Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:
Der Zwangsverwalter ist gem. § 152 Abs. 2 ZVG
mit der Beschlagnahme in die bestehenden Mietverhältnisse eingetreten. Er war daher, auch ohne Zustimmung des Voreigentümers, zur Änderung der Mietverträge berechtigt.
Mit der Aufhebung der Zwangsverwaltung sind Sie nun als neue Eigentümer in die laufenden Mietverhältnisse auf Vermieterseite eingetreten. Sie haben die Verträge so übernommen, wie Sie bei Eigentumserwerb bestanden, also mit der reduzierten Miete, die also auch gegen Sie gelten. Unter Umständen stehen Ihnen Schadensersatzansprüche zu, wenn man Sie vor dem Abschluß des Kaufvertrages nicht über die korrekte Miethöhe informiert hat.
Neue Mietverträge können Sie nur mit Zustimmung der Mieter abschließen - einen Anspruch darauf haben Sie nicht. Einseitig können bestehende Verträge nicht geändert werden.
Möglicherweise kommt jedoch eine Mieterhöhung nach den gesetzlichen Vorschriften in Betracht - das müsste aber im Einzelfall geprüft werden.
Eine Korrektur des Wertgutachtens wird Ihnen nicht helfen, da die Mietverträge einvernehmlich zwischen Zwangsverwalter und Mietern abgeändert wurden. Dies lässt sich auch mit einer etwaigen Berichtigung des Gutachtens nicht mehr ändern.
Sofern die Mieter die nunmehr vereinbarte Miete zahlen, besteht kein Mietrückstand, der Sie zur Kündigung des Vertrages berechtigen würde.
Sofern aber mietvertraglich die Zahlung der Miete bis zum 3. Werktag vereinbart ist, können Sie die Einhaltung dieser Vereinbarung auch erwarten, selbst wenn der ZV in der Vergangenheit eine Zahlung zum 15. geduldet hat. Weisen Sie die Mieter auf die Zahlungsfrist hin und darauf, daß dauernde unpünktliche Mietzahlungen nach der Rechtsprechung des BGH einen Kündigungsgrund darstellen können. Die Verspätungen brauchen Sie nicht hinzunehmen.
Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen auch für eine weitergehende Vertretung gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
A. Schwartmann
Rechtsanwalt
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Rechtsanwalt A. Schwartmann
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Diese Antwort ist vom 13.12.2006 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Vielen Dank für Ihre Mühe, einige Fragen sind aber noch offen geblieben:
1. Ist der Zwangsverwalter verpflichtet den Eigentümer bzw. uns als Erwerber über
Änderungen zu informieren, oder trifft uns als Erwerber eine Pflicht zur Nachfrage?
(wir sind von der Richtigkeit der Angaben der Eigentümer ausgegangen)
2. Welche Möglichkeiten gibt es generell, eine Mieterhöhung durchzusetzen?
3. Zwischen Zwangsverwalter und Mietern wurde eine, von der Wohnungsgröße abhängige, Miete pro Quadratmeter vereinbart. Die Wohnungen sind tatsächlich jedoch um etwa 30 % größer als im Wertgutachten angegeben, da hier; die Wohnungen erstrecken sich über 2 Geschosse; lediglich die Fläche eines Geschosses berücksichtigt wurde.
So wie den Mietern in einem solchen Fall eine Anpassung der Miete steht, sollte gleiches Recht doch auch für den Vermieter gelten?!
4. Bereits in unserem 1. Schreiben an die Mieter, indem wir die Zahlung der vollen Miete verlangt haben, haben wir darauf hingewiesen, dass die Mieten zu Monatsbeginn zu zahlen sind. Dies wurde und wird seitens der Mieter jedoch ignoriert.
Müssen wir nun nochmals auf die pünktliche Zahlung hinweisen und die Kündigung zunächst androhen oder kann aufgrund dessen, dass die Mieten seit 6 Monaten regelmäßig zu spät gezahlt werden, direkt gekündigt werden?
Nochmals vielen Dank für Ihre Antwort,
mit freundlichen Grüßen
Vielen Dank für Ihre Nachfragen - ich darf allerdings höflich darauf hinweisen, daß die Nutzungsbedingungen von FEA nur *eine* kostenlose Nachfrage vorsehen, so daß ich Sie bitten möchte, etwaige weitere Fragen zu Mieterhöhungsmöglichkeiten im Rahmen einer neuen Frage zu stellen.
Ihre Fragen zu 1 und 4 möchte ich wie folgt beantworten:
Der Zwangsverwalter ist selbstverständlich verpflichtet, Ihnen die aktuellen Vertragsdaten, also auch die zwischenzeitlich geänderte Miete, ungefragt mitzuteilen.
Die unpünktliche Mietzahlung kann ein Kündigungsrecht begründen, allerdings ist zuvor eine ausreichende Abmahnung notwendig. Eine solche Abmahnung kann ich hier nicht erkennen, so daß ich Ihnen diese dringend anraten möchte.
Mit freundlichen Grüßen
A. Schwartmann