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Kündigung Untervermietung


| 03.04.2007 21:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Ich habe Mitte Oktober als Hauptmieter einen Untermietvertrag mit einem älteren Ehepaar geschlossen, das von ALG II lebt. Der Mietvertrag ist unbefristet, die Wohnung zu einem großen Teil, jedoch nicht vollständig, und als "unmöbliert" untervermietet.
Von Anfang an gab es Probleme mit den Mietzahlungen (und wohl auch falsche Angaben der Untermieter mir gegenüber), so dass ich die Mieten für November und Dezember erst Ende Dezember bekommen habe (wahrscheinlich tatsächlich bedingt durch die langwierige Bewilligung durch die Arbeitsagentur). Jetzt sind die beiden wieder mit zwei Monatsmieten in Rückstand (Februar und März) - mit immer absurderen Entschuldigungen und zahlreichen nicht gehaltenen Versprechungen (nichts Schriftliches..). Wegen der ausstehenden Mietzahlungen habe ich sie letzte Woche abgemahnt mit Ankündigung der fristlosen Kündigung, wenn die Summe nicht innerhalb 10 Tagen nach Erhalt der Abmahnung gezahlt wird (Einschreiben mit Rückschein). Die Frist würde am Samstag dieser Woche ablaufen. Nun hat mir die Untermieterin bereits mitgeteilt, dass sie die Miete für April auch nicht wird zahlen können..
Ich habe nun folgende Fragen:
1. Kann ich auch vor Ablauf der zunächst genannten Frist fristlos kündigen, da nun erneut eine Mietzahlung ausbleibt?
2. Wenn ich hilfsweise auch die ordentliche Kündigung erkläre, wie muß ich dann auf die Möglichkeit des Widerspruchs hinweisen?
3. Wie könnte ich eine ordentliche Kündigung mit Frist von drei Monaten begründen? (stichpunktartige Beantwortung ausreichend!)

Vielen Dank für Ihre Mühe!
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

1.
Sie hätten wegen § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB wegen des Verzuges im Hinblick auf die Entrichtung der Miete überhaupt keine Abmahnung aussprechen müssen. Da Sie die Untermieter aber mit Fristsetzung abgemahnt worden sind, könnte eine vor Fristablauf ausgesprochene außerordentliche Kündigung als rechtsmissbräuchlich im Sinne von § 242 BGB angesehen werden. Allerdings besteht die Möglichkeit, dieses Argument mit der Einlassung der Untermieterin, sie werde die Miete ohnehin nicht bezahlen können, entkräften. Deshalb erscheint mir eine Kündigung vor Ablauf der Frist vertretbar – allerdings nur dann, wenn Sie über Zeugen oder Urkunden die Äußerung der Untermieterin beweisen können.

2.
Sie müssen keinen Hinweis auf einen Widerspruch geben, da § 574 Abs.1 S. 2 BGB bei derartigen Zahlungsrückständen keinen Härtefall anerkennt, der zu einem solchen Vorgehen berechtigen würde.

3.
Hier wird genügen, dass Sie darauf hinweisen, dass die Untermieter ihre vertraglichen Pflichten – die Zahlung der Miete ist Hauptpflicht der Mieter! – nicht unerheblich verletzt haben, indem sie mehrfach die Miete schuldig geblieben sind, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Das Gesetz ist hier klar auf Ihrer Seite.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

BGB § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

BGB § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

BGB § 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Nachfrage vom Fragesteller 06.04.2007 | 11:02

Sehr geehrter Herr Böhler,
eine Frage möchte ich gerne noch stellen: Wenn ich fristlos kündige, wieviel Zeit muß ich dann meinen Untermietern zum Räumen der Wohnung und Rückgabe der Schlüssel zugestehen?

Nochmals vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.04.2007 | 17:36


Sehr geehrte Ratsuchende,

nach der Rechtsprechung sollten Sie den Untermietern etwa einen Monat Zeit zur Räumng lassen - weniger als zwei Wochen werden dann als unangemessen angesehen, wenn etwa keine Gefährdung der Mietsache vorliegt. Wenn Sie also eine Frist zum 30.04.07 setzen, dürfte dies nicht zu beanstanden sein.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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