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Kündigung Vermieter eines Kettenmietvertrags aus dem Jahr 1999

| 19.02.2016 15:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Guten Tag

Meine Frau hat eine Liegenschaft gekauft (Januar 2015), in welcher u.a. ein älteres Ehepaar wohnt. Die ehemalige Eigentümerin hat mit dem Ehepaar am 30.11.1999 einen Kettenmietvertrag geschlossen.

Unter § 2 Mietzeit wurde folgendes vereinbart:
„Das Mietverhältnis beginnt am 1.3.2000. Das Mietverhältnis wird auf die Dauer von 10 Jahren, also bis 28.2.2010, geschlossen. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis ("nicht" wurde durchgestrichen) als auf jeweils 2 Jahre verlängert. § 568 BGB findet ("keine" wurde durchgestrichen) Anwendung.

Die Vermieterin hat das Ehepaar am 1.2.2015 mit eingeschriebenem Brief auf die Beendigung des Mietverhältnis aufmerksam gemacht mit der Bitte, einen Wohnungsabgabetermin zu nennen.

Steht mir als Vermieter nun überhaupt das Recht zu, auf Ende Februar 2015 zu kündigen?

Mit welcher Frist? (Habe gelesen, mit der 3-Monatsfrist möglich, und falls diese vom Vermieter nicht eingehalten werde, erstrecke sich die Mietdauer um die nicht eingehaltene Frist. Dann aber müsse der Mieter ausziehen)

Wie gehe ich (bzw. meine Frau) konkret am besten vor? Insbesondere, wenn der Mieter ausdrücklich erklärt hat, am Mietvertrag festhalten zu wollen (5.2.2016, nach Erhalt des Schreibens der Vermieterin)

Vielen Dank im Voraus

Sehr geehrter Ratsuchender,


Ihre Ehefrau ist nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung als Vermieterin in den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten eingetreten.

Und dieser Mietvertrag wird - vorbehaltlich einer Vertragsprüfung - nach dem bisher vorgetragenen ein unbefristeter Mietvertrag sein. Die Befristung ist offenbar nicht begründet worden, ist also unzulässig. Gleiches gilt für die Kettenverlängerung, so dass die Mieter in der Tat einen unbefristeten Mietvertrag haben.


Solch ein Mietvertrag kann nur dann gekündigt werden, wenn Ihre Ehefrau ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung darlegen kann. Ein solches Interesse liegt vor, wenn

a)
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,

b)
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder

c)
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.


Ob diese Gründe hier vorliegen, kann so nicht beantwortet werden. Auf jeden Fall müssten die Gründe für so ein berechtigtes Interesse in dem Kündigungsschreiben angeben werden.

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate, wird hier also neun Monate betragen (wenn es denn überhaupt Gründe für ein berechtigtes Interesse geben sollte)..


Gibt es solche Gründe nicht, gibt es auch kein berechtigtes Interesse und eine Kündigung wäre kaum durchsetzbar.



Möglich wäre dann ggfs. ein Aufhebungsvertrag, der aber immer vom Einverständnis der Mieter abhängen wird, was meistens dann eine finanzielle Frage und eine Frage des Verhandlungsgeschickes ist.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 19.02.2016 | 19:28

Hallo Herr Bohle

Vielen Dank für Ihre Antwort. Ich kann einfach nicht nachvollziehen, weshalb es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis handeln sollte (Mietvertrag wurde vor 2001 abgeschlossen, weshalb es gemäss BGH ein gültig bestehendes (befristetes) Ketten-Mietverhältnis ist). Wie ist die Rechtslage bzw. die Kündigungsmöglichkeit durch den Vermieter unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu beurteilen?

Herzlichen Dank für Ihre Antwort

Chris

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.02.2016 | 20:28

Sehr geehrter Ratsuchender,


die Antwort ist schon unter Beachtung der höchstrichterlichen Rechtsprechung erfolgt. Es sind "Regelungen in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung anzuwenden", d.h. bis zum Ablauf.

Danach ist aber das Mietverhältnis fortgesetzt worden, so dass ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt.

Selbst wenn Sie aber altes Recht anwenden wollten, könnte nur zum angegeben Fristende gekündigt werden, allerdings unter Einhaltung der genannten verlängerten Frist - insoweit dürfen Sie dann nicht Ablauftermin und Kündigungsfrist verwechseln oder gar gleichsetzen..


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Bewertung des Fragestellers 19.02.2016 | 22:31

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

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"Eine konkrete Vorgehensweise (Kündigungsfrist nach altem Recht; befristetes MV) wäre mir sehr hilfreich gewesen...trotzdem danke für ihre Antworten "
Stellungnahme vom Anwalt:
Ihre Fragen bestanden aus Frist und Vorgehensweise. Wenn Sie die Antworten aufmerksam lesen, können Sie dazu die Antworten nachlesen; wenn man altes recht anwenden würde, wären es neun Monate, so dass diese Frage ebenso wie das weitere Vorgehen (ohne Kündigungsgründe einen Aufhebungsvertrag anstreben) beantwortet worden ist - offenbar haben Sie aber ein anderes Ergebnis erwartet und erhofft und gründen darauf Ihre negative Bewertung und ich denke, Sie ärgern sich vielmehr darüber, dass Sie die erhoffte Bestätigung nicht erhalten haben. .. MfG RA Thomas Bohle
FRAGESTELLER 19.02.2016 3,8/5,0