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Kündigung Untermieter - Mieterhöhungen als Druckmittel möglich?


| 04.12.2011 23:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann







Sehr geehrte Rechtsanwälte,


Versuch einer Kurzfassung:

seit 1992 Hauptmieter einer 2-Zi.Whg i.d. K..strasse. Seit 2004 im Ausland tätig, Whg. teilmöbliert untervermietet, Standard-Untermietverträge aus dem Schreibwarenhandel, Genehmigung der HV liegt vor.

2005 wurde die Whg. nach Rekonstruktion/Sanierung des ges. Hauses zurückgegeben, in 1A Zusatnd

2006 Untervermietung an K.E., Kontakt über einen ehem. Hausmitbewohner und eher guten Freund als nur Bekannter H.A., Stiefvater des Untermieters,
Bedingungen Untermieter: Orginaler Mietpreis, dafür kümmert sich der Untermieter um alle anfallende Dinge, Kosten, Reparaturen, Therme, ..
Bedingung Hauptmieter: Wenn auf Besuch, nächtige ich in der Whg. Soweit verlief der Versuch bisher auch immer freundschaftlich.

Am Beginn gab es einige Verzögerungen bei den Mietzahlungen, Mahnungen meinerseits mündl. und per Email, Terminkollisionen mit zB. Schornsteinfeger, daraufhin Mahnungen meiner HV Zutritt gewähren zu müssen. Immer öfter musste ich den Umgang mit der Whg. anmahnen, Ordnung, Sauberkeit, Reparaturen, zB. Gastherme, u.v.m.

2009 entdeckte ich i.d. Whg. durch Zufall einen großen versteckten Stapel wichtiger Amts-Briefe. Absprache mit Untermieter über eine Teilzahlung der enormen Mahnkosten.

2011 bei einem Besuch komme ich nicht mehr i.d. Whg., der Untermieter hat ohne Rücksprache und Bescheid zugeben das Wohnungsschloss getauscht (Hausschließanlage), mehrere Mahnungen und Monate vergingen, unklar bis heute, ob das Schloss rückgebaut wurde.

Ende Sept.`11: Mahnung allfälliger Reparaturen bis 30.10., Androhung der Kündigung. Per Einschreiben und vorab per Email an Untermieter und Stiefvater.
Mitte Okt.`11: Entschluss wieder nach Berlin zu kommen, fernmündliche Gespräche mit Untermieter, Zusage seinerseits sich eine Whg. zu suchen. Konkretisierung des Umzugs zu Mitte November. Fernmündliche Inkenntnis setzen des Untermieters, dass ich ab Mitte Nov. nach Berlin komme, daher und auch a.G. seines Umgangs mit meiner Whg. schicke ich die fristlose Kündigung.

Soweit die eher fernmündlichen „Absprachen".

Mitte Nov. schickt mir sein Anwalt ein Schreiben, lt. dem ich meine Whg. nicht benutzen können darf, Auszugs-Zusage des Untermieters zum 15.jan.2012. Ich scheibe nur kurz zurück, dass ich dem Angebot offen gegenüber stehe. Unsicher über die Rechtslage, lasse ich mich auf ein anberaumtes Gespräch mit Untermieter und Stiefvater ein. Sie stellen 6..7 Bedingungen. Da unsicher, sage ich zu, ihre Bedingungen zu akzeptieren und an einem der Folgetage zu unterzeichnen. Der Untermieter verschiebt den Termin mehrmals, weigert sich dann seine eigenen Bedingungen zu unterzeichnen. Der Untermieter legt mir ein Schreiben vor wonach er erst Ende März ausziehen will und ich auf Reparaturen und Renovierung verzichten soll.

Stand der Dinge:

Mittlerweile gibt es eine 2. Email des RA, s. Links unten.
Ich bin mir absolut unklar über meine rechtliche Situation, gehe von meinem Einzug zum 15.jan.aus, habe eine Unterkunft bis 15.Jan., kann mir teurere Wohnungen nicht leisten, der Untermieter hat sowohl einen angeblich guten Verdienst, als auch ein Zimmer bei seinen Eltern, hat mehrfach das Vertrauen gebrochen und wahrscheinlich auch gegen den Mietvertrag verstoßen.

Links:


Fragen:
RA Brief - mit Einzugsangebot zum 15.Jan. - nur per Email erhalten, nie postalisch. Wie könnte man die aktuelle Situation interpretieren, an die ich mich halten sollte?
Ist der Untermietvertrag in seiner Form gültig o. ungültig, und warum? Lt. Rechtsberatung wäre er bereits bei Kauf nicht rechtsgültig gewesen.
Der Mietgegenstand ist nicht eindeutig formuliert (1 Zi. o. ges. Whg). Kann sich das vor- o. nachteilhaft auswirken?
Untermieter hätte Wohnmöglichkeit bei seinen Eltern (Bezirk Mitte), kann ich ihn damit herausdrängen?
Wären zB. Mieterhöhungen als Druckmittel möglich? Wohnungen in der Preislage meiner Whg. (rd. 250,-) sind nicht zu finden. Darüber ist die Whg. teilmöbliert, Abstellkammer und Keller nicht aufgeführt.
Was passiert, wenn ich wie durch Untermieter über den RA angeboten, zum 15.Jan. einziehe? Sollte ich daher einfach nicht weiter reagieren, und an diesem Stichtag einziehen?
Mietvertrag §5 Möbel unabgesprochen und wiederholt i.d. schmutzigen Keller gebracht -> Kündigungsgrund?
Mietvertrag §5 angemessene Zeiträume -> Besichtigungen möglich? zB. mit potentiellen Mietinteressenten. Was, wenn er wieder nicht öffnet?
Mietvertrag §5 Sauberkeit, Ordnung wird nicht eingehalten. Generelle starke Vernachlässigung.




Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf.

Bitte beachten Sie vorab, dass meine nachstehenden Ausführungen nur eine erste rechtliche Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Angaben darstellen können. Der Umfang meiner Beratung ist dabei durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt.

Nach Ihrer Schilderung liegt keine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses vor, da kein Kündigungsgrund für eine fristlose Kündigung erkennbar ist. Die von Ihnen genannten Punkte reichen für eine fristlose Kündigung m.E. nicht aus.

Sie können sich auch nicht auf eine Unwirksamkeit des Mietvertrages berufen. Immerhin wurde der Vertrag von beiden Seiten seit mehreren Jahren erfüllt.

Allerdings hat der Untermieter verbindlich zugesichert, zum 15.01.2012 auszuziehen. Darauf können Sie sich berufen und im Falle des Nichtauszugs Räumungsklage erheben.

Sie dürfen allerdings nicht gegen seinen Willen am 15.01.2012 dort einziehen, denn das wäre verbotene Eigenmacht, gegen die der Mieter eine einstweilige Verfügung erwirken könnte.

Sie sollten den Untermieter über seinen Anwalt an seine bindende Zusicherung erinnern, die Wohnung zum 15.01. geräumt zu übergeben und andernfalls mit einer Räumungsklage drohen.

Zusätzlich sollten Sie hilfsweise den Mietvertrag auch wegen Eigenbedarfs ordentlich kündigen . dabei ist jedoch anwaltliche Hilfe dringend zu empfehlen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben. Für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen stehe ich zur Verfügung.

Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.



Mit freundlichen Grüßen

Andreas Schwartmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 07.12.2011 | 14:18



Sehr geehrter Herr Schwartmann,

vielen Dank für Ihre schnelle, gut verständliche Rückantwort, ich werde einen RA beauftragen. Mittlerweile ist klar: die Kündigungsfrist liegt scheinbar sogar bei 6 Monaten. Daher wird eine aussergerichtl. Einigung über die RA's angestrebt.

Eine Antwort fehlte leider:


Nachfrage

Wären zB. Mieterhöhungen o.ä. möglich, um dem Mieter so seinen Auszug 'zu erleichtern'? Muss ich mich a.d. Mietspiegel o.ä. halten?

Whg. zZt. rd. 250,-/Monat, im Vertrag 'teilmöbliert'; Abstellkammer und Keller dagegen nicht aufgeführt.

Vielen Dank im Voraus,
MfG jhk

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.12.2011 | 15:17

Mieterhöhungen können natürlich den Druck auf den Mieter erhöhen, sich eine neue Wohnung zu suchen, wenn es zu keiner Einigung kommt. Sie müssen sich dann aber an den Mietspiegel halten - inwiefern dieser eine Mieterhöhung erlaubt, lässt sich nur nach konkreter Prüfung sagen.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

Bewertung des Fragestellers 07.12.2011 | 19:05


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