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Kündigung / Räumungsklage Pachtverhältnis einer Gartenfläche

20.02.2008 01:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Wolfram Geyer


Ein 600 qm großes Grundstück wurde im Jahre 1985 oder 1986 von meinen Eltern mündlich zur kleingärtnerischen Nutzung verpachtet. Es handelte sich um eine gepflegte Gartenfläche, genauso wie die in der unmittelbaren Nachbarschaft gelegenen weiteren Gärten. Eine Tierhaltung wurde nicht vereinbart. Dem Pächter wurde die Errichtung eines kleinen Gartenhäuschens gestattet, das er als Jagdhäuschen nutzen wollte, da er sich hier um die Jagd kümmerte. Über einen längeren Zeitraum wurde der Garten vertragsgemäß bewirtschaftet. Im laufe der Zeit wurden einige Hühner angeschafft und auf dem Grundstück gehalten. Seit einiger Zeit befinden sich auch 4 Schafe auf dem Grundstück, obwohl meiner Meinung nach die zur Verfügung stehende Gartenfläche für die dauerhafte Haltung dieser Tiere zu klein ist.

Da der Zustand des Gartens in den letzten Jahren arg zu wünschen ließ, haben meine Eltern im Jahre 2004 und wiederum in 2005 bei der Zahlung der Pacht den Pächter darüber informiert, dass eine weitere Verpachtung des Gartens nach Ablauf der nächsten Pachtperiode nicht mehr an ihn erfolgen werde, da die Nutzung des Gartens zukünftig durch mich ausgeübt werde. Leider wurde die Kündigung nur mündlich ausgesprochen. Der Pächter hat die Gutgläubigkeit meiner Eltern schamlos ausgenutzt und den Garten weiterhin benutzt. Er hat sie jeweils in dem Glauben gelassen, das er die Kündigung beachten würde.

Durch eintretende besondere persönliche Lebensumstände (Hausbau, Krankheit, Pflegebedürftigkeit meines Vaters) bei mir und meinen Eltern wurde das Vorhaben, den Garten selbst zu bewirtschaften dann nicht weiter verfolgt. Im Jahre 2006 ist mein Vater verstorben. Am 14.11.2006 wurde der Pächter von meiner Mutter darüber informiert, das der Garten nun mir gehören und zukünftig auch von mir bewirtschaftet würde.

Da der Pächter den Garten jedoch weiterhin in Beschlag nahm, habe ich schliesslich unter Einhaltung der Kündigungsfrist des § 584 BGB am 15.2.2007 eine Kündigung zum 31.12.2007 ausgesprochen. Gleichzeitig wurde die Pacht von 50 Euro auf 100 Euro jährlich erhöht.
In Anbetracht der Tatsache, das der genaue Pachtbeginn nicht bekannt ist (laut Auskunft meiner Mutter etwa Anfang des Jahres 1985 oder 1986) bin ich davon ausgegangen, dass sich das Pachtjahr auf das Kalenderjahr erstreckt und habe deshalb zum Ende des Kalenderjahres 2007 gekündigt.
Da der Garten nicht innerhalb einer Kleingartenanlage liegt bzw. meines Erachtens auch kein Landpachtvertrag vorliegt, waren auch keine besonderen Kündigungsbestimmungen zu beachten.

Mit Schreiben vom 30.10.2007 wurde mir mitgeteilt, dass die Kündigung nicht akzeptiert werde und der Pächter den Garten noch mindestens 3 Jahre bewirtschaften wolle. Dieses Schreiben wurde offensichtlich nicht vom Pächter selbst, sondern von seiner Ehefrau verfasst und unterschrieben.

Ein Telefongespräch am 13.11.2007 mit dem Pächter, bei der die Ehefrau im Hintergrund laut und ausfallend agierte, erweckte in mir den Eindruck, dass es wohl die Ehefrau sei, die mit der Auflösung des Pachtverhältnisses nicht einverstanden sei.
Am 1.12.2007 kam der Pächter persönlich zu mir nach Hause und überbrachte die Pacht für das Kalenderjahr 2007. Er überreichte mir 100,00 Euro Pacht für das noch laufende Kalenderjahr mit der Bemerkung, dass 50,00 Euro als inoffizielle Zahlung gelten solle (seine Ehefrau müsse hierüber nichts erfahren).

Bei dieser Gelegenheit wurde die Kündigung des Pachtverhältnisses besprochen. Der Pächter erweckte den Eindruck, das er die Kündigung wohl beachten werde. Er gab an, dass er versuchen werde, die Aufbauten auf dem Grundstück bis Ende des Jahres 2007 zu entfernen. Aufgrund seiner gesundheitlichen Probleme könne er dies nicht alleine bewerkstelligen. Von seinen Kindern habe er wahrscheinlich keine Hilfe zu erwarten. Ansonsten wäre er auf die Mithilfe anderer Personen angewiesen. Es wurde der Name eines Bauern genannt, mit dem er die Sachen wegschaffen wolle. Weiterhin sagte er, dass er irgendwo noch eine Wiese zur Verfügung habe, auf der er die Aufbauten lagern bzw. wieder aufbauen könne.
Ich habe ihm zusichert, dass es kein Problem bereiten werde, wenn der Abbruch der Aufbauten bis Ende des Jahres nicht vollständig abgewickelt werden könne. Das Gespräch wurde an der Haustür in einem freundlichen Rahmen geführt. Mein Ehemann, der sich im Flur befand, hat dieses Gespräch in allen Einzelheiten mitbekommen.

Nach meiner Auffassung ist die Nutzung des Garten am 1.1.2008 wieder an mich zurückgefallen. Am Nachmittag des 12.1.2008 hat mein Ehegatte ohne mein Wissen den Garten aufgesucht, um nachzuschauen, wie es um den Abbruch der Aufbauten bestellt ist und um zu sehen, ob und welche Arbeiten dort erforderlich sind. Dabei stellte er fest, dass die Räumung bis dato nicht in Angriff genommen wurde. Das Grundstück befand sich seiner Meinung nach in einem völlig verwahrlosten Zustand.
Einmal dort, setzte sich mein Mann daran, einige der auf dem Grundstück befindlichen Zaunfragmente zu entfernen. Weiterhin hat er den maroden Bretterverschlag, mit dem der Misthaufen eingekleidet war, abgebaut und auf das nebenan befindliche Grundstück gelagert, welches vom Pächter auch benutzt wird. Weiterhin hat er einige der auf dem Grundstück verstreut liegenden Gegenstände, wie z.B. Kisten und Eimer mit und ohne Inhalt, Baumaterialien, Gartenstühle, auf das Nebengrundstück gelagert. Einige Tannen wurden im unteren Bereich beschnitten, da sich die Äste voller Hühnerkot befanden.

Nachdem mein Mann mir abends den vorgenannten Sachverhalt schilderte, kam mir der Gedanke, dass der Pächter entgegen des Gesprächs vom 1.12.2007 wohl niemals beabsichtigte, den Garten zu räumen. Mit meinem Schreiben vom 12.1.2008 habe ich ihm die weitere Nutzung des Gartens untersagt und aufgefordert, die errichteten Aufbauten unverzüglich zu beseitigen.

Am 13.1.2008 wurde mir ein handschriftliches Schreiben des Pächters von einer mir unbekannten weiblichen Person überbracht. Hierin beklagt sich der Pächter über seiner Meinung nach mutwillige Zerstörung fremden Eigentums sowie die Begehung von Hausfriedensbruchs.

Am 16.1.2008 erhielt ich ein Schreiben von einem Rechtsanwalt. In diesem Schreiben wird ausgeführt, dass der Pächter die Kündigung nicht anerkenne und er auf eine Beendigung des Pachtverhältnisses nach den gesetzlichen Vorschriften bestehe. Es fehlt zwar die Angabe der gesetzlichen Grundlage, die Ausführungen im Schriftsatz deuten jedoch darauf hin, dass die besonderen Vorschriften über die „Landpacht“ herangezogen werden. Es wird ausgeführt, das Pachtverhältnisse nach landesüblichen Brauch jeweils vom 1.10. bis 1.10. laufen. Weiterhin wird der Aufbau eines angeblich abgerissenen Stalles auf dem Grundstück gefordert, die Entsorgung von Müll und die Abgabe einiger Erklärungen verlangt.
Zu guter letzt wird darauf hingewiesen, das der Pächter im Rahmen von vernünftigen Gesprächen bereit gewesen wäre, an einer konstruktiven Lösung mitzuwirken, diese Bereitschaft jedoch nunmehr erloschen ist.

Ein Schreiben meines Anwaltes an die gegnerischen Anwälte, dass ihre Ausführungen zum Landpachtvertrag mit den besonderen Kündigungsfristen hier nicht greifen und ich mich bereit erkläre, den landesüblichen Brauch über die Dauer des Pachtjahres zu akzeptieren, so dass die Kündigung anstatt zum 31.12.2007 zum 1.10.1008 wirksam werde, wurde zurückgewiesen. Sie beharren auf ihren Standpunkt und verlangen die in dem Schreiben vom 16.1.2008 geforderten Erklärungen und Arbeiten.

Ich bin nicht bereit, mich weiter vom Pächter an der Nase herumführen zu lassen. Es ist schon bemerkenswert, das der Pächter einerseits den Garten nicht in dem vereinbarten Rahmen nutzt, unerlaubt Tiere auf dem Grundstück hält und illegal Aufbauten errichtet, für die er keine Erlaubnis hat und andererseits bei der Kündigung des Pachtverhältnisses akribisch auf die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften pocht, die auf das Pachtverhältnis nicht anwendbar sind. Der Hinweis auf die nicht mehr vorhandene Bereitschaft des Pächters, an einer konstruktiven Lösung mitzuwirken, betrachte ich im Hinblick auf die Tatsache, dass meine Eltern schon seit dem Jahre 2004 vergeblich versucht haben, den Pächter loszuwerden, als reine Farce.

Der jetztige Zustand des Gartens ist für mich nicht akzeptabel. Der Pächter hat die Gartenfläche bei Pachtbeginn als einen sauberen gepflegten Nutzgarten von meinen Eltern übernommen. Die Schilderung seiner gesundheitlichen Probleme läst für mich den Schluss zu, das er den Garten seit längerer Zeit nicht mehr ordnungsgemäß bewirtschaftete und einfach hat liegen lassen. Auch ist nicht zu erwarten, dass sich dies in Zukunft ändern wird. Lediglich ein paar Hühner sowie eine Handvoll Schafe werden hier gehalten. Für die auf dem Grundstück errichteten Aufbauten, mit Ausnahme des Gartenhäuschens, sowie für die Tierhaltung hat der Pächter keine Erlaubnis eingeholt. Eine Erlaubnis hätte er auch nicht erhalten. Ein vom Pächter errichteter Stallaufbau, der sich über die Grundstückgrenze hinaus auch auf das Nachbargrundstück erstreckt, hat meines Erachtens eine Grösse, der meines Erachtens nach den baubehördlichen Bestimmungen nicht mehr genehmigungsfrei errichtet werden durfte.

Fragestellungen:

Teilen Sie meine Auffassung, dass hier die gesetzlichen Vorschriften über die Miete / Pacht von Grundstücken und damit die Kündigungsfrist des § 584 BGB gelten, oder handelt es sich evtl. im Sinne des § 585 BGB um einen Landpachtvertrag , für den die besondere Kündigungsfrist des § 594a BGB heranzuziehen wäre?

Könnte von mir eine Räumungsklage mit sofortiger Wirkung eingereicht werden, da die von mir ausgesproche Kündigung des mündlichen Pachverhältnisses zum 31.12.2007 ausgesprochen wurde oder ist dies erst mit Wirkung ab 1.10.2008 möglich, da nach den Ausführungen des gegenerischen Rechtsanwalts Pachtverhältnisse nach dem landesüblichen Brauch jeweils vom 1.10. bis 1.10. laufen?

Ich beabsichtige, auf die völlig übertriebenen Ausführungen des gegenerischen Anwalts nicht zu antworten, da ich persönlich das Grundstück nicht betreten habe und ich auch nicht veranlaßt habe, dass jemand anderes dort irgendwelche Tätigkeiten ausüben soll. Wie stehen Sie dazu?

Sehr geehrte Ratsuchende,

1.
Ein Landpachtvertrag liegt nur vor, wenn das Grundstück für Zwecke der Landwirtschaft überlassen wurde, was nach Ihren Angaben aber nicht der Fall ist. Ihre Eltern haben das Grundstück nur zur kleingärtnerischen Nutzung verpachtet. Der Pächter müsste Umstände, die eine andere Beurteilung nahe legen, beweisen können.

Im Übrigen wäre hier meines Erachtens der Begriff der landwirtschaftlichen Nutzung im Sinne des § 585 Abs. 1 Satz 2 BGB hier gar nicht erfüllt. Denn hierzu zählt neben der Bodenbewirtschaftung (etwa Garten-, Wein- oder Obstbau) nur eine solche Art der Tierhaltung, die mit der Bodennutzung verbunden ist - hierunter fallen keine Betriebe, die allein auf Zucht, Mast und Erzeugung tierischer Produkte ohne eigene Futtererzeugung ausgerichtet sind.

2.
Liegen diese Voraussetzungen also nicht vor, gilt die Kündigungsfrist des § 584 Abs. 1 BGB, es kann also bereits mit Wirkung zum Ende des laufenden (nicht erst des nächsten) Pachtjahres gekündigt werden, und dies auch mit einer Frist von nur einem halben Jahr.

Da insofern anscheinend keine ausdrückliche Vereinbarung vorliegt, und auch der ansonsten maßgebliche Beginn des Pachtverhältnisses nicht mehr zu ermitteln ist, gilt nicht automatisch das Kalenderjahr als Pachtjahr, sondern es sind vorrangig die landesüblichen Bräuche zu beachten. In der Tat sieht das Gewohnheitsrecht einiger Länder häufig den 01.10. als Beginn des Pachtjahres vor, wie hier anscheinend auch.
Dann hätten Sie aber am 15.02.2007 unter den oben genannten Voraussetzungen fristgemäß sogar schon mit Wirkung zum 30.09.2007 kündigen können.
Es besteht dann die Möglichkeit, dass die Kündigung nicht erst zum nächstmöglichen Termin als erfolgt gilt (wie bei einer verspäteten Kündigung), sondern gemäß § 140 BGB die ordentliche Kündigung mit unrichtig bemessener Kündigungsfrist in eine Kündigung zum richtigen Termin umzudeuten ist (OLG Frankfurt/M. NJW-RR 1990, 337; OLG Hamm MDR 1994, 56).

Hier ist allerdings problematisch, dass Sie sich zwischenzeitlich über Ihren Anwalt auf eine Verlängerung des Pachtverhältnisses bis zum 30.09.2008 eingelassen haben. Einer Räumungsklage könnte dann der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegengehalten werden.
Eine genauere Einschätzung ist trotz der ausführlichen Sachverhaltsschilderung kaum möglich.

3.
Es ist rechtlich möglich, allerdings wohl taktisch nicht so günstig, wenn Sie bezüglich der an Sie gestellten Forderungen nicht reagieren. Denn wenn Sie sich auf den Standpunkt stellen, dass „jemand anders“ das Grundstück betreten hat, sollten Sie wenigstens klarstellen, dass Sie sich für die behaupteten Rechtsverletzungen nicht verantwortlich fühlen, wobei Sie oder Ihr Mann dennoch damit rechnen müssen, in Anspruch genommen zu werden. Jedenfalls sind aber die sachlichen Voraussetzungen für die behaupteten Ansprüche von dem Pächter im Einzelnen darzulegen.


Ich hoffe, Ihre Fragen in der gebotenen Kürze hinreichend beantwortet zu haben. Bei Unklarheiten können Sie sich im Rahmen der Nachfragefunktion gerne erneut an mich wenden.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt


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