzt. Außerdem verzichtet er auf Tilgungszahlungen meiner Mutter. Damit betrage die monatl. Zahlung DM 400.

In einer Eintragungsbekanntmachung aus dem Jahre 2002 ist in Abt. III unter Veränderungen von ca. 41.000 € und in einer weiteren Spalte von ca. 15.000 € die Rede, die an obigen Neffen nebst Zinsen abgetreten wurden.

Meine Fragen hierzu als testamentarischer Erbe (einziger Sohn):

1) Wie hat kommt mein Neffe auf monatl. 400 DM bei 4,8 % Zinsen?

2) Wenn ich als Alleinerbe eingesetzt bin, wie hoch wären dann die Schulden die ich erben würde insgesamt und würde dann der ursprüngliche Darlehensvertrag mit den 7 % Zinsen und der 1,5 %igen Tilgungsrate wieder für mich gelten?

3) Könnte ich – auch gegen den Willen ihres Neffen – den Darlehensvertrag kündigen, z. B. weil ich die Eigentumswohnung verkaufen möchte (oder weil die 10-Jahresfrist nach § 489 BGB Abs. 1 Nr. 3 abgelaufen ist ?) und unter welchen Bedingungen wäre dies möglich?

Vielen Dank für Ihre Unterstützung


-- Einsatz geändert am 03.01.2009 14:42:19

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Sehr geehrter Ratsuchender,


unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen sehr gerne zusammenfassend wie folgt:


zu 1.)


Der von Ihrem Neffen errechnete Betrag, also 400 DM/mtl. bei einem Zinssatz von 4,8 % pro Jahr ist richtig berechnet. Die Rechnung lautet insoweit folgendermaßen:

100.000 (DM) / 100 (dann haben Sie 1 % errechnet) * 4,8 (dann haben Sie den Jahreszins errechnet) = 5800.- DM

5800 / 12 (Monate) = 400.- DM

In diesem Zusammenhang ist aber fraglich, ob der Zins wirklich monatlich, oder nicht auf einmal pro Jahr zu entrichten ist. Hierzu haben Sie keine Sachverhaltsangaben gemacht. Somit ist von dem gesetzlichen Grundsatz auszugehen, wenn also nicht ausdrücklich monatliche Zinszahlung vertraglich vereinbart ist, dass der Zins im Zweifel jährlich zu zahlen ist, vgl. § 488 Abs.2 BGB.

Ihre Frage bezog sich wenn ich es richtig verstanden habe aber nicht auf das “wann?“ der Zinszahlung, sondern auf die korrekte Berechnung der Zinshöhe.

Nach Ihreer Schilderung habe ich auch keine Zweifel an der Wirksamkeit dieses Zinssatzes. Die Wirksamkeit würde nämlich die Wirksamkeit der Zusatzvereinbarung voraussetzen.

Diese sehe ich grundsätzlich vorbehaltlich einer genaueren Prüfung als wirksam an, da es sich bei einer Vereinbarung ja um eine zweiseitige Angelegenheit handelt und es den Vertragsparteien ja obliegt auch nachträglich einen Vertrag zu ändern, zu ergänzen oder wie im vorliegenden Fall zu konkretisieren.

Selbst falls Ihr Neffe den Zins selber festgesetzt haben sollte, also einseitig, sehe ich den Zinssatz von 4,8 % grundsätzlich als von dem ursprünglichen Darlehensvertrag gedeckt an. Dort wurde nämlich von bis zu 7 % p.a. gesprochen, was 4,8 % mitumfassen würde.


zu 2.)


Als Erbe würden Sie in alle Rechte und auch Pflichten des Erblassers eintreten, vgl. § 1922 BGB.

Dies bedeutet in Bezug auf die Darlehensschulden, dass Sie in den Schuldenzustand, der zum Zeitpunkt des Ablebens des Erblassers besteht eintreten würden, vorausgesetzt Sie nehmen die Erbschaft an und schlagen diese (etwa bei Überschuldung zu empfehlen) nicht fristgerecht aus.
Also müssten Sie den Teil, der noch nicht abbezahlt ist, bis zur Vollständigen Tilgung abbezahlen, wenn Sie die Erbschaft annehmen.

Wie eben bereits ausgeführt, treten Sie in alle Rechte und Pflichten des Erblassers ein, also auch genau in den Vertragsstand, wie er zum Zeitpunkt des Versterbens des Erblassers bestanden hat.
Sollte also Ihre Mutter mit dem Neffen einvernehmlich den Darlehensvertrag auf die 4,8 % Zinsen p.a. konkretisiert haben, so gelten diese Werte auch für Sie, da Sie ja den Vertrag genauso fortführen, wie Ihre Mutter ihn bislang geführt hat.

Der Zusatz „nicht übertragbar auf deine Erben“ ist insoweit ohne Belang, da der Eintritt eins-zu-eins in alle Rechtsverhältnisse des Erblassers durch § 1922 BGB geregelt wird und diese Vorschrift nicht von Dritten, also hier dem Neffen zu Lasten von potenziellen Erben eingeschränkt oder ausgehebelt werden kann.


zu 3.)


Sicherlich können Sie auch gegen den Willen des Neffen den Darlehensvertrag unter bestimmten Bedingungen kündigen, insoweit kann ich Sie beruhigen.

In dem Darlehensvertrag ist ja nicht das Recht des Darlehensnehmers zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen (selbst wenn, könnten Zweifel an der Wirksamkeit einer solchen Klausel bestehen), so dass Ihnen grundsätzlich alle in § 489 BGB und § 490 BGB (außerordentliche Kündigung) benannten Kündigungsrechte zustehen.

Die entsprechenden Bedingungen können Sie diesen beiden gesetzlichen Bestimmungen entnehmen. Zusätzlich muss die Kündigung schriftlich erfolgen und dem Darlehensgeber (also dem Neffen) nachweisbar zugehen. Hierzu eignet sich eine Versendung per Einschreiben mit Rückschein oder eine persönliche Abgabe unter Zeugen, um notfalls den Nachweis des Zugangs des Kündigungsschreibens führen zu können.

Wenn die 10-Jahresfirst des § 489 Abs.1 Nr. 3 BGB abgelaufen ist, können Sie unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten grundsätzlich auch kündigen. Der Verkauf de Eigentumswohnung als solcher stellt allerdings grundsätzlich kein Kündigungsrecht dar.

Sie sollten sich daher zuvor das Darlehen vom Käufer auszahlen lassen und dann bevor ein Verkauf vollständig abgewickelt wird, also insbesondere die Eintragung im Grundbuch erfolgt zu Gunsten des Käufers, das Darlehen vollständig gegenüber dem Neffen ablösen.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen noch viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Samstagnachmittag und ein erfolgreiches Jahr 2009!


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/57774


Nachfrage vom Fragesteller 03.01.2009 | 16:36

Sehr geehrter Herr Newerla,

ich danke Ihnen für Ihre Ausführungen. Erlauben Sie mir folgende Nachfragen:

Sie sind sich sicher, dass die Zusatzvereinbarung mit der monatlichen Zahlung von DM 400,- auch für mich gelten würde? Ich frage, weil ein Anwalt, den ich gestern aufsuchte, mir versicherte, im Erbfall würde der Darlehensvertrag mit dem 7%igen Zinsensatz und der 1,5%igen Tilgungsrate gelten. (Ich möchte mir mit der heutigen Anfrage eine zweite anwalt. Einschätzung holen.)

Zum Punkt 2) hatte ich eine konkrete Zahl erhofft. Für mich verwirrend ist, dass im Grundbuch summiert 56.000 € (41.000 + 15.000 €) steht. Der Darlehensvertrag (und darauf aufbauend die Zusatzvereinbarung meines Cousins) indessen DM 100.000,- zu Grunde legt.

Wäre die 10-Jahres-Frist für obigen Darlehensvertrag nebst Zusatzvereinbarung (die ebenfalls auf den 31.12.1997 datiert ist) somit abgelaufen und was meinen Sie mit "das Darlehen ... ablösen" (ohne zu kündigen?)?

Besten Dank für Ihre Bemühungen und Ihnen auch gutes und erfolgreiches Jahr 2009!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.01.2009 | 17:22

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

zu1.)

Eine abschließende Beurteilung ist immer ziemlich schwierig, wenn der Originalwortlaut nicht vorliegt. Die Rechtsauffassung des Kollegen, den Sie zuvor befragt haben ist für den Fall richtig,dass keine einvernehmliche nachträgliche Änderung von "bis zu 7%" auf "4,8 %" vorgenommen worden ist, sondern durch die von Ihnen als Zusatzvereinbarung bezeichnete Erklärung eineitig von dem Neffen der Zinssatz für die Lebzeit der Mutter auf 4,8 % herabgesetzt hat.

Insoweit hätte dann der Neffe gem. § 315 BGB von seinem einseitigen Leistungsbestimmungsrecht in zulässiger Weise Gebrauch gemacht, da sich die 4,8 % im Rahmen der im ursprünglichen Darlehensvertrag (unbestimmten) Zinshöhe mit Höchstgrenze 7% p.a. bewegen.

Aufgrund Ihres Nachtrages sowie der Bewertung des Kollegen, der wahrscheinlich EInsicht in den Vertrag sowie die Vereinbarung hatte, gehe ich davon aus, dass dieser Fall gegeben ist und der ehemalige Darlehensvertrag NICHT einvernehmlich (also zwiwschen Mutter und Neffen) modifiziert wurde hinsichtlich der Zinshöhe, so dass für Sie nach wie vor die Ausgangsregelung im Darlehensvertrag gelten würde.

zu 2.)

Ich stimme Ihnen vollumfänglich zu, dass die Höhe der Grunddienstbarkeit in der Tat höher ist, als der zu sichernde Anspruch. Dies ist aber nicht weiter problematisch, da Sie ja nur den Teil des Darlehens schulden, der zum Zeitpunkt des Erbfalls noch nicht zurückgezahlt war (zzgl. Zinsen).

Also könnte derjenige, zu dessen Gunsten die Hypothek bestellt worden ist (also auf den diese lautet), und auch nur für den Fall, dass Sie nicht in der Lage wären, das Darlehen weiterhin zu bedienen, Sie in Höhe der noch offenen Darlehenssumme aus der Hypothek in Anspruch nehmen, da die Hypothek in Höhe der bereits geleisteten darlehenssumme nicht mehr besteht. Dies hat mit der sog. Akzessorietät zwischen Hypothek und zu sicherndem Anspruch (hier Darlehensrückzahlungsanspruch) zu tun. Im Bestand, der Entstehung und der Durchsetzbarkeit ist die Hypothek nämlich von der zu sichernden Forderung abhängig.

Haben Sie den Darlehensrückzahlungsanspruch bereits teilweise erfüllt gem. § 362 BGB, so geht auch der Hypothekenanspruch in dieser Höhe unter. Sollten Sie dennoch in voller Höhe in Anspruch genommen werden aus der Hypothek, könnten Sie diese Inanspruchnahmne in Höhe des bereits gezahlten Darlehensrückzahlungsanspruchs mit Hinweis auf die Einrede der Erfüllung gem. § 362 BGB verweigern.

zu 3.)

Ja, die 10-Jahresfrist ist in diesem Fall abgelaufen, so dass unter EInhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten gekündigt werden könnte.

Mit Darlehen ablösen meine ich, dass Sie mit dem Neffen eine Art Aufhebungsvereinbarung machen sollten, damit er Sie früher aus dem Vertrag entläßt gegen Zahlung des restlichen Rückzahlungsanspruches. Dies hat den Grund, dass Sie durch die Rückzahlung des noch offenen Betrages grundsätzlich das darlehen nicht früher beenden können, da der Darlehensgeber grundsätzlich auch ein schützenswertes Zinserzielungsinteresse besteht.

Deshalb ist auch aus gutem Grunde die vorzeitige Rückzahlung im Gesetz nicht als Kündigungsgrund genannt.

Ich hoffe Ihre Nachfragen zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch ein schönes Wochenende!

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt

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