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Kündigung Vermieter, Zwangsverwaltung


13.12.2006 10:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,

mein Mann und ich haben eine Immobilie erworben, die zwangsverwaltet wurde (keine Zwangsversteigerung). Es handelt sich um ein 4 – Parteien – Wohnhaus in ländlicher Gegend.
Streitigkeiten gibt es mit den beiden Mietparteien der oberen Wohnungen. In Wohnung 1 wurde 1997 ein Pauschalmietvertrag unterschrieben, in dem keinerlei Angaben über die Wohnungsgröße gemacht wurden.
Im Mietvertrag 2 wurde bezüglich der Betriebskostenabrechnung eine Angabe zur Wohnungsgröße gemacht, der Mietzins sollte jedoch pauschal gezahlt werden.
Für den anberaumten, aber nicht durchgeführten Zwangsversteigerungstermin wurde durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter ein Wertgutachten erstellt. Von diesem Gutachten müssen die Mieter Kenntnis erlangt haben oder unterrichtet worden sein, das lässt sich unsererseits nicht nachvollziehen. In diesem Wertgutachten kommt der Gutachter nach Berechnung der Wohnfläche der 2 oberen Wohnungen zu dem Ergebnis, dass die Größe stark von der ursprünglich berechneten Wohnfläche abweicht. Die Flächenberechnung erfolgte jedoch nicht gemäß Wohnflächenverordnung, worauf im Gutachten auch explizit hingewiesen wird: „[Zitat] Die Ermittlung des Bruttotrauminhaltes wurde von mir durchgeführt. Diese Berechnungen weichen tlw. von den diesbezüglichen Vorschriften (DIN 277/87; II. BV) ab. Sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar.“
Auf Grundlage dieses Gutachtens setzte sich der betroffene Mieter der Wohnung 1 mit dem von der Gläubigerin eingesetzten Zwangsverwalter in Verbindung. Dieser bestritt weder die Richtigkeit des Gutachtens noch wehrte er sich gegen die Forderungen nach einer Reduzierung des Mietzinses. Er erklärte sich, angeblich im Einvernehmen mit der Gläubigerin, bereit, den Mietzins aus Kulanz zu senken. Gleichzeitig bot der Zwangsverwalter auch den Mietern der Wohnung 2 eine Verringerung des Mietzinses an, welcher diese natürlich zustimmten.
All dies geschah ohne das Wissen der Voreigentümer.
Basierend auf den Angaben der Voreigentümer über die Miethöhen haben wir einen Kreditvertrag unterzeichnet. Dieser kann jedoch nicht wie angenommen aus den Mieteinnahmen getilgt werden.
Wir haben nach Kenntnis dieser Sachlage die Mieter schriftlich und persönlich gebeten, den ursprünglich vereinbarten Mietzins zu zahlen, was diese jedoch ablehnen.

Jetzt zu unseren Fragen:
1. Kann der Zwangsverwalter ohne Zustimmung der Voreigentümer die Mietverträge ändern und gilt dies für uns als neue Eigentümer ebenfalls?
2. Können wir mit den Mietern neue Mietverträge abschließen oder sind wir zwingend an die alten Verträge gebunden?
3. Ausgangspunkt ist das Wertgutachten, kann dies hier in der beschriebenen Weise als Grund für eine Zustimmung zur Mietkürzung angewandt werden? Falls ja, gibt es eine Möglichkeit, das Gutachten anzugreifen, berichtigen oder für falsch erklären lassen und wenn ja, wer ist dafür zuständig?
4. Ist der Unterschied zwischen der tatsächlich gezahlten und der im ursprünglichen Vertrag vereinbarten Miete ein Mietrückstand, der uns als Vermieter zu einer Kündigung (fristlos in Kombination mit fristwahrend)?
5. Im Mietvertrag steht auch, dass die Zahlung zum Monatsanfang erfolgen muss, die Mieter zahlen aber erst zum 15. des Monats. Auch diese Regelung wurde vom Zwangsverwalter stillschweigend so akzeptiert, allerdings unseres Wissens nach nicht schriftlich. Ist auch dies ein Kündigungsgrund?
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

Der Zwangsverwalter ist gem. § 152 Abs. 2 ZVG mit der Beschlagnahme in die bestehenden Mietverhältnisse eingetreten. Er war daher, auch ohne Zustimmung des Voreigentümers, zur Änderung der Mietverträge berechtigt.

Mit der Aufhebung der Zwangsverwaltung sind Sie nun als neue Eigentümer in die laufenden Mietverhältnisse auf Vermieterseite eingetreten. Sie haben die Verträge so übernommen, wie Sie bei Eigentumserwerb bestanden, also mit der reduzierten Miete, die also auch gegen Sie gelten. Unter Umständen stehen Ihnen Schadensersatzansprüche zu, wenn man Sie vor dem Abschluß des Kaufvertrages nicht über die korrekte Miethöhe informiert hat.

Neue Mietverträge können Sie nur mit Zustimmung der Mieter abschließen - einen Anspruch darauf haben Sie nicht. Einseitig können bestehende Verträge nicht geändert werden.

Möglicherweise kommt jedoch eine Mieterhöhung nach den gesetzlichen Vorschriften in Betracht - das müsste aber im Einzelfall geprüft werden.

Eine Korrektur des Wertgutachtens wird Ihnen nicht helfen, da die Mietverträge einvernehmlich zwischen Zwangsverwalter und Mietern abgeändert wurden. Dies lässt sich auch mit einer etwaigen Berichtigung des Gutachtens nicht mehr ändern.

Sofern die Mieter die nunmehr vereinbarte Miete zahlen, besteht kein Mietrückstand, der Sie zur Kündigung des Vertrages berechtigen würde.

Sofern aber mietvertraglich die Zahlung der Miete bis zum 3. Werktag vereinbart ist, können Sie die Einhaltung dieser Vereinbarung auch erwarten, selbst wenn der ZV in der Vergangenheit eine Zahlung zum 15. geduldet hat. Weisen Sie die Mieter auf die Zahlungsfrist hin und darauf, daß dauernde unpünktliche Mietzahlungen nach der Rechtsprechung des BGH einen Kündigungsgrund darstellen können. Die Verspätungen brauchen Sie nicht hinzunehmen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen auch für eine weitergehende Vertretung gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395
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www.rechtsanwalt-schwartmann.de
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www.mietrecht-in-koeln.de
www.net-scheidungen.de

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Nachfrage vom Fragesteller 08.01.2007 | 13:24

Vielen Dank für Ihre Mühe, einige Fragen sind aber noch offen geblieben:
1. Ist der Zwangsverwalter verpflichtet den Eigentümer bzw. uns als Erwerber über
Änderungen zu informieren, oder trifft uns als Erwerber eine Pflicht zur Nachfrage?
(wir sind von der Richtigkeit der Angaben der Eigentümer ausgegangen)
2. Welche Möglichkeiten gibt es generell, eine Mieterhöhung durchzusetzen?
3. Zwischen Zwangsverwalter und Mietern wurde eine, von der Wohnungsgröße abhängige, Miete pro Quadratmeter vereinbart. Die Wohnungen sind tatsächlich jedoch um etwa 30 % größer als im Wertgutachten angegeben, da hier; die Wohnungen erstrecken sich über 2 Geschosse; lediglich die Fläche eines Geschosses berücksichtigt wurde.
So wie den Mietern in einem solchen Fall eine Anpassung der Miete steht, sollte gleiches Recht doch auch für den Vermieter gelten?!
4. Bereits in unserem 1. Schreiben an die Mieter, indem wir die Zahlung der vollen Miete verlangt haben, haben wir darauf hingewiesen, dass die Mieten zu Monatsbeginn zu zahlen sind. Dies wurde und wird seitens der Mieter jedoch ignoriert.
Müssen wir nun nochmals auf die pünktliche Zahlung hinweisen und die Kündigung zunächst androhen oder kann aufgrund dessen, dass die Mieten seit 6 Monaten regelmäßig zu spät gezahlt werden, direkt gekündigt werden?
Nochmals vielen Dank für Ihre Antwort,
mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.01.2007 | 14:22

Vielen Dank für Ihre Nachfragen - ich darf allerdings höflich darauf hinweisen, daß die Nutzungsbedingungen von FEA nur *eine* kostenlose Nachfrage vorsehen, so daß ich Sie bitten möchte, etwaige weitere Fragen zu Mieterhöhungsmöglichkeiten im Rahmen einer neuen Frage zu stellen.

Ihre Fragen zu 1 und 4 möchte ich wie folgt beantworten:

Der Zwangsverwalter ist selbstverständlich verpflichtet, Ihnen die aktuellen Vertragsdaten, also auch die zwischenzeitlich geänderte Miete, ungefragt mitzuteilen.

Die unpünktliche Mietzahlung kann ein Kündigungsrecht begründen, allerdings ist zuvor eine ausreichende Abmahnung notwendig. Eine solche Abmahnung kann ich hier nicht erkennen, so daß ich Ihnen diese dringend anraten möchte.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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